“用水需要到樓下去拎，衛(wèi)生沒人管，垃圾要自己扔……”在長(zhǎng)春市很多遭物業(yè)棄管的小區(qū)，居民的生活大都變成了無序狀態(tài)。“員工解散，品牌信譽(yù)掃地……”放棄小區(qū)管理的物業(yè)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)普遍受到影響。
由于長(zhǎng)期虧損，吉林省長(zhǎng)春市現(xiàn)有的360多家物業(yè)管理企業(yè)中 近幾年已有半數(shù)倒閉，并自行注銷資質(zhì)執(zhí)照。物業(yè)棄管后，讓業(yè)主和物業(yè)公司以及開發(fā)商都蒙受到金錢、信譽(yù)上的損失，棄管小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了臟、亂、差等一系列的問題。
小區(qū)遭棄管 物業(yè)業(yè)主都受傷
去年7月，長(zhǎng)春市中岳小區(qū)遭物業(yè)棄管，原物業(yè)公司把業(yè)主預(yù)交的各項(xiàng)費(fèi)用全部卷走，小區(qū)物業(yè)管理陷入癱瘓狀態(tài)。業(yè)主代表四處奔走，找水、找電、找管理部門，直到今年1月份，中岳小區(qū)的業(yè)主才在相關(guān)部門組織下成立了業(yè)主委員會(huì)，并選聘新的物業(yè)公司。
今年4月，長(zhǎng)春市花園小區(qū)與物業(yè)在房屋大修、供暖等等問題上產(chǎn)生分歧，未達(dá)成一致，2700戶居民遭到“棄管”，垃圾堆滿了庭院。6月，長(zhǎng)春市吉星花園業(yè)主委員會(huì)質(zhì)疑物業(yè)公司，小區(qū)無端被停水，小區(qū)衛(wèi)生、治安越來越差，業(yè)主家中墻壁長(zhǎng)毛……業(yè)主們決定“炒掉”物業(yè)公司。同月，曾是全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)的長(zhǎng)春富豪花園小區(qū)，其物業(yè)公司因負(fù)債累累，物業(yè)管理費(fèi)較低幾次提出棄管，目前業(yè)主委員會(huì)正與物業(yè)公司協(xié)商如何提高物業(yè)費(fèi)價(jià)格，使物業(yè)管理得以維持。
據(jù)了解，由于大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)主委員會(huì)，或者有名無實(shí)，因而遭棄管后，大多不能自救，只是以個(gè)體行為找政府或求助新聞單位進(jìn)行呼吁。而對(duì)于“棄管”的物業(yè)來說，正常經(jīng)營(yíng)普遍受到影響，員工隊(duì)伍出現(xiàn)不穩(wěn)定，品牌信譽(yù)下降。
負(fù)責(zé)長(zhǎng)春富豪花園小區(qū)物業(yè)管理公司的副總經(jīng)理刁鳳云說，十年來在長(zhǎng)春市創(chuàng)下的品牌來之不易，不想輕易放棄，否則不僅讓員工丟了飯碗，還會(huì)影響公司的整體形象。
業(yè)主有理申訴 物業(yè)不堪重負(fù)
在棄管小區(qū)中，大多數(shù)物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收繳率都不足50％。業(yè)主孫先生說，他不交物業(yè)費(fèi)是有理由的，因他所住房屋質(zhì)量一直有問題，已經(jīng)嚴(yán)重影響了他的生活，而物業(yè)公司認(rèn)為這應(yīng)由開發(fā)商來處理，他又找不到開發(fā)商，因此不交物業(yè)費(fèi)是他唯一的抗?fàn)幨侄巍?br>
市民李先生說，在買房時(shí)開發(fā)商承諾了很多服務(wù)，但樓盤一清，很多服務(wù)不兌現(xiàn)不說，服務(wù)質(zhì)量也上不去，綠化沒有了，樓道幾天才清掃一次，保安員也減半了，物業(yè)除了收費(fèi)，什么事情都解決不了。在這種情況下，業(yè)主哪能心安理得、痛痛快快地交費(fèi)呢？
據(jù)了解，服務(wù)與繳費(fèi)往往互成惡性因果關(guān)系，物業(yè)收取相關(guān)費(fèi)用時(shí)想按高標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主則認(rèn)為物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不好，應(yīng)該按低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，雙方容易引起矛盾。而大多數(shù)物業(yè)公司認(rèn)為自己的服務(wù)得不到回報(bào)，現(xiàn)在已沒有能力繼續(xù)背著這沉重的包袱。抽樣調(diào)查顯示，僅2002年，長(zhǎng)春市的176戶物業(yè)管理企業(yè)年虧損總額為8700萬元。
