中國房地產產業基金即將揭開神秘面紗

　　本報記者 貢云峰 發自北京

　　中國的房地產在融資渠道單一的情況下，房地產業如何通過創新融資渠道獲得巨大的資金支持，抵御風險并發展壯大，并與國外資本市場對接，這使得房地產金融將面臨創新模式的考驗。

　　有知情人士透露，在今年下半年將有四只開放式產業基金(主要是地產行業)通過銀監會批準正式上市，其中就有劉永好旗下投資商業地產的基金，如果成功，這將成為房地產行業突破性事件。

　　其時從《關于進一步加強房地產信貸的通知》(一般稱為“121號文件”)發布，到國務院18號文件恰逢其時地出臺托市，一直到“8·31”大限，央行加息乃至今年的“國八條”出臺，國務院對于房地產行業的調控手段在逐漸加強，主要是圍繞著資金和土地在交替進行，這也是繼1993年后對中國房地產行業重新規范，房地產業在市場、政府和發展商的多方博弈中曲折前行。決定整個房地產產業鏈條是否順暢的關鍵仍是開發資金。在最近一段時間內，來自于政府、銀行和市場的壓力，導致開發商的資金鏈更加緊繃。

　　而從20世紀90年代開始的一些地產商,在資本市場的嘗試從來沒有停止過，同時有跡象表明，隨著海外基金的大量涌入，根據央行公布數據顯示，2004年中國外匯儲備凈增2070億美元，其中貿易順差為319億美元，引進外資606億美元。由正常渠道換取的外匯儲備增額為925億美元。那么，還有約1100億美元的凈增外匯儲備無法與經濟數據掛鉤。很顯然，這1100億美元外匯大部分為預期人民幣將升值基礎上以匯率投機為目的熱錢涌入，同時，為了避免管制，很多熱錢都涌入了房地產業。有關數據顯示，在美國，投資房地產的年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，而在上海，年凈收益率卻可以達到20%~50%。很顯然，畸高的收益率直接推動了海外資本大量流入我國房地產業。如2003年7月，美國摩根士丹利投資了上海盧灣區“錦麟天地雅苑”項目，在短期內獲得了超過預期30%的收益。目前，摩根士丹利、荷蘭國際集團、美國華僑民間基金、德意志銀行房地產投資基金以及紐約鳳凰金融有限公司等海外基金都先后介入了我國房地產業。

　　而中國的房地產業在融資渠道單一的情況下，房地產業如何通過創新融資渠道獲得巨大的資金支持，抵御風險并發展壯大，并與國外資本市場對接，這使得房地產金融領域將面臨創新模式的考驗。

    住房抵押貸款證券化將加速產業基金建立

　　3月5日國務院總理溫家寶在《政府工作報告》中說，要繼續抓緊落實國務院《關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》，加強資本市場基礎建設，建立健全資本市場發展的各項制度，切實保護投資者特別是公眾投資者的合法權益，營造資本市場穩定和健康發展的良好環境。3月中旬,中國人民銀行副行長吳曉靈又表示，資產證券化試點已獲國務院批準,國家開發銀行和中國建設銀行將作為試點單位,分別進行信貸資產證券化和住房抵押貸款證券化的試點。資產證券化將貨幣市場和資本市場有機聯結,一方面實現銀行信貸風險“減壓”,另一方面,在為資本市場增添交易品種的同時,也為市場輸送源源不斷的資金“血液”。

