房地產老總深圳密會 萬科領銜論宏觀調控持久戰

　　6月5日星期天下午2點多，大約30位從全國各地匆匆趕到深圳的中城聯盟(全稱為“中國城市房地產開發商策略聯盟”)成員企業的老總，齊聚在萬科建筑研究中心四層的大會議室里。一向志得意滿的他們，看上去卻大多忐忑不安，各懷心事。

　　在萬科一位中層人士花了半小時向在座的老總們介紹長達7000余字的《萬科集團對5·１1文件的解讀》研究報告。之后，培訓室活動銀幕上打出了“共度風雨 守候彩虹——如何 應對宏觀調控”，黑底紅字標題，臺下氣氛一時更加凝重。表情嚴肅的萬科企業股份有限公司董事總經理郁亮，隨即開始了他的主題演講。

　　還差5天，此次宏觀調控迄今為止最大的“殺手锏”——國務院轉發七部委聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》(即5·１1文件)剛好滿月。

　　調控風暴令房企集體迷航？

　　這次臨時召集的中城聯盟高層閉門會議，萬科是東道主，也是發起人。

　　6月1日，即七部委《意見》中若干具體調控措施正式實施的第一天，中城聯盟38家成員企業老總收到了聯盟秘書處發來的電子郵件：“由王石先生提議，聯盟將于近日召開成員企業總經理座談會，就目前宏觀形勢下的企業發展進行內部交流、探討。”通知還說，會上“萬科將分析上輪宏觀調控期間的經驗得失，以及提出對本輪地產調控的分析與應對措施”。

　　結果，占總數約3／4的聯盟成員企業的總經理準時到會，有幾家甚至是董事長親自出馬。陣容之整齊，反應之熱烈，十分罕見。

　　按一位不愿具名的地產界資深人士的說法，目前國內多數地產商仍屬“機會把握型”企業，往往在獲得土地及銀行開發貸款方面有些“獨門秘笈”，更多注重單個項目及局部區域的短期利益，好一點的企業至多在專業化上下點工夫；但卻普遍缺乏研究能力和戰略眼光，遇到較大的政策變化和市場波動，不免亂了方寸。

　　“據我所知，眼下大多數企業老總對調控政策走向及影響心里沒底，都希望知道同行，尤其是少數主流大發展商心里到底怎么想”，這位人士分析說，“萬科既以行業領先者自居，中城聯盟又是國內少有的運作比較穩定的、有影響力的開發商組織，萬科當然有義務及時站出來把握航向”。

　　萬科批判“牛市思維”

　　“面對宏觀調控下明顯變冷的行業氣候，我們將如何應對？”郁亮在報告中提出這個問題，大概也讓臺下急需一顆定心丸的眾多企業老總們感到了陣陣寒意。

　　“萬科認為這次調控將是長期的，對明年影響可能更大，市場景氣的逆轉估計需要兩年左右的時間”，郁亮稱，“調控還將是全面的，影響不會局限于個別城市，可能波及全國，二線城市抗沖擊能力更弱！”

　　他接著提醒在座同行形勢的嚴峻性，因為相對于政治考慮和社會穩定，房地產行業的興衰是第二位的。“況且資本市場從來都是雪上加霜，而不會雪中送炭。”長期負責萬科財務運作的郁強調說。

　　根據他的分析，此輪宏觀調控已開始了一年，調控方式從控制供給轉向控制需求也有半年，而房價問題上升到政治高度都接近三個月了。在他看來，開發商對市場和行業環境變化缺少認識、反應遲緩，對變革缺少緊迫性，是當前最需要警惕的問題。

　　郁亮此言，并非無的放矢。

　　近幾個月因調控政策的沖擊，短期投資或投機者拋盤離場，加上銀行收緊個貸審批，消費者猶豫觀望等因素作用，全國多個城市樓盤銷售量出現不同程度下滑，大量開發商不能如期獲得計劃中的銷售回款，資金周轉已出現危機。但仍有不少企業樂觀地認為，調控只是一陣風，頂多到今年9、10月間市場形勢就會好轉。

