自國家七部委聯(lián)合出臺穩(wěn)定房價的新政以來，我國部分城市房價應(yīng)聲而降，而具有鮮明特點的海南旅游地產(chǎn)卻保持著強大的增長勢頭，來海南的購房者依然踴躍,成為全國房地產(chǎn)市場低溫中的“沸點”。
海南旅游地產(chǎn)項目被成批購置
明媚的陽光、清新的海風(fēng)、風(fēng)景如畫的海濱、浪漫溫馨的暖冬……海南島得天獨厚的氣候環(huán)境，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了沃土，依附資源優(yōu)勢，海南旅游地產(chǎn)在此次房產(chǎn)新政影響下，不但沒有萎縮，反而產(chǎn)生了一定的推動作用。
20世紀(jì)90年代，中國引進旅游地產(chǎn)概念，伴隨海南房產(chǎn)泡沫破滅，初期的旅游地產(chǎn)出現(xiàn)消化不良綜合癥，幾乎退出人們的視野。經(jīng)過痛苦的反思和摸索，在領(lǐng)航旅游地產(chǎn)的海南島，三亞“旅游地產(chǎn)”如今全線躥紅，并形成規(guī)模。比如碧海藍天、陽光海岸、瑞海豪庭等樓盤，均在立項階段就已對市場定位和功能配套諸方面向旅游地產(chǎn)靠攏，最終與之重疊。另外，天澤海韻、天福源，以及在亞龍灣新推出的華宇皇冠假日酒店等項目，直接扛起旅游地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)模式的大旗招攬買家。除高檔度假社區(qū)，時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店，均在三亞開花結(jié)果。
目前，集團客戶和產(chǎn)權(quán)投資客戶紛紛將目光投向三亞濱海房產(chǎn)，成批購置現(xiàn)象幾乎讓各樓盤猝不及防，碧海藍天、蘭海花園、陽光海岸、昌達花園等，均體會到了被成批、整層或多層購買的亢奮。
旅游地產(chǎn)的行銷，導(dǎo)致房價節(jié)節(jié)上漲。三亞灣的高端旅游房產(chǎn)如今均價已達5000元，遠高于同處海南島的海口，受其能量輻射，海口濱海一帶的高檔住宅群，也終于打破滯銷局面，紛紛揭桿而起推出旅游地產(chǎn)品牌。受此形勢鼓舞，在三亞沿海及沿江地帶，一個個大盤又將拔地而起，時代海岸、三亞印象、金陵度假村，以及海坡的一些項目開始迎接新一輪旅游地產(chǎn)的購置高潮。
業(yè)界認為：海南房價沒有降價空間
海南著名房地產(chǎn)開發(fā)商何中光認為，從絕對價格來看海南房價不高，尤其是針對海口市而言，在全國省會城市中房價依然偏低。衡量房價的高低有一個常用標(biāo)準(zhǔn)，即年收入與房子總價的比值，國際上一般是1：6，而1：8是警戒線，海南目前在1：8上下浮動，還并不算太高。
第一房地產(chǎn)交易中心營銷總監(jiān)劉海濤說，相對于泡沫時期，海口現(xiàn)在房價很低，樓市也很健康。1993年海南房價每平方米6000元至8000元，只要規(guī)劃一出，馬上把樓花賣完了。國貿(mào)大廈A座1990年買進每平方米1650元左右，到1993年就漲到8000元；再到2001年買回來只有870元，現(xiàn)在每平方米售價1400到1500元。
海口房價今年一季度每平方米均價2644.6元。金貿(mào)區(qū)房價雖高至3000元以上，但跟二線城市如成都、長沙等比較，只相當(dāng)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟適用房價格，海口每平方米3000元的房子在長沙應(yīng)賣到6000元左右。
業(yè)內(nèi)人士認為，國家統(tǒng)計局的數(shù)字表明，海南商品房價格全國排名第10，價格已顯偏高。但從租售比來看，海口一季度租售比為169，在100至230的正常范圍之內(nèi)。
據(jù)統(tǒng)計，今年1月至3月海口每平方米均價約提升150元，原因在于建材原料上升：鋼材由前年的2700多元上升到去年的4000多元；水泥、管材、合金、玻璃等的上升幅度都在50%-100%左右。因此，房價雖有所上升，但成本上升更快，發(fā)展商的利潤反而有所下降。
受去年“8.31”土地大限的滯后作用，加之去年12月海口公布基準(zhǔn)地價的評估結(jié)果，住宅用地平均上漲50%，海口土地交易價格全面上漲，自然將導(dǎo)致房價上漲。
昌茂集團總裁陳權(quán)中認為，海口本地住戶該買房的大部分都買了，租房價格又一直沒多大起色，物業(yè)管理安全系統(tǒng)跟不上，因此近兩三年內(nèi)低于3萬平方米的小盤價格可能會下跌。10年內(nèi)，即使處在政府調(diào)控的背景下，海南房價還是會穩(wěn)步上升，每年至少5％左右。
海南目前的稀缺資源越來越少，需求越來越大，越往后房價的支撐力越大。夏威夷為什么房價這么高，是因為美國的人均GDP接近3萬美金，中國現(xiàn)在為1000美金，當(dāng)進入3000美金至4000美金的時候，消費力將會大爆發(fā)，屆時海南發(fā)展第二居住地將成為現(xiàn)實。
