隨著房地產市場的不斷發展，越來越多的購房者遷入新居。但不少人在喬遷新禧的興奮還沒有減退之前，一股揮之不去的煩惱隨之而來：房產證遲遲拿不到手。種種跡象表明，開發商遲發產權證已經成為了地產業內的潛規則。并由此引發很多相關問題。
明星樓盤成為被訴明星 近期，記者接到了位于廣安門地區榮豐嘉園（又稱榮豐2008）樓盤業主郝女士打來的電話。郝女士于2002年6月與開發商簽定購房協議，購買了榮豐一期8號樓“非常男女”的小戶型，2003年6月郝女士正式入住。但令她沒有想到的是，本應在購房合同約定期限內拿到的房產證，在她苦苦等待了近兩年時間后仍然渺無音信，至今她仍是法律上的無房一族。
在榮豐嘉園，并非只有與郝女士一同入住的業主遇到了產權證的困擾。作為榮豐2008第一批入住的業主賈女士面臨著同樣的境遇。賈女士2001年5月購買了榮豐嘉園1座的一套房子,2002年5月正式入住,雙方約定在入住365天內辦理產權證,但現實情況是，賈女士至今仍未拿到房產證。
面對購房者對房產證越來越急切的質詢，開發商除了搪塞之外，沒有任何合理解釋。忍無可忍的購房者只好將開發商告上法庭。據了解，已有數十戶業主將對榮豐房地產公司提起訴訟。而據代理榮豐案件的律師介紹，榮豐方面曾做過兩次較大規模的抵押。第一次是自2000年8月21日至2004年2月20日將面積為30634平方米，評估值為21438.15元，權利價值為14000萬元，抵押率為65.3%的土地抵押給了中國建設銀行北京豐臺支行。第二次則是將土地他項權利進行抵押。期限從2004年8月4日至2005年8月3日，土地他項權利人為興業銀行廣安門支行，他項權利種類及范圍為貸款金額70億元,抵押面積為798600平方米。此次抵押涉及榮豐嘉園一期車庫及會所在建工程(除人防)18592平方米，榮豐嘉園一期房產13149.15平方米，共計32041.15平方米。其中，房產部分具體包括A6樓的部分戶型、B2樓部分戶型和B1樓部分戶型，此外，A1、A2、A3、A4、A5號樓也都有部分包含在內。這位律師同時告訴記者，盡管目前尚不能認定榮豐方面的抵押會對房產證遲發造成影響，但由其抵押所造成的潛在風險是值得關注的。
那么，究竟為什么時隔這么久，榮豐的業主們依舊沒能獲得理應得到的的房產證呢？記者就此聯系了榮豐方面，試圖找到產權證遲發背后的原因。“我們的產權證明目前確實沒有辦下來。”榮豐客服部一位不愿意透露姓名的工作人員告訴記者。對于產權證遲發的原因，榮豐方面表示不愿多談，隨后婉拒了記者的采訪。
遲辦房產證引發政策沖突
采訪中記者了解到，由房產證引發的糾紛不勝枚舉，早前有報道稱,廣州一位李小姐購房8年未拿到房產證，只得尋求法律訴訟。2003年，望京西園四區410樓的部分業主因入住3年多未取得產權證而將開發商北京市城市開發集團告上法庭……“入住兩年，拿不到房產證，在地產界很普遍。”一位業內人士坦言。
對此，北京當代律師事務所長期從事房地產領域訴訟的朱克非律師告訴記者；“目前，購房者在購房后遲遲拿不到產權證的情況確實比較普遍。一兩年還比較正常，但如果3年或是5年后還是辦不下來，就有些反常了。”對于，不能按時發放房產證的原因，朱克非認為究其原因，問題通常出在兩方面：其一是項目存在土地問題，其二是項目存在抵押問題。“比如說，沒有交齊土地轉讓費用，不規范開發，配套設施所屬權存在問題等等都可能導致辦不下來產權證。當然也有可能與辦理產權證的程序有關。”
中國消費者協會法律事務部主任王前虎認為，我國商品房開發的歷史還不是很長，市場的游戲規則對開發商太過寬松，對消費者卻過于嚴厲，這種權利和義務的不平等勢必會造成如房產證遲發等狀況的頻現。“我曾經接觸過一個案例，在業主交納了各種費用的情況下，入住6年仍然拿不到產權證。”王前虎說。
在問及如何規避此類房產證遲發的風險時，王前虎告訴記者：“我建議消費者，選擇業內信譽好的房地產企業開發的樓盤，盡量避免購買項目開發商的產品。當然在房子發生問題后，還要及時維權，不要怕麻煩。”
朱克非則建議消費者利用法律，通過合同規避風險，例如可以在購房合同中添加對產權證何時辦理的要求、遲交產權證的具體賠償等。“但即便如此，風險還是很難規避，因為目前房地產市場還是賣方市場，開發商手里的房子不愁賣不出去，房地產商不愿也不會和消費者簽定一些不利于己的補充條款。”朱克非說。
而在此前，國務院轉發的7部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》中明確規定，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后差額征收營業稅。此外，“意見”還提出，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。現在看來，這些規定，不僅對投資者給予了相當的政策層面“打壓”，也對普通購房者具有相當影響，特別是在遲發房產證已成為業內潛規則的前提下。
試想，對于遲遲拿不到房產證的購房者，按照“意見”要等上多久才能進行正常的房屋轉售。而倘若此類情況長期得不到改善，最終將會影響到二手房市場，進而對房地產行業有效的階梯性售房市場形成實質性阻礙。如此一來，房地產市場的健康有序發展又何以談得上。
維修基金該不該交給開發商
事實上，記者在采訪中還聽到了另外一種不滿的聲音。“我買房時，開發商以辦理房產證為由向我們收取了代理費和維修基金。可到今天，不但產權證沒拿到，交的那筆錢也不知道去向了。”一位業主告訴記者。
而據記者了解，目前開發商以辦理房產證為由，向業主收取維修基金的情況比比皆是。現實情況是，在產權證遲遲未辦下來的情況下，維修基金多數處在不知去向的狀態，而這筆款項又并非小數。以榮豐為例，記者以購房者身份曾致電榮豐方面詢問其一期樓盤還有多少剩余，入住率達到多少？得到的答復是“入住率99%，均價8000元至8200元/平方米不等，沒有任何折扣”。以此推算，榮豐一期總計9萬平方米，以銷售最低價每平方米8000元計算，若考慮榮豐開盤時間較早，有些房子可能未賣到每平方米8000元，以每平方米7000元為依據更為現實，其總房款也將達到6.3億。按照辦理房產證時需交納總購房款的2%作為維修基金計算，榮豐方面向一期業主收取的維修基金費用將達到1260萬元。而在此后的兩到三年間，在未辦理房產證的前提下，這筆錢始終掌控在開發商手中。
對此，一位業內人士告訴記者，由于涉及開發商、物業管理公司、政府職能部門、銀行和業主的多方關系，目前的維修基金的管理卻比較混亂，許多小區存在著維修基金被開發商挪用的情況。這種資金管理領域的缺失，在侵犯業主知情權的同時，也形成了潛藏的金融風險。簡單地算筆賬，業主在辦理房產證時需交納總購房款的2%作為維修基金，以一套價植100萬的房子計算，需交納約2萬元的維修基金。若照此推算，開發商收取的維修基金數目自不在少數，而在其為業主辦理產權證期間，這筆錢大都掌握在開發商手中，作為周轉資金。這樣想來，業主的利益確實難以保障。
作者：：朱丹 實習生：田闊川
（來源：經濟參考報）
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