七部委新政主要針對住宅市場，商鋪銷售因此受影響不大，記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政對商鋪投資反而是個利好，可能會吸引部分在北京住宅市場投資受阻的客戶將目光更多地轉(zhuǎn)向商鋪。而最新市場動態(tài)表明，相當一部分游資者正在從住宅市場撤資，轉(zhuǎn)而開始加大了對商鋪的投資力度。
投資商鋪比出租住宅讓人更放心
陳女士（國貿(mào)某投資公司）告訴記者，就在她準備投資房地產(chǎn)的時候，國家先后出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，這讓她覺得投資住宅風(fēng)險比較大。經(jīng)再三考慮，陳女士決定投資商鋪。近期，陳女士花30多萬元在中關(guān)村e世界購買了一間小店鋪。她說，這樣能得到比較穩(wěn)定的租金回報，比出租住宅更讓我放心。現(xiàn)在陳女士已把店鋪交給開發(fā)商“包租”，按照開發(fā)商的承諾，10年后可收回投資。“如果我自己出租，市場行情好的話，大概七八年就能收回來了。但我對中關(guān)村市場不熟悉，所以還是交給開發(fā)商統(tǒng)一招租，開發(fā)商按期給我固定收益就行。”
據(jù)近日記者實地調(diào)查，由于七部委新政主要針對的是住宅投資市場，商鋪投資基本不受期房禁止轉(zhuǎn)讓、購房不足2年轉(zhuǎn)手交易需征收營業(yè)稅等諸多政策限制，近期北京多數(shù)新商鋪銷售持續(xù)走俏。比如，中關(guān)村及CBD一些商業(yè)項目及商鋪近期銷售一如既往，價格也未出現(xiàn)波動。上周四下午，記者來到中關(guān)村e世界售樓處探訪，半小時內(nèi)看到約6組客戶來訪，一組客戶簽訂了合同。據(jù)該項目銷售人員介紹，該項目自3月開盤至今銷售額已超4億，三層基本上已售完，四層也已銷售過半。“五一”之后，客戶量猛增。目前，該項目每天成交量可在十套以上，有時甚至達三四十套。
據(jù)了解,商鋪價格開盤前后通常變化不明顯，所以即使新政未出臺，短期投資者獲利空間也不大,“如果打算長線投資，就不會受新政策中征收營業(yè)稅、期房禁止轉(zhuǎn)讓等措施的影響。”一位在中關(guān)村e世界看鋪的客戶告訴記者。IT行業(yè)的委靡沒有影響到中關(guān)村的電子市場經(jīng)濟效益，幾年來，電子商鋪租價呈持續(xù)上漲勢頭，目前鋪位的年平均租金為每平方米10000至14000元，水平穩(wěn)定，海龍的租價與當初開業(yè)相比翻了一倍多。隨后，這位投資客頗為老到地告訴記者，市場上能夠符合電子鋪位投資要求的商鋪并不多，小面積的柜臺雖容易出租，一般使用面積為四五平方米，租價不低，但投資者也應(yīng)注意，并不是任何電子市場都適合購買、投資，即使是方圓幾百米內(nèi)，電子商鋪的經(jīng)營狀況也會千差萬別，譬如地處北大西門某電子市場開業(yè)初曾風(fēng)光一時，但隨著海龍、鼎好、e世界的陸續(xù)開張，該電子市場狀況每況愈下，經(jīng)營陷入困境。
旺鋪投資有標準 規(guī)避風(fēng)險出奇招
42歲的陳先生，廣東人，在京經(jīng)營電子商品十多年，是中關(guān)村早期經(jīng)營商戶，在中發(fā)、中海園、海龍等電子商場都開有分店。以他多年來的選鋪經(jīng)驗，他認為，投資電子商鋪主要看以下幾個方面：
首先地段位置是決定電子商鋪價值的關(guān)鍵。在中關(guān)村，幾個電子商場大多處于黃金地帶，差別不大，但實際上，沿街能看到明顯標識的商場才更有競爭力。現(xiàn)在的電子市場規(guī)模較大，中關(guān)村大街修建后，道路寬出了數(shù)倍，快速道一定程度上隔裂了消費和商貿(mào)往來，客戶很難一下逛完所有的商場，消費便不容易聚集。相反，盤踞在一起的幾個電子商場則具吸引力，有規(guī)模，能形成一定的消費磁場，海龍、鼎好、中關(guān)村E世界等項目已經(jīng)組成了一商貿(mào)核心的雛形。
