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規劃設計相關負責人接受本報記者獨家采訪
青城山首次出臺規劃面積200平方公里的控制性詳規 青城山打造中國西部中央旅游度假養生區規劃區內的建筑風貌將統一為川西風情用于房地產開發的土地僅占用地面積20% 度假住宅將著眼于旅游觀光和精英階層
最近不少購房者紛紛追問：青城山有哪些房子適合我們去投資居住？在嚴格規劃控制之下，青城房價是否將由此瘋長？青城山的居住價值將如何體現？面對諸多的問題，為此本報獨家披露青城山控制性詳細規劃，以展示青城山作為中國西部中央旅游度假養生區的發展輪廓，讓廣大讀者能夠在青城山找到自己的居住天堂。
“作為一個中長期的發展戰略，青城山將打造中國西部中央旅游度假養生區”，日前，記者從四川省城鄉規劃設計院獲悉，已經完成的青城山控制性詳規，對青城山的發展戰略進行了重新的定位。該詳規將以保護青城山風景名勝區和世界遺產為前提，以“天人合一，生態營城”的思想，將青城山建設成為中國西部的中央旅游度假養生區。這將引發青城山區域房地產開發的裂變式革命。
按照青城山的控制性詳細規劃，青城山區域將從土地使用控制、地塊開發控制、配套設施規劃、綠地及空間景觀規劃控制、道路交通控制、生態環境保護等各個方面，使整個青城山在“二縱二橫”開闊生態廊道的覆蓋下，實現田園風光、生態度假旅游區和青城山自然人文風光的自然融合。
據悉，青城山（青城鎮）的控制性詳規進行了整整一年半的時間。由于以前的整體規劃是按照小城鎮的規模來進行的，這使青城山開發商出現了一些問題。為此，在制定青城山的控制性規劃中，經過多方的論證和研究，從可持續發展的戰略出發，圍繞把青城山建設成為中國西部中央旅游度假養生區的發展戰略，在“合理、適度、有序”的原則下，融合景區和地區經濟協調發展的要求，制定了青城山可持續發展的中長期發展戰略。
按照控制性詳規的描繪，青城山將以山地景區為依托，平壩田園穿插環抱，水渠為脈絡，主干路為骨架，玉堂鎮、中興鎮、青城鎮、大觀鎮、街子鎮等5個旅游組團呈沿山帶形“串珠狀分布”。此外，青城山控制性詳規對土地使用方面要求非常嚴格，其中對土地的密度、高度、景觀和配套設施等方面都作了嚴格的硬性規定和要求。
開發
在青城山的發展規劃中，景區保護與房地產開發的協調被放在重要位置，在“合理、適度、有序”的發展指導思想下，擴展生態居家、度假住宅和旅游新村。從住宅開發的角度看，青城山的度假住宅將成為區域的開發主流。
住宅開發為旅游服務
用地調整
天人合一生態營城
按照青城山控制性詳規，將以保護青城山風景名勝區和世界遺產為前提，在保護自然山水田園生態及獨特文化的基礎上，以“天人合一，生態營城”思想發展建設青城山。
在用地調整措施方面，第一是將加強旅游服務、文化娛樂、商業服務停車設施及市政配套等公共設施設置；第二是調整現有部分用地為公園綠化用地，新增部分公園綠地，大力提高綠化用地比例，做到生態營城；第三是逐步改造工業用地為旅游服務用地。
在用地發展方向上將引導向東遠離景區發展，利于在保護景區前提下的城鎮持續發展�？刂破湎蚰舷虮卑l展以露出更多的山體界面。
省城鄉規劃設計院的有關負責人認為，在控制性規劃中將始終貫穿一個指導思想，就是要堅持生態和景觀的自然融合，在保護世界遺產實現可持續性原則的同時，協調區域經濟與遺產保護的發展，從而實現剛性和彈性控制相結合的原則。
以青城鎮為例，在總計約8.28平方公里的可開發用地中，控制性詳規明確規定其34%的比例將用于綠化用地，9%的比例用于道路建設，5%的比例用于旅游設施配套等，最終用于度假住宅開發的用地僅占8.28平方公里的20%左右，即1.65平方公里�？梢钥闯�，控制性詳規的制定使青城山的地產開發用地限制于稀缺范圍之內。
此外，這次制定的控制性規劃還將保證非營利性配套公共設施和公用設施的用地規模足夠和布局合理，從而保證劃區建成后經濟、社會生活可持續發展和市政設施正常運行。在詳規中，記者還發現不少的配套設施將按照市政配套進行。
