上海房價狂飆游戲：公共汽車上演生死時速難停

　　□本報駐京記者　李海鵬　□本報駐滬記者　柴會群

　　編者按

　　隨著上海市“房產新政”的開始，上海樓市確實進入到了一個微妙時刻，而人們關心，這種微妙背后，是意味著一場房價狂飆房產游戲的結束，還是在為未來的重新啟動積蓄力 量？

　　無論如何，關于要滿足民生住房需求的觀點，已經前所未有地高揚。而這一需求能否得到基本的滿足，已經被提到與構建和諧社會能力相關的高度。

　　上海房價的持續上漲，引起了廣泛關注。而針對這些問題，上海市政府及時出臺了相關對策，特別是最近啟動的面向中低收入階層的“兩個一千萬”工程，引起了多方的關注。不過，要讓一輛高速行駛了多年的公共汽車停下來，“有形之手”與“無形之手”需要彼此之間的共同努力。

　　4月15日，上海市閔行區莘松路，100多名被華夏、民生和浦發三家銀行拒絕了按揭申請的炒房者，不得不把325套房子退給了“上海康城”售樓處。退房行為如果出現在20天前，就會被視為自殘一般不可理喻的行徑，因為“一房難求”正是當時景象的寫照，可是現在誰都覺得合乎情理。從4月7日到10日，中心城區盧灣區的幾個新建樓盤連續3天以“零簽約”告收。4月10日，在靜安、徐匯和黃浦三個中心城區，日簽約總數僅有8套。

　　熱鬧已久的上海樓市終于有了安靜的時刻。

　　“房市新政”

　　“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”。

　　3月26日國務院關于穩定房市的8條意見出臺之后，上海樓市的空氣驟然緊張。業內紛紛傳言，中央調研組已經抵達上海。一度活躍的上海本土專家也三緘其口，“我現在不方便講話了。”一名以“唱空”上海房市著稱的房地產專家在電話中說。

　　與此同時，上海市就穩定房市接連出臺措施。先是上海房地局通過變更房產登記手續叫停“轉按揭”，后有上海市工商局推出16項舉措監管房市。在此之前的3月初，上海地稅局出臺文件，對一年內交易的房子征收5%的利差稅。一連串的措施，被稱作是上海“房市新政”，抑或“組合拳”。

　　4月5日，正在美國芝加哥訪問的上海市市長韓正對國務院辦公廳的意見作出了回應，他表示，不希望上海的房價太高、增長太快，房地產首先是以居住為主，而不是以投資炒作為主。

　　從2005年年初開始，在房價上漲、百姓憂慮的氣氛中，上海市政府有關部門已很少再像以往一樣堅持房地產市場健康發展的觀點。2005年1月中旬，市長韓正向上海人代會所作政府工作報告中提及了三項房地產市場調控原則，即“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”。

　　上海市房地局局長蔡育天3月31日在接受《人民日報》記者采訪時，承認從2002年起，上海房市出現了市場需求過熱、房價上漲過快的勢頭。

　　然而，三周后，沒有多少業內人士認為上海樓市真的就會從此走上回落的軌道，走進任何一家正規中介公司，都會有人告訴你，只需要半年時間上海房產市場就會再次回暖。

　　事實上，正如一年前一樣，上述限制政策一出臺，下面很快就有了對策。一名中介人員透露，最近房市正在流行一種“墊資”服務：因為銀行和稅務部門要求還清銀行貸款才能轉讓，中介公司和急于炒房的下家就聯手替上家還清貸款，然后照炒不誤。

　　這一景象與一年前上海市出臺的期房限轉政策時相當類似。當時為了打壓期房炒作，政府出臺文件規定，自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房只能在取得房地產權證后才能轉讓。然而文件出臺后并沒能真正限制住期房轉讓，炒房族們迅速發明出新的操作模式，比如，上家為了盡快讓房子出手，與下家私下簽訂協議，由下家幫其還貸款，待取得房產證后，再直接去房管局辦理相關手續。

　　不過，這種鉆空子的做法顯然充滿了風險。一年來，隨著房價的迅速上升，上家深感一年前訂出的價格吃了虧，遂找出種種理由不去辦理房產證，下家也因此傻眼：出了錢，卻拿不到房產證。