但也有專家認為，海南目前的經(jīng)濟發(fā)展缺少有效產(chǎn)業(yè)的支持，沒有創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，住宅的需求量有限。目前，海口人均居住面積已經(jīng)超過25平方米，按照小康社會的人均目標(biāo)，現(xiàn)有的住宅已綽綽有余。海口的某些發(fā)展商對未來預(yù)期過于樂觀，不斷漲價。但背離市場規(guī)律的漲價，最后將面對“騎虎難下”的結(jié)局。
海南旅游地產(chǎn)正迎來新一輪發(fā)展熱潮
和中國其他地區(qū)相比，海南島日趨完善的旅游產(chǎn)業(yè)和巨大的度假休閑市場是吸引投資者的最大誘因。
“海南的旅游酒店投資環(huán)境確實非常不錯。”上海淳大萬麗酒店公關(guān)部經(jīng)理丁帥向記者坦言，海南島的地理位置和美國的夏威夷幾乎在同一緯度上，尤其是三亞的熱帶氣候、迷人的沙灘、清新的空氣和清澈的海水，將其定位為“中國的休閑之都”是很恰當(dāng)?shù)摹?br>
但是，目前海南的旅游資源開發(fā)其實還很有限，海南旅游資源的發(fā)展?jié)摿�遠遠沒有被釋放出來。隨著休閑旅游在中國的迅速發(fā)展，海南旅游將迎來一個前所未有的市場機會。
中國人將錢花費到休閑旅游上，正在成為一種趨勢。而中國最大的休閑旅游目的地就是海南島。根據(jù)剛剛出臺的《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要》，海南省未來20年旅游發(fā)展總目標(biāo)為：建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游目的地。
業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)波動時，更容易體現(xiàn)出旅游房產(chǎn)投資的抗風(fēng)險性。來自上海的買家是三亞購房者中的主力軍，因為就目前上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目投資的盈利空間正在逐漸縮小。
專家指出，旅游地產(chǎn)依托著強勁增長的旅游經(jīng)濟，展示著房地產(chǎn)行業(yè)新興的發(fā)展方向。尤其是一些位于著名旅游景區(qū)內(nèi)、具有良好的規(guī)劃設(shè)計水平和鮮明文化特色的項目，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性將更為顯著。因此從投資的角度來看，旅游地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險性能力較一般商鋪和辦公樓產(chǎn)品而言，具有較為顯著的優(yōu)勢更適宜于長線投資。
2004年11月16日，在2004年(香港)海南貿(mào)易投資合作洽談會上，海南省委副書記、省長衛(wèi)留成與中國中信集團董事長王軍簽下了博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)建設(shè)的框架協(xié)議。中信集團高調(diào)殺入海南旅游、房地產(chǎn)項目開發(fā)。
中信泰富董事局主席榮智健透露，根據(jù)協(xié)議，中信準(zhǔn)備用10年時間把這里建成適合博鰲亞洲論壇發(fā)展、具有世界一流水平的會議中心和特色鮮明的旅游度假休閑中心。到2014年前，中信在博鰲的總投資額將在100億元以上。
而最近，海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司則與華潤集團簽署3億元投資意向，在萬寧市石梅灣建造一座五星級酒店，把石梅灣打造成海南一流的精品旅游度假區(qū)。據(jù)了解，華潤集團將繼續(xù)參與石梅灣的總體發(fā)展規(guī)劃，將在今后10年左右的時間內(nèi)分批全資投入50億元的資金。
除了中信、華潤，最近看上海南旅游投資的“重磅炸彈”還有李嘉誠的和記黃埔和霍英東集團。去年11月16日，李嘉誠宴請了正在香港出席“海洽會”的衛(wèi)留成。李嘉誠認為，海南自然風(fēng)光很美，環(huán)境好、空氣好、沙灘好，搞旅游業(yè)，做酒店、別墅都會很好。隨后不久，就傳出長江實業(yè)旗下的和記黃埔派員前往海南考察旅游業(yè)和房地產(chǎn)投資情況。而近日，一直十分鐘情三亞旅游業(yè)的香港霍英東集團董事總經(jīng)理霍震霆也表示，不久將到三亞考察旅游投資事宜。
在此次“海洽會”上，海南將軍河現(xiàn)代旅業(yè)有限公司和瓊海市政府簽署了6.8億元的兩個旅游項目。此外，據(jù)記者了解，浙江吉利集團計劃在海南投資30億元建旅游項目。創(chuàng)維集團欲投資20億元在三亞投資開發(fā)一個集旅游、度假、休閑和娛樂等多功能的綜合項目，這是海南省最大的舊城改造項目。
另外，海南的上市公司ST珠江、羅頓發(fā)展、新大洲等等都有涉及數(shù)億元的巨額投資的旅游項目。業(yè)內(nèi)人士認為，海南的旅游市場前景的確是一個深不可測的“金礦”。正是因為這個“金礦”價值逐漸被發(fā)現(xiàn)，海南正成為國內(nèi)外的投資者新的投資熱土。而旅游地產(chǎn)，就是這片熱土上最耀眼的明珠。
作者：:王英誠
（來源：經(jīng)濟參考報）
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