海外基金潮涌房地產 外資在中國樓市四處高歌

　　本報記者 馬宜 程志云 申興 北京、深圳報道

　　外資正在中國樓市四處高歌。

　　7月25日，美國最大的商業地產投資、開發及管理公司，西蒙房地產集團(Simon Property Group)與摩根士丹利房地產基金(“MSREF”)及深國投商用置業有限公司(以下簡稱深國

投)簽訂了開發商業地產的合作協議。西蒙與MSREF各持有合資企業32.5%的所有權，深國投持有35%。

　　7月27日，澳大利亞麥格理銀行(Macquarie Bank Ltd.)宣布，通過旗下一子公司收購了中國大陸9家位于主要商業區的大型零售商城。麥格理銀行為此項收購提供了3800萬美元的貸款和5500萬美元資金，占籌資總額的24%。

　　“這是已經完成的，更多的項目正在續談，”一位在上海從事房產投資中介的人士說，“這是一個外資和房地產商都有興趣的話題�！�

　　地產新政、人民幣匯率調整，看起來的利空并沒有讓外資離場，外資們選擇了繼續進入。中國房地產市場對外資究竟意味著什么？

　　進入

　　7月21日之前，海外基金投資中國樓市被認為可以賺取高額利潤同時坐享人民幣升值的“雙贏”投資。于此相伴的是，他們還被認為是中國房地產泡沫的制造者之一。

　　“央行先行打擊樓市再調整匯率的舉措是明智的，否則在房地產存在泡沫的情況下調整匯率，熱錢獲利后的逃離將導致樓市崩盤。這樣的情形在香港曾經發生過。” 普衡律師事務所林華偉律師說。

　　很多人預計，人民幣匯率調整后，外資將逃離市場，他們會怎樣逃離，但事實與預想卻大相徑庭。

　　在匯率調整后的第一周，外資大舉進入樓市的消息頻出。從西蒙與摩根士丹利、到麥格理銀行，越來越多的外資正在進入這個市場。

　　僅僅兩周前，深國投剛剛與東南亞最大的房產商——新加坡嘉德置地集團旗下的嘉德商用產業簽訂協議，嘉德商用將投資深國投在國內15家正在建造中的以沃爾瑪為主力店的大型商場。嘉德商用預計將投資33.73億元以擁有這15家商場65%的股份。

　　嘉德方面還透露，他們可能繼續投資另外17家以沃爾瑪為主力店的商場。

　　除了參與開發賺取利潤，另一部分外資選擇了購買成熟物業，尋求穩定回報。

　　美林就是這樣的典型。這家主要業務是資產管理的機構，在中國投資的目的就是為其客戶尋找一種穩定、無風險的回報。雖然，直接購買整樓的投資回報比較低，但這幾乎沒有風險，“現在上海辦公樓市場的出租率起碼在90%以上，由于租金回報比較好預測，這是一種‘用計算器敲敲就知道回報率’的方式。”上海那位從事房產投資中介的人士說。

　　在上海，盡管外資在房地產總投資中所占比重只有3.5%左右，但在高端市場這一比例卻高達40%。

　　而在北京，最近一年海外資本投資的項目就有將近20個，總建筑面積超過500萬平方米，涉及投資總額近30億人民幣，投資方所在國家包括新加坡、美國、日本、加拿大、英國、荷蘭、德國、印尼等。

　　“因為最近中國的不良資產投資機會比較少，一些外資投行的房地產基金紛紛將注意力更多地集中在房地產市場�！� 一位業內人士說。大名鼎鼎的摩根士丹利房地產基金就是一例，這家同時運作著房地產和不良資產的大型基金，在中國具有明確的戰略安排——一定時間內一定要投資多少，只是不良資產和房產的資金比例并不固定。

　　驅動

　　“宏觀調控，人民幣升值，對外國投資者來說，實際上是利好�！币晃粯I內人士對記者說。

　　樓市的資金缺口為外資與當地開發商搭起了一座合作的通道。外資也利用了這個機會進入了目前中國回報率最高的行業。實際上，宏觀調控對房地產市場最大的影響是減少了資金供應，而非人們普遍認為的打壓房價。