　　在當前中國的金融體系和融資結構下，中國目前銀行業的總資產約為28萬億元左右，相當于占整個中國金融資產的90%以上。一方面，中國銀行業在中國金融體系中占據壟斷地位。另一方面，我國資本市場在逐步發展，還處在培育過程中。中國有1300多家上市公司，但是作為房地產業上市仍有困難，發企業債券也很困難，作為房地產產業基金，只有在境外設立的中國產業投資基金才合法，但地產企業和證券機構為此在國內進行建立產業基金的嘗試卻從來沒有停止。近年來，商業銀行提供的住房抵押貸款業務呈現爆炸性增長，住房抵押貸款余額占金融機構貸款總余額已達10%，而三年前這個比例還不到2%。但是，這對于商業銀行產生了一個嚴重的隱憂。商業銀行的住房貸款往往以中長期貸款為主，而其資金來源主要是短期存款，客觀上存在期限匹配不一致的問題。這種“貸長借短”的情況很容易給銀行造成很大風險：一旦短期存款集中到期，銀行就需要現金應對儲戶提款，而大量資金卻被長期貸款所占壓，導致銀行無力還款。

    地產業缺不了產業基金

　　天津紅勘集團董事長李德福認為，目前國家要實現穩健的財政政策，就需要考慮資金問題，房地產首先是區域性很強，大體都是當地項目，第二個是資金密集性，第三個周期較長，活動周期較長。中小開發商的貸款都是兩年期的，但真正一個項目資金較大，一般5年為周期。作為地產商，資金構成規模有若干等，銀行最直接，然后銷售回款，靠它來支撐，我們比較單一，而國際上真正大的地產商都有基金支持，建立REITS是遲早的，是中國地產業做大做強不可或缺的因素。

　　而業內人士表示,在金融業改革和金融市場結構均衡發展等多種因素的推動下,2004年債券市場將具有強勁的市場需求和創新。央行票據在債券市場上的重要性日益上升；次級債券發行量將上升,同時發債主體將有望由銀行擴大到保險公司；證券公司債券將進入操作階段；資產證券化類債券的發行將在今年有實質性突破；機構投資者在債券市場上將占據越來越重要的地位。

　　目前國內證券市場很不完善，證券定價無法反映其真實價值，同時住房抵押貸款證券的購買主體——機構投資者，從數量上和質量上來講差強人意。在發達國家，證券化后的住房抵押貸款的購買者往往是保險基金，其性質決定了他們往往投資于低風險又有一定收益的長期證券，不過我國社會保險基金進入股市剛剛試點，商業保險基金進入股市也大大受到比例限制，所以如果推進住房抵押貸款證券化，可能導致“買主”缺失。

　　基金入市途徑

　　李德福表示，在去年“8·31”以后，天津地產企業面臨資金瓶頸、內部管理水平、深度發展聯合等問題。地產的發展需要巨大的資金做支撐，目前“短融長投”絕對不適合，必須要借助海外上市的路徑。

　　李德福舉例，投資基金現在選擇房地產產業入手，由于沒有產業基金法，同時也有法律限制，所以首先在天津，以天津資產管理公司面目出現。事實上是天津市房地產基金管理公司，主要有十家地產公司投資成立，股本在1個億，共同聯合做，這是合法的，因為現在沒有法律支持，基金就不好發。外稱是天津房地產產業信托投資計劃，對內就是產業投資基金。現在將把國內資產組合起來到國外去上市，分兩步走，先是區域性組織起來，然后成立一個專門運作REITS在境外上市，用一個管理公司、國外投行、會計事務所、審計所、律師行嫁接，目標是在新加坡，比如大概30億元資產值，只要10%就可以完成，只要3個億，就可以完成境外上市和國外市場對接，這不是企業上市，是資產上市，比如覺得住宅這塊資產可以做，就做住宅，商業資產這塊可以就做商業地產。工業廠房可以做就做工業廠房，目前國內沒有這樣的方式。因為法律不支持。

　　目前國內還有杭州工商信托投資股份有限公司(簡稱“杭工信”)希望在2005年五、六月份，推出一只類似于REITS的房地產信托產品。

　　而順馳中國總裁汪浩接受本報記者采訪時認為，中國信托基金在今或明年會成立。有這種基金的支持，3年后將出現私募基金，房地產行業系統性風險有望得到控制。