開發方向
低層建筑川西風貌
過去，青城山房地產開發的市場定位普遍偏低，無序擴張，導致土地資源緊缺。由于交通瓶頸和開發條件的制約，青城山真正出現的是度假式公寓，別墅反而成了點綴。有關人士認為，對青城山進行控制性詳細規劃后，將對開發項目的密度、高度和建筑風貌提出嚴格的要求，而且在土地資源極其稀缺的情況下，青城山的房地產開發水平和理念將會大大提升。
該控制性詳規明確規定，規劃區內所有建構筑物設施為低層建筑，建筑體量化整為零，要求單幢建筑屋頂錯落有致，體量有進有退，形成豐富小巧的建筑體量與立面景觀。每幢建筑在滿足風貌特色分區的統一要求下，以川西民居為主，又必須與相鄰建筑立面風格有所差異，以形成整體有機、個性豐富的建筑景觀。
在重要景觀廊道控制上，詳規確定了四橫四縱景觀廊道，橫向廊道是垂直于山體的重要觀山廊道，縱向廊道為健身景觀廊道。廊道兩側按綠化控制要求控制出綠帶。綠帶內為游憩休閑步道。廊道兩側地塊設地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側建筑景觀通透，嚴禁形成建筑墻，以此將青城山的住宅掩映在生態景觀中。
購房
居住融入青山綠水間
控制性詳規確定后的青城山，隨著青城皓庭、高山流水、天下青城等諸多高端度假住宅項目的亮相，帶著對青山綠水的向往，廣大的購房者對青城山的住宅表現出了井噴式的激情。不少購房者在打給本報記者的熱線電話中稱，為了買到自己滿意的房子，他們經常前往青城山實地考察項目，甚至達到了一周去一次的地步。在購房者的熱捧之下，青城山的居住熱潮已經迎面撲來。
今年9月，成都至青城山的旅游快速通道將開工建設，并將于明年建成通車。屆時，成都到青城山的車程將由現在近1小時縮短為半小時。青城皓庭的有關負責人認為，快速通道對青城山來說具有兩大意義：一是有效地縮短了交通時間，青城山別墅將從數年定格的第二居所轉變成為理想的第一居所；二是成都到青城山的過路費就達到了40元，而快速通道將由此打破通往青城山的交通瓶頸，青城山出現開發井噴和居住熱潮成為了必然。
在青城皓庭的銷售現場，前往咨詢的購房者絡繹不絕，甚至有不少的購房者在看完之后，居然心急地要求銷售小姐能夠保證自己買到看中的房子。對此，有關人士認為，居住者看好青城山的原因，一是隨著成都地產開發的快速發展和人們對居住需求的不斷提高，尋找絕佳的居住環境已經成為了人們選擇住房的關鍵需求；二是目前青城山的房價水平還遠遠沒有達到應有的價格水平，在青城山獨一無二的世界雙遺產、生態、道教養生文化等絕佳的資源下，青城山區域在居住價值裂變的情況下，房價也將出現一次“飚升”。
在對青城山的控制性詳細規劃中，不僅從全球的高度出發，從土地使用控制、地塊開發控制、配套設施規劃、綠地及空間景觀規劃控制、道路交通控制、生態環境保護等各個方面，對青城山特別是青城鎮進行了全面細致的規劃，還針對住宅、旅游等方面的需求也進行了分析。一是在滿足本地居民需求的情況下，滿足城鎮化發展，提供更多的養生、健身環境，發展旅游新村等；二是順應自然環境絕佳、交通方便等方面的因素影響，發展度假旅游住宅，滿足富豪階層、精英階層和普通市民階層的不同居住需求；三是從旅游觀光的角度出發，讓更多的旅游觀光客能領略與眾不同的、絕佳的自然山水景觀以及川西獨有的田園風光和獨特的道家文化、地域文化，體現優良的旅游交通環境和高水準的旅游接待服務設施與服務質量，使旅游觀光者能夠在特色街區感悟當地生活文化和進行時尚休閑消費。
從中長期的發展戰略出發，青城山區域被描繪成為了一座生態、養生、休閑、度假等為一體的居住天堂，等待著人們去盡情地享受。
聲音
建筑要跟景觀融合
歐陽曉明（成都市市場研究公司總經理）：
控制性詳規的出臺，對青城山板塊的休閑產業及別墅開發是個利好的消息，但也對開發提出了更高的要求。按照合理、適度、有序的規劃方針，我認為，該區域的別墅開發應該嚴格按照控制性詳規的要求，高起點的規劃、高品質的開發。建筑必須跟自然景觀相互融合，使得建筑本身就像地里長出來的一樣，在該區域，保護性開發、和諧性開發是必須遵循的基本原則。