　　現在，銀行普遍收緊了對開發商的貸款，開發商原來最主要的資金來源突然被截流了。

　　“有時一個幾億的項目就因為幾千萬的資金缺口而導致整個項目不得不完全中斷�！绷秩A偉說。而對于擁有雄厚資金實力的海外基金來說，資金恰恰是他們進入中國市場最大的優勢。

　　上周一，深國投兼深國投商置董事長李南峰在評價與西蒙和MSREF的合作時說： “充分發揮了三家公司的優勢，絕對是一個三贏的合作�！�

　　“MSREF本身就可以帶來資金，同時它還是一個很好的融資和退出平臺，無論是目前融入資金還是將來退出。西蒙還可以帶來商業化的房地產投資信托經驗�！� 深國投的鐘林雄也對記者說。

　　在很多外資眼中，目前在中國，沒有一種行業比開發房地產更具暴利了。一些過橋貸款的利潤都能達到15%，而一般的項目利潤率則從最低的50%直到超過100%。

　　在全球市場逐利的基金們顯然不能抗拒這樣的誘惑。

　　“房地產行業運作周期比較長，從開始到清盤起碼要三年，那些已經參與中國房地產市場的外國投資者只希望在人民幣還沒有升到太高的時候，趕緊運作，然后再趕緊撤。誰也不能保證在未來的兩三年中，人民幣會升到一個什么水平�！绷秩A偉律師對記者說，“加速進入也許是為了更快退出�！�

　　另外，“也要區分短期投機和長期投資，”上海的一位分析師說，“投機的熱錢可能會退出，但希望長期投資的海外資金會更多的進入，因為現在依然是一個好機會�！�

　　形勢

　　更重要的是，海外基金們對人民幣匯率再度調整抱有強烈預期。

　　曾經擔心匯率調整后外資大量流動的摩根士丹利亞洲首席經濟學家謝國忠認為，此次人民幣匯率的小幅調整，對外資流出會產生一些阻擋作用。另外，由于市場預期人民幣匯率可能繼續變動，所以對市場而言會有產生穩定的影響。海外房地產投資人士會考慮繼續等待，等待下一步的匯率變動。

　　盡管所有外資都信誓旦旦地表示它們是長線投資，和熱錢絕然不同，但宏觀調控是否最后會導致房價縮水仍是讓國外投資者最擔心的問題。

　　“房價并沒有走低，這就不排除國家繼續出臺調控措施�！绷秩A偉說，“但相對于房地產幾乎100%的利潤來說，小幅的匯率變化根本不會觸動開發商的神經。目前對房地產市場興衰最關鍵的指標是房價。”一位業內人士對記者說，“只要房價不跌，就不會出現崩盤。而對房價影響最大的莫過于國家的宏觀政策了�！�

　　同時，外國資本撤出中國也并不容易，不僅要經過相當長的審批時間，還要詳細解釋諸如“當時為什么進，現在又為什么出……”等問題。

　　通過跨國房地產投資信托的方式也許是一個可以提前套現的方式，這似乎也是外國投資者正在考慮的方式。

　　“第一個國內背景的REITs大概今年年底會在新加坡上市，但現在一切還不明朗，首先是審批環節。此外國內和國際上的一些準則調整工作也在進行中”，新加坡星展銀行地產融資部主管黃榮超對記者說。

　　REITs是標準化可流通的金融產品，一般從上市或非上市公司收購地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收入來源于房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通。

　　在黃榮超看來，香港和新加坡更接近中國市場：“很多投資者往往了解物業在哪里，熟悉國內情況，而在其他歐美市場上市，那些基金經理對國內物業一點都不懂，誰都不愿投資自己不熟悉的東西�！�

　　今年6月，香港證監會發布了經修訂的《房地產投資信托基金守則》，這使得香港REITs可以投資于全球各地的房地產。從另一個角度看，這一舉措實際上相當于允許內地商業地產項目以REITs形式在香港上市。

　　在有了這樣的退出渠道后，外資進入中國房地產市場可能將會更加大膽。