七部委下猛藥遏制房產(chǎn)價格 轉讓期房炒地皮被禁止

　　�牐爣鴦赵恨k公廳近日發(fā)出通知，轉發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》(下稱“意見”)，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務。

　　�牐犕ㄖ�要求，要遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　�牐犚庖娒鞔_了享受優(yōu)惠政策普通住房的標準，以合理引導住房建設與消費。同時要求，各地加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度。此外，意見還強調(diào)要切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。

　　�牐�-重點解讀1

　　�牐牆M足3個條件普通住房享受優(yōu)惠

　　�牐牉楹侠硪龑ё》拷ㄔO與消費，國家將對中小套型、中低價位的普通住房給予多項政策優(yōu)惠，同時也明確指出，享受這些優(yōu)惠政策的普通住房需滿足3個條件。

　　�牐犨@3個條件是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　�牐犚庖姀娬{(diào)，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。

　　�牐�-重點解讀2

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　　�牐爣�家將嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。

　　�牐犚庖娨�求，加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責任。

　　�牐犚庖娭赋觯�要加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。

　　�牐牬送猓�還要進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力。

　　�牐�-重點解讀3

　　�牐牎捌诜俊睂⒔�止轉讓

　　�牐爣鴦赵簺Q定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。

　　�牐犚庖娭赋觯�在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

　　�牐犚庖娡瑫r要求，要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準入，依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。對虛構買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格(位)和套型面積控制性項目建設要求的，當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。

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　　�牐牁鞘姓{(diào)控措施細化 四大亮點溫暖百姓

　　�牐�1 鼓勵支持普通百姓自住住房需求

　　�牐牎驹�文回讀】加強經(jīng)濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內(nèi)。

　　�牐犗硎軆�(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　�牐牎居浾唿c評】這些政策措施目的在于鼓勵支持普通百姓自住住房需求。當前房地產(chǎn)市場的供應結構不合理，商品住宅供應中，中低價位住宅比例偏低。全國經(jīng)濟適用房投資同比出現(xiàn)負增長，非住宅、高價位住宅供應增長快于中低價位住宅供應增長是帶動房價上漲的原因之一。

　　�牐�2 保障最低收入家庭基本住房需求

　　�牐牎驹�文回讀】城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市(區(qū))、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關部門要加強監(jiān)督檢查。

　　�牐牎居浾唿c評】住房是一種生活必需品，它不可能通過完全市場競爭達到供求均衡；而且，住房是人的一項基本權利，保障人的住房權利是政府的責任。當前，個別地方最低收入家庭基本住房需求不能得到應有保障，一個重要原因是住房保障體系不健全。因此，完善城鎮(zhèn)廉租房制度就顯得尤為迫切。

　　�牐�3 讓百姓擁有一個透明有序的房地產(chǎn)市場

　　�牐牎驹�文回讀】依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。包括：“虛構買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格(位)與套型面積控制性項目建設要求的。”

　　�牐牎居浾唿c評】房地產(chǎn)市場存在嚴重的信息不對稱，這些政策措施的出臺，目的在于給老百姓創(chuàng)造一個透明有序的房地產(chǎn)市場。只有不斷加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，提高各類房地產(chǎn)市場的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實供求關系的房地產(chǎn)價格，才能更好地發(fā)揮市場功能，改善投資結構，引導合理需求。

　　�牐�4 遏制投機炒作行為 穩(wěn)定住房價格

　　�牐牎驹�文回讀】禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。國家將調(diào)整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。對個人購房后轉手交易，尤其是個人購房不足2年即轉手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。

　　�牐犠�2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。

　　�牐牎居浾唿c評】這些政策措施可謂對癥下藥。要抑制房價瘋漲，必須遏制投機炒作風。當前我國房地產(chǎn)市場的主要“癥狀”就是部分地區(qū)投資和投機性購房需求增長過快，一些機構和個人用大量銀行貸款及私募資金進行短期炒作；一些開發(fā)商放慢開發(fā)建設和銷售進度甚至囤積土地，增加市場的緊張氣氛；此外，我國目前房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，最終被房地產(chǎn)商攤入成本，而保有、交易環(huán)節(jié)相對偏輕。嚴重的房市投機，使得房價越來越背離其實際價值和普通百姓的實際承受能力，阻礙了群眾住房條件改善的步伐。