　　郁亮把這種盲目樂觀的判斷稱之為順境中養成的“牛市思維”，正是這種思維習慣，令企業在外部環境發生根本變化后無法適應。

　　萬科調控

　　“幸存者”現身說法

　　“聽了萬科的思考和分析，我們才發現自己原來還是按照去年的發展思路考慮問題，對市場形勢的緊迫估計不足，確實很危險。”一位參會企業老總承認。這種表態幾乎成了郁亮報告結束后大家討論發言的主調。

　　實際上，郁亮一開始就把此次調控與1993年～1996年那次令人刻骨銘心的調控相提并論。

　　“上一次從宏觀調控開始到我們作出反應，隔了足足一年半”，他說，“盡管我們反應慢了半拍，但幸好調整決定得到堅決執行，萬科因此得以走出調控陰影，并確立自身的行業領跑者地位”。

　　據他的說法，在天津等地項目因盲目開發受到調控重創后，1995年底，萬科從已經進入的國內13個城市收縮到深圳、上海、北京、天津、沈陽5個城市，同時對開發不利項目進行停工、改建，提高服務客戶的專業能力，并積極從資本市場融資，在調整中培養了自身的專業能力和市場感覺。所以能夠抓住后來的機會，在復蘇的市場中獲得成功。

　　眾所周知，當年很多比萬科名氣和實力都大得多的開發商，不是沒能在調控風暴中存活下來，就是從此一蹶不振，萬科是名副其實的“幸存者”。

　　而現在市場上最活躍的這一撥房企，相當一部分沒有經歷過上次調控，或者當初企業規模尚小，未受到正面沖擊，感受不深，萬科的經驗對他們來說無疑很寶貴，也有足夠的權威性。

　　“我發現像萬科這樣干的時間越長的企業膽子越小，越是謹慎，反而是后起的企業膽子最大。”一家來自重慶的知名開發商老總在發言時不無調侃地說。

　　記者從另外的渠道了解到，早在2003年下半年萬科大張旗鼓地推進其全國三大區域戰略布局的同時，他們長三角方面高層負責人就對業界同行表示過，公司內部已經作了兩手準備，在考慮如何”過冬”的問題了。

　　在萬科的時間表上，那會恰恰是本輪調控開始的前夕。

　　從“妥協”到“守候”

　　讓外界記憶猶新的是，此前大半個月，即5月14日，中城聯盟董事長聯席會議在西安舉行。王石、馮侖、劉曉光、任志強及現任聯盟輪值主席胡葆森等大佬悉數到場，一向語不驚人死不休的馮侖發表的“善于投降，留下了千年古城布拉格”論斷，一時廣為傳播。當時距震動市場和業界的七部委《意見》出臺僅僅三天，馮侖的話被外界視為國內主流開發商愿意向中央政府接二連三出臺的強力調控政策“妥協”的重要信號。

　　有市場人士認為，西安峰會是中城聯盟一次大張旗鼓對外宣傳的活動，行業大佬們的公開表態，也許是為了緩和此前與政府方面因市場形勢和政策走向發生激烈爭論而一度緊張的關系，不能完全排除其中作秀的成分。而王石和萬科發起的此次成員企業總經理深圳閉門會議，則可視為具體操作層面上的務實會議。至少萬科是希望在目前這個行業發展的關鍵時刻，盡可能統一聯盟成員企業思想，迅速貫徹落實一些萬科方面經過深思熟慮認為必須采取的有效對策。

　　從西安到深圳，從“妥協”到“守候”，中城聯盟這個國內目前最具影響力的開發商組織及其龍頭企業面對此輪調控作出的保守反應，從邏輯上說基本上前后一致。

　　但恐怕誰都不能清楚地知道，6月5日黃昏時分那數十位老總走出萬科總部那座淺灰色建筑物的時候，心情比進來時是輕松了，還是更加沉重。