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隸屬中國銀監會監管的深圳國際信托投資有限公司(深國投)在內地的信托行業一直處于領跑地位。但是這家非銀行金融機構的經營舉措卻讓外界費解：與商業巨頭沃爾瑪組建合資公司經營百貨業，與新加坡嘉德置地合作興建商業中心，甚至自己成立房地產開發公司做住宅開發。以此觀之，深國投更像是一家涉獵廣泛的實業投資公司，但是“實業公司”的表象或許僅僅是一種權宜之計，在深國投以商業地產為主的實業資產的背后，蘊藏的是金融創新產品——房地產信托投資基金(REITs)的胎動
本報記者 蔣飛 發自深圳
“深國投是在等待機會，一旦時機成熟，它必將有所作為�！狈康禺a投資顧問機構香港基強聯行董事總經理陳基強近日對《第一財經日報》表示。“由于內地的政策制約，目前信托公司在房地產領域只能做基于住宅項目的開發型房地產信托工具。但是種種跡象表明，商業地產項目需要的REITs(房地產信托基金)產品在內地出現的條件正在成熟，有關經濟主管部門、中介機構和房產商正在做積極的推動，”陳基強說，“手握大量優質地產項目，且具備金融牌照和團隊的深國投，不會不在這一領域早作打算。”
新合作計劃
7月底，深國投再次對外披露了一項醞釀已久的商業地產開發計劃。深國投旗下深國投商用置業有限公司(深國投置業)與美國最大的商業地產信托投資公司西蒙房地產集團，以及摩根士丹利房地產投資基金簽署了一項涉及12家新建商業中心開發計劃的框架協議。深國投置業行政法律部經理鐘林雄對記者表示，深國投置業在該項目中擁有35%的權益，這將使深國投目前已完工和在建的商業中心項目達到18家。
盡管該項目尚處框架協議階段，目前僅有杭州一個項目擬于近期開工，但是兩家明顯具備金融投資背景的外資合作方的介入則不能不讓人遐想該項目今后借助REITs方式實現證券化的可能。西蒙集團是美國最大的商業地產集團，其運作模式與深國投此前的合作伙伴新加坡嘉德置地極為類似，均是利用成熟的金融產品REITs實現項目融資和后期銷售，并且其本身就是RE-ITs的管理者，在美國和歐洲近350家商業地產項目中擁有權益。而摩根士丹利則是專業的房地產投資基金，此類基金往往是REITs產品的最大買家。
意圖REITs？
深國投置業是深國投開發商業地產的主要平臺，并與深國投共同持有沃爾瑪深國投百貨有限公司35%股權。深國投置業公司相關負責人鐘林雄對記者表示，深國投置業目前只負責項目的前期開發，至于項目未來的證券化前景，需要負責商業中心投資和管理的深國投商業投資有限公司負責人回答。但是截至發稿前，深國投方面對此仍然保持低調，記者沒有得到答復。
實際上，內地大量開發或收購商業地產的信托公司并不止深國投一家，記者近日采訪平安保險旗下平安信托時亦從公司一位高管處獲知，平安信托已經著手在內地物色和收購一批商業地產項目，作為將來開發REITs產品的儲備。而地產公司則更為積極，廣州越秀地產等一批開發商正在積極爭取于香港聯交所發行REITs。在新加坡交易所REITs產品日漸紅火，并吸引了包括李嘉誠旗下星洲置富等香港地產REITs的刺激下，香港聯交所于6月1日剛剛宣布允許香港以外的地產信托基金在香港上市交易。
REITs前景
“與其說是投資基金青睞商業地產，不如說是商業地產項目更依賴能夠一次性買斷整個商業地產項目的REITs。”深圳某知名房地產公司研究人士對記者表示。相比于住宅項目的天然分割性，商業地產不適于拆分買賣，REITs通過募集的方式形成雄厚的資金實力，是商業地產天然的大買家。此外，REITs使地產公司不需要自己持有物業，從而解決了資金沉淀的成本和風險。由于上述原因，商業地產在發行REITs時往往會對投資者進行讓利，加之REITs產品本身回報穩定的特點，投資基金也愿意持有商業地產REITs。
內地住宅項目去年以來的過熱并成為宏觀調控的重點，也是商業地產REITs在內地受關注程度升溫的原因�！芭c住宅項目相比，商業地產項目的估值和租金回報是受到低估的�！标惢鶑姳硎尽Ｋ陨虾ｊ懠易鞛槔�2004年當陸家嘴的某些住宅項目每平米售價達到5萬元的時候，相同地塊的寫字樓售價僅為3.2萬元左右。“存在這樣的估值差距，加之住宅項目成為宏觀調控的重點，商業地產項目成為新的熱點并不是沒有理由。”
陳基強對記者透露，截至目前，境外基金在內地收購的商業地產項目價值已經超過100億元�！斑@還僅僅是一個開始，因為人民幣100億元還不到境外一個地產基金管理的額度�！�
嘗試已經開始
眾所周知的是，目前在基于內地商業地產項目的REITs的出路只能是境外資本市場。內地由于沒有產業基金法和其他政策支持，REITs產品尚無章可循。然而在各方推動下，內地作為金融創新的REITs產品已經依稀見得到曙光。
“深圳和上海兩地的證券交易所正在分別與證監會和中介機構進行課題研究，并且已經有階段性的成果。”一位接近該消息的業界人士對記者透露。他表示，深交所受證監會委托的研究成果已經明確了推出可上市交易的資產證券化產品的思路：即首先實現銀行信貸抵押品的證券化，由此延伸到路橋項目和商業地產項目的資產證券化；第二步則是允許以證券化的資產為標的進行公開募集資金。而上海證券交易所與申銀萬國證券研究的方式則是，利用券商委托理財業務為載體，開展REITs產品的運作。
此外，銀監會也在著手以信托公司為中介的REITs產品研究�！皟鹊匕ㄉ顕对趦鹊男磐泄�，均在爭取信托產品的專屬權，對于他們來說，今后如果能獲準開發REITs產品，將是重大的發展契機�！鄙钲谝晃恍磐袠I人士對記者表示。
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