據(jù)刁鳳云介紹，他們所管理的富豪花園小區(qū)，10年來每平方米0．3元的物業(yè)管理費(fèi)一直沒有上漲，收費(fèi)較低導(dǎo)致物業(yè)公司不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。目前該企業(yè)員工有100多人，每月支付工資就達(dá)8.5萬元，而物業(yè)收費(fèi)率不足70%，加上設(shè)備維修、水電等公共設(shè)施消耗支出，公司每年虧損100多萬元。
此外，制約長(zhǎng)春市物業(yè)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)過重。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，小區(qū)業(yè)主的水、電、氣供應(yīng)都應(yīng)由相關(guān)部門直接服務(wù)到戶。但目前大部分居民小區(qū)都實(shí)行二次供水服務(wù)，這就形成水廠到物業(yè)查大表，物業(yè)向業(yè)主每戶查小表的收費(fèi)方式，而大小表之間由于跑、冒、滴、漏所產(chǎn)生的損耗費(fèi)用全部由物業(yè)公司來承擔(dān)。長(zhǎng)春市通過對(duì)176家物業(yè)公司進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)僅二次供水一項(xiàng)年虧損額竟高達(dá)2000萬元。而小區(qū)內(nèi)為居民照明用的路燈、電梯等公共用電，電業(yè)部門目前均按工業(yè)用電來收費(fèi)，所調(diào)查的176家物業(yè)公司每年公共用電的投入也在500余萬元以上。
長(zhǎng)春市物業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)吳鐵軍表示，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，征繳費(fèi)用困難等幾方面的原因造成大多數(shù)企業(yè)虧損，很多物業(yè)公司無法支撐，只能選擇棄管。
開發(fā)商有“苦”難推其責(zé)
近年來，長(zhǎng)春市的物業(yè)管理投訴一直是社會(huì)的熱點(diǎn)。因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)老百姓心中，物業(yè)公司就是開發(fā)商的“房管所”。據(jù)了解，長(zhǎng)春市80％的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，它們之間存在著與生俱來的血緣關(guān)系，在開發(fā)初期，大多數(shù)開發(fā)商都對(duì)其物業(yè)公司進(jìn)行扶植及補(bǔ)貼，但隨著開發(fā)結(jié)束，建管一家的問題也就暴露出來。
長(zhǎng)春市富豪花園小區(qū)的開發(fā)商是從深圳引進(jìn)的一家房地產(chǎn)企業(yè)，其物業(yè)管理企業(yè)是該開發(fā)公司的子公司，當(dāng)年開發(fā)商以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目作為銷售房屋的賣點(diǎn)，物業(yè)管理費(fèi)每戶每月承諾15．2元，即平均每平方米不足0．3元。10年來，開發(fā)商為其物業(yè)公司補(bǔ)償了1000多萬元，才使其物業(yè)公司得以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
富豪花園小區(qū)的開發(fā)公司總經(jīng)理徐成元向記者反映，為了維護(hù)“富豪花園”的品牌，也為了維護(hù)開發(fā)商的形象，公司才一直貼補(bǔ)物業(yè)進(jìn)行超值服務(wù)，但目前該小區(qū)樓盤已處于清盤階段，開發(fā)公司暫時(shí)沒有新的投資項(xiàng)目，因此無力再對(duì)其物業(yè)公司進(jìn)行貼補(bǔ)。
