在土地資源有限的情況下,部分市場人士擔心取消預售制度將導致房屋供應量的減少和房價的高漲
分析人士指出,這種擔憂大可不必,因為消費者不會為無謂的成本來埋單
“我們正在研究取消房地產預售制度,實行現售,但什么時候取消還是要看時機!
深圳市國土資源和房產管理局有關負責人日前向《第一財經日報》記者表示。
在深圳房地產發展的二十多年時間中,從發展初期,深圳就一直在借鑒香港的預售制度,一方面解決開發商資金循環問題,另一方面通過期房的價格折讓,讓消費者取得預先購買和獲取一定價格優惠的權利。
預售制在一定的歷史時期,對啟動房地產的發展起到了積極作用。在近幾年房地產的高速發展過程中,市場逐步走向成熟,人們的消費觀念也悄然變化,預售制帶來了一系列的問題,取消預售制逐步提到了議事日程中,F售考驗開發商實力
7月初,深圳市國土資源和房產管理局召集部分發展商座談時,首次向開發商透露出深圳將取消預售的思路。“大家都沒有任何思想準備,但是都是有些想法的,有一些開發商沒有表態,而有些開發商則提出了強烈的反對意見!币晃粎⒓哟舜螘h的公司負責人告訴記者。
在這次會議中,深圳國土局提到了將來在新批土地時,要求在竣工驗收完成后才能實現銷售。一些開發商直接提出反對意見,認為在宏觀調控的背景下,市場已出現低迷,如果再實行現售,將對所有的開發商造成極大的資金壓力。
“打個比方來說,以前開發公司工程預算為3個億,在投資2個億之后可以進行預售,在預售和竣工之間的這段時間就可收回2億元或更多的盈余!币晃黄放崎_發公司的營銷總監說,“而如果是現售的話,則是需要完全投入3個億,對企業的資金壓力是顯而易見的!
記者在采訪深圳市國土部門一位官員時,該人士謹慎表示:“我們考慮到了宏觀調控后的市場因素,也確有取消預售的想法,但顯然不會是現在貿然推出,也許半年之后,也許一兩年之后推出都有可能!
“實行現售,就要求開發商改變原有的經營思路,在施工建設、銷售策略和品牌投入等各方面都要有新的突破!鄙钲谔旆酵顿Y策劃有限公司總經理王南說!邦A售的核心是解決開發商資金的問題,而現售則提高了行業的準入門檻,開發商難以‘四兩撥千斤’,實力不足的中小開發商將被擠出這行業!
深圳有近600家房地產企業,中小企業占到近70%。長期有項目可開發的企業占到30%左右!艾F售是一個大方向,對市場未來的發展將起到積極的梳理作用,有實力有誠信的公司繼續做下去,可減少爛尾樓和一些糾紛!蓖跄险J為。
由于一些中小開發商的誠信度及自身實力欠缺,在項目得到銀行貸款后仍無力進行開發,使銀行蒙受了巨大損失。近日,廣東省一家銀行因某開發商不能按進度開發和支付銀行款項,將其開發的土地收回抵押,但該家銀行不得不為此背上巨額的不良資產包袱。預售與現售之辯
“如果一位汽車推銷員在桌上放著一個汽車模型,告訴你這臺車的長度為5米,高度為1.8米,顏色為白色,內有胡桃木方向盤,皮椅很軟,剎車板很大……買房子就應像買汽車一樣,可以看到現貨,可以去親身感受!”記者在采訪一位準備購房的陳先生時,他將汽車與房產比較起來形象地說道,“開發商說房子不能跟汽車比,但從價值角度上說,汽車也有上百萬一輛的,但汽車有免費保養期,最終是一個完整的產品交到客戶手中,為什么住宅不能讓消費者冷靜理性地去挑選去購買,而只是無奈地聽從售樓者對期房一味夸大的承諾和遠景描述!”