其次，交通狀況。可達、便捷的交通無疑能吸引更多的消費者，普通的小柜臺面向的客戶多為零售客，公交、地鐵是他們的主要交通工具，商場離這些站點距離越近越方便，客流量越大。海龍門口始終人流如織，除了商場占盡開業(yè)先機，很大程度上還得益于公交的支持。正在修建的地鐵4號線和10號線，未來中關(guān)村E世界將是最大的受益者。
第三，商鋪的具體位置。1層的商鋪價值性永遠最高，售價和租價都隨樓層的不同，有很大的差別。比較而言，普通投資者選擇三、四層的商鋪投資風(fēng)險較小，回報可觀，投資性更強。在同一樓層里，有的人片面地認為門口的商鋪價值最高，其實不然。消費者在門口往往是尋價，逛過了數(shù)個鋪位后消費行動的可能性很大，于是，在商場中央、門口又容易看見的鋪位生意較好，投資價值高。
第四，商場的經(jīng)營管理方式。包括聘請的管理公司、營業(yè)時間、服務(wù)意識等，市場的運作方式一定要與消費需求相吻合。
陳先生表示，商鋪的硬件條件需要跟上消費要求。而從目前行情看，各電子商鋪的經(jīng)營收入差別大，商戶們明顯愿意進駐設(shè)備等條件好的商場經(jīng)營。投資者需關(guān)心每一層有幾部電梯、滾梯、貨梯，照明亮度如何，通信的速率、空調(diào)的換氣量、載重等問題。后期建造的電子賣場逐漸重視賣場的硬件設(shè)施規(guī)劃，中關(guān)村E世界一層層高6.9米，2至5層層高為5米。并且設(shè)有數(shù)10部扶梯、16部客梯，垂直交通能力遠超出規(guī)范要求，空調(diào)量按頂級商業(yè)設(shè)置，在人流量較大的情況下，可以很好地讓消費者享受購物。此外，商場外部燈箱、廣告牌對消費者起到了積極的引導(dǎo)作用。大型的電子商場需要開辟方便購物者的休息區(qū)，金融中心三期項目圍合成的10萬平方米綠化生態(tài)廣場，就是為消費者提供良好的休閑場所。
在選擇商鋪時，陳先生提醒投資者，尤其要了解一層商鋪經(jīng)營狀況，電子賣場需要一層商鋪的帶動。當年理想電子市場的關(guān)張，關(guān)鍵因素在于商場將一層出租給銀行，導(dǎo)致消費者導(dǎo)入困難。
游資將加大商鋪投資力度
“那些想通過短期炒作的投資客，即使未出臺新政策，在北京目前商鋪發(fā)展的大環(huán)境中也很難有所炒作。”北京置信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司一位負責人向記者表示，進入2005年后，北京市商鋪新增盤較多，據(jù)北京市建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1至4月，北京商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積13.5萬平方米，比去年同期增長6.0%；竣工面積25.2萬平方米，比去年同期增長57.9%，銷售面積比竣工面積少11.7萬平方米。與住宅定價慣用的“低開高走”不同的是，商鋪價格開盤前后變化不大，所以短期投資者想通過快速買進賣出賺取差價很難實現(xiàn)。
商鋪購買者通常分自用型和投資型兩種。北京置信正成咨詢顧問有限公司總經(jīng)理吳學(xué)光近日在接受記者采訪時表示，自用型客戶長期在本地區(qū)做生意，對市場行情很熟，買了以后自己開鋪經(jīng)營，基本不牽扯轉(zhuǎn)手問題，所以新政策對其沒什么影響。
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，商鋪投資目前尚未出臺限制新政策，未來可能會吸引更多住宅投資客目光。在北京一些熱點區(qū)域，商鋪需求勢頭強勁，所以，新政策可能是個風(fēng)向標，部分中小投資者或許會從住宅市場撤出游資，轉(zhuǎn)而加大對商鋪的投資力度。（來源：經(jīng)濟參考報）
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