該區域別墅或其他房產項目的定位，應該著眼于休閑、度假、避暑等方面。其別墅消費兩大主力人群應該是度假休閑避暑性質的都市白領一族和療養安度晚年的退休人群。由于該區域得天獨厚的自然和人文優勢，房產項目受市場的追捧度估計會很高。這個片區的別墅項目開發，不應該是經濟型的別墅，而應該瞄準中產別墅消費人群，走高品質、高品位的復合地產開發模式。
還有一個，都江堰青城山作為我國知名的長壽之鄉，其良好的空氣、濕度等自然條件和道教天人合一的道教養生文化，符合現代人對健康價值的追求，直達居住的核心本質，具有其他區域所很難達到的天然優勢。由于該資源的唯一性和不可復制性，估計該區域的別墅今后將會以不低的價格面世。
房產不能威脅旅游發展
李蔚（四川大學教授，資深房產專家）：
都江堰青城山作為一個全國知名的風景旅游城市，其房產開發有別于一般的其他城市。由其旅游景點衍生的休閑養生產業勢必會帶動房地產項目的建設，以適應消費者租住、購買的需求。但該區域的房產項目又會涉及到一個度的問題，即形式產品（房產項目）不能對核心產品（旅游產業）構成威脅，所以肯定不會大規模開發，適度開發是關鍵。
現在控制性詳規的出臺，這對開發商和購買者都是件好事。有了這個準繩，開發商可以放心地按照規則規劃、設計和開發。而購房者也可以放心地購買。在這樣的前提下，市場才會朝著健康、有序的方向發展。
對該區域的具體的房產開發，我認為，在景區緊鄰區域，開發的項目必須嚴格按照詳規的要求，在各個方面都要嚴格控制。項目必須要和整個景區的文化和自然景觀渾然一體。而在景區的外圍和邊緣區域，可以按照城市的功能，進行商業、生活配套等方面的建設，在功能的互補上與景區融為一體。在休閑度假方面，可以更偏重居住功能。而靠近山門的外圍，應該在現有的基礎上形成會議、酒店等為整個片區服務的產業鏈，在該區域最好不進行別墅項目的開發。本版采寫第一工作室潘雙福李政攝影李丹
天堂再現
群巒疊嶂、絕妙清幽、仙風繚繞，青城山以自己淵源深厚的道教文化、藥王孫思邈故地和聞名全國的“長壽之鄉”，將自己獨特的人文底蘊和無窮魅力融入到了200平方公里的山魂水魄之中。
每每駐足其間，仰視山的春華秋實，俯視水岸的靈動多情，縱身于泥土的芬芳氣息中，青城山往往與我們交融的是一種難得的靜謐和安寧，那是生命中的另外一個境界，這對于久居都市繁華的人來說，已經成為了一種向往和奢侈。
這樣的向往和奢侈正在成為持續發展的事實，青城山控制性詳規的確定，使整個青城山的發展納入了“合理、適度、有序”的發展軌道，也明確地將人們居住的向往，通過建筑園林、青山綠水、自然溪流、田園風光和原始植被的相互交融，使青城山在未來的時間里變為一種融合度假、旅游、養生和休閑的生命天堂。
長期以來，青城山一直是成都樓市說不出的痛楚。無序的開發、產品的泛濫、格局的凌亂，這樣的青城山讓人們失去了對其的向往和激情。作為房地產行業的一名專業記者，我曾親眼目睹成都市區浣花風景板塊頂級城市別墅的興起，也曾見證成都近郊牧馬山純別墅板塊的興起和繁榮，并為之生出了自己的激情和思考。但是，對于長期以來的青城山，我卻一直處于對其滿腹的質疑而選擇了等待，這是一個房地產專業記者的痛苦，也是成都樓市難以彌補的遺憾。
作為青城山的一個中長期發展戰略，控制性詳規的確定將這些痛苦和遺憾進行了補缺。在青城山的山水別墅社區青城皓庭、天下青城，我終于目睹了居住社區、田園風光、原始植被和自然景觀的相互融合，并迸發出樓市激情。而這，還僅僅是青城山被打造成度假、旅游、養生和休閑天堂的一個信號。
如果你能夠身臨青城山的自然景觀，在層峰疊巒中領略千年流淌的道教、養生、中醫藥文化時，你所能感覺到的將是在拋卻了都市的繁雜和紛爭之后，擁有生命時鐘的凝固和與大自然的融合，這是人生所追求的美麗境界。
青城山，成都樓市將因此而完美。
潘雙福
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