由于實行預售,部分開發商在建設過程中一味追趕進度,以獲取預售許可證后可以開始回收資金,實現盈利的目的,而忽視了產品的建設質量,房地產質量問題的投訴在近年來已成為社會熱點話題。
一位業內人士告訴記者,發展商在預售過程中,一般都還在進行外墻、水電安裝和園林綠化等工作,有的發展商看到預售情況良好,就會降低原來的設計標準,將一些費用省下來!叭缭趫@林方面,國土部門只要求地塊作為綠化地,并無具體要求上面是種草還是栽樹。而這方面的投資差距特別大,好的園林需要350~500元/平方米,差的只需要50~80元/平方米!彼f道。
在土地資源有限的情況下,部分市場人士擔心取消預售制度將導致房屋供應量的減少和房價的高漲!把蛎是會出在羊身上,”一些開發商認為,“土地成本的增加使樓市價格上漲,同樣,現售增加了開發商的利息成本和資金成本,會導致其開發速度放緩和供應量的下降,開發商在保證其利潤的情況下會把資金成本計入房價中,對于購房者來說成本將加大!
一位分析人士指出,這種擔憂大可不必,因為消費者不會為無謂的成本來埋單。取消預售,只是將銷售時間延遲半年左右,并沒有停止施工而導致供應量的減少。對于開發商來說,現售相對要求增加資金運作成本!斑@種費用從理論上來說,不會構成太多的成本增加,相反,只會對開發商的實力要求更加嚴格!
陳先生站在消費者的角度認為,由于全部竣工后再銷售,必然要求開發商進行全部的投入,他們對于施工質量和環境等各方面都會做到最好。市場選擇余地更大,更加理性地買房。原來是承諾多,以后可以直觀地看,親身地體會!斑@對于消費者來說是一件拍手稱快的好事!
記者手記
預售終結?
胡正榮/文
在7月下旬深圳舉辦的一次小型地產論壇上,大家紛紛談起近段時期以來宏觀調控對市場的影響情況,結論是:“大盤無反應,小股有行情。”好賣的樓照樣火,供求依舊旺盛,宏觀調控對深圳的影響并不是非常明顯,因為深圳是一個理性的市場云云。
大家在猜測下一步,政府會通過什么樣的宏觀或微觀政策來梳理市場。正在此時,一位策劃公司的負責人表示,深圳市國土局有關人士向他透露,深圳下一步的措施將是直指開發商的銷售環節,他們正在研究取消預售制度,實行現樓現售的政策。大家聽后反應不一,更多的人認為開發商目前還沒能從國家的調控中緩過勁來,下一步的日子將更難過了。
記者在采訪過程中,也有許多不同的觀點,對于眾多的開發商來說,他們更直言出臺此項政策,對市場毫無必要性。因為市場本身已夠理性,再來一擊的話,壓力將最終轉嫁到市場中去。在深圳二十多年房地產發展過程中,許多房地產企業的發展時間并不長,預售已成為房地產開發環節的重要資金來源。
同致行地產顧問有限公司總經理王波認為,目前開發商的資本及實力積累還不夠,這種情況下取消預售,實行現樓現售,勢必會產生重大影響!叭∠A售沒有真正解決房地產開發的誠信體制,是因噎廢食的做法,對行業及市場帶來不利的影響!
自房地產宏觀調控新政策出臺以來,深圳市政府相繼制定了預售備案制、當日申報制、禁止虛假廣告和未取得預售證禁止認售等一系列措施,對規范市場,打擊炒作起到了積極作用。正在論證中的取消預售,實行現樓現售的政策,也預示著深圳市政府對禁止炒作、打擊投機行為的進一步規范。
英聯國際不動產有限公司董事長郭建波認為,在任何一個市場,對銷售預售都是政府調控房地產的一個手段,當政府鼓勵房地產市場的投資時,會放寬銷售條件,當政府認為房地產市場過熱時,理應是限制炒樓!斑@是深圳市政府對銷售市場管理的一項舉措而已。”
而我們最應聽的還是來自購房者的聲音。“現樓銷售當然好,這對消費者來說是一件大好事!边@是許多購房者聽到記者提問的第一反應。有的購房者認為,預售首先就沒有將買賣雙方放在一個公平的平臺上。許多房屋質量的糾紛也是由此引發的。對于一部分地產人士認為,在實行現樓現售的政策后,由于給開發商帶來了資金壓力和成本增加,為了保證其利潤不受稀釋,將提高房價的說辭,“你漲價了,我不買或者推遲再買呀,誰的壓力大?”一位消費者這樣對記者說道。
確實,市場是一塊試金石,消費者也不可能為無謂的成本來埋單。中國房地產暴利的帽子至今還未能摘去。房地產商不應只是享有賺錢的權利,而不去承擔起碼的社會責任。當今社會,房地產的民生屬性,決定了政府必然進行調控。
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