盡管大多數(shù)開發(fā)商對(duì)其派生的物業(yè)公司都忍痛進(jìn)行著“輸血”補(bǔ)償，但開發(fā)商給物業(yè)公司留下的許多“后遺癥”仍會(huì)使物業(yè)企業(yè)陷入“賠”錢“賺”埋怨的處境。長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)劉東偉說，長(zhǎng)春市每年有關(guān)物業(yè)的投訴達(dá)30萬件，其中真正與物業(yè)管理有關(guān)的不足1／3，其余2／3的投訴集中在房屋的質(zhì)量、前期建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施不配套等開發(fā)商遺留問題，而這些開發(fā)商遺留問題得不到解決的后果就導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難度增大。
長(zhǎng)春市某房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理李先生說，按規(guī)定，物業(yè)公司在接管小區(qū)之前，必須對(duì)房屋的各項(xiàng)工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收，像門窗、水管、暖氣片質(zhì)量、辦理產(chǎn)權(quán)證等沒有問題后方可接管，但由于“父子”關(guān)系，這道程序通常就省略了，“兒子”自然就成了“父親”的擋箭牌和房管所。因此大多數(shù)開發(fā)商都愿意組建自己的物業(yè)公司管理自己開發(fā)的項(xiàng)目，主要是便于領(lǐng)導(dǎo)和實(shí)施自己的意圖。
物業(yè)棄管三方受傷
無論是物業(yè)企業(yè)棄管小區(qū)還是業(yè)主“炒”掉物業(yè)，對(duì)業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商三方都是損失。
長(zhǎng)春亞泰物業(yè)公司副總經(jīng)理耿儒民認(rèn)為，一方面不會(huì)有其他物業(yè)企業(yè)去接這個(gè)入不敷出的小區(qū)，除非提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而這又與業(yè)主想獲得超值服務(wù)的初衷相違背。小區(qū)沒有物業(yè)來管理，業(yè)主的生活質(zhì)量變得十分惡劣。另一方面，棄管小區(qū)的物業(yè)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)部的發(fā)展會(huì)受到相當(dāng)大的影響。
長(zhǎng)春天正房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理張?zhí)鞆﹦t表示，現(xiàn)在樓盤的初期銷售和后期升值在很大程度上取決于物業(yè)公司的服務(wù)程度，現(xiàn)在很多并不知名的開發(fā)商都聘請(qǐng)知名品牌的物業(yè)公司來做管理，目的是讓樓盤本身升值，而物業(yè)棄管也會(huì)影響開發(fā)商的品牌和形象。
長(zhǎng)春市副市長(zhǎng)王學(xué)戰(zhàn)認(rèn)為，物業(yè)管理工作如何在城市建設(shè)與城市管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用，關(guān)系到能否促進(jìn)城市建設(shè)的快速發(fā)展，能否為城市的振興創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，提供有力保障，因此要完善物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章和政策，切實(shí)解決好群眾生活中遇到的困難和問題，排查糾紛，化解矛盾，維護(hù)群眾的合法權(quán)益。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法中心博士生導(dǎo)師金錦萍指出，當(dāng)前我國(guó)的物業(yè)管理沒有跟上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的步伐。目前需要細(xì)劃《物業(yè)管理?xiàng)l例》各種權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系，物業(yè)和業(yè)主之間在交易的過程中，各種服務(wù)都應(yīng)該是明確的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理要實(shí)行市場(chǎng)管理模式，其各方面的完善應(yīng)當(dāng)依靠政府立法來執(zhí)行，政府的行政管理手段應(yīng)逐漸減弱。
作者：:張穎
（來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
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