　　應對銀行緊縮住房貸款的政策，相當多的小炒房者正在做最后的搏斗。10天來，小炒家梁建芳想盡了辦法，也沒能從銀行里借出一分錢。“你能幫我嗎？有沒有什么辦法？”她問記者。另外她很關心媒體對房價的態度，“你站在我這邊嗎？”像她這樣的小炒房者們都很氣憤，因為他們被游戲拋棄了，而資金充裕的高級炒家卻能在樓市里繼續玩下去。

　　樓市盛筵

　　圍繞著樓市的盛筵一開就是8年，座上客風卷殘云，替補者暗自生恨，而那些只想分一杯羹的普通人卻為之付出了最大的代價。

　　在房市“新政”之前，上海樓市的邏輯是：只要有房，就有大把鈔票可賺。樓價近年的狂升，給炒家提供了充分的騰挪空間。在1998年，上海住宅平均銷售價格還只有3026元／平米，到2004年底，按照上海市統計局的數據，上海商品房平均價格已經升至8124元／平米，其中靜安、長寧、徐匯、虹口等6個中心城區的平均價格均超過1萬元／平米。

　　上海樓價從遠低于北京到大大反超，只用了兩年多的時間。2003年和2004年，市區房價漲幅更是狂飆突進，每年超過30%。

　　與官方統計數據相比，民間認同的真實樓價還要高得多。在2004年末，本地樓價的所謂“321格局”在上海幾乎無人不知：內環內3萬元／平米，內環外環間2萬元／平米，外環外1萬元／平米。

　　如此昂貴的房子，對于普通市民來說已經高不可攀。實際上從2002年開始，這些真正需要住房的人就已經在游戲中全面出局。留下來的，就是各種資本，各種巧妙勾聯，各種追求利潤的企圖心。

　　在精神層面上，高漲樓市起到的作用仿若“二桃殺三士”。圍繞著樓市的盛筵一開就是8年，座上客風卷殘云，替補者暗自生恨，而那些只想分一杯羹的普通人卻為之付出了最大的代價。無力購買城區新房的城市居民要么忍受落后的居住條件，要么流向遠郊區，而投機者群體越來越大，社會生活中的諸多紛爭由此而起。

　　2004年末，為了認購浦東新區的一處中高檔公寓樓“美麗苑”，曠日持久的排隊竟然達到了一個月，最高峰時超過2000人加入了長龍。很難查證的數字是，其中有多少人是真正的購房者，多少人是炒家，乃至多少人是開發商和中介公司雇傭的民工。

　　雇人排隊買樓花早已不是上海地產業的秘密，只是這個價格已經由兩三年前的500元降到100至200元而已。

　　與樓市升溫相伴的一個新變化是，即便是排隊拿到了號，也得通過抽簽才能取得購房資格。為了增大概率，有大戶借幾十張身份證，雇同樣多的民工星夜排隊。即便如此，因為許多開發商暗中早將房源轉出，他們最終往往還是兩手空空。

　　樓市太熱，議論蜂起，觀點對立的專家們互相溫文有禮，旁觀的市民們卻火氣十足。某地產商提出“富人買房論”，指出窮人買不起房子是正常現象，雖然獲得一些經濟學者的理解，卻被網上憤青們斥為“FP”。對于樓價走勢，有人唱多，有人唱空，各自成理，可是誰都知道，在一個充滿不確定性的市場上，形勢比人強。

　　這些人，被方萬昌認為是失敗者，是最應該反思的人。“他們該想想，2002年自己為什么不買房？”他說，“有機會擺在你面前。”

　　利益刺激

　　高頻率、大劑量的利益刺激，漸漸提高了接受者的興奮閾值，更敢冒險的人也就應運而生。

　　可是機會注定只屬于那些狠角色。從2001年起，一俟外地炒房團突襲上海樓市，見獵心喜的本地市民立刻尾隨而至。與外地人的想象不同，在樓市如此熾熱的時期炒房根本不需要什么房產知識，因為樓價大漲長紅，見樓就收永遠不會大錯。至于資金，有十多萬元就可以入門了，缺口自有銀行的幫忙。

　　這樣一來，上海本地的小炒房者就以中年婦女居多。她們資金實力有限，但是靠著精明勤快、喜歡短線的作風，把整個樓市烘托得人氣沸騰。

　　高頻率、大劑量的利益刺激，漸漸提高了接受者的興奮閾值，更敢冒險的人也就應運而生。

　　2004年10月份，為了購買“瑞仕花園”的住宅，A先生不明不白地向中介公司交納了10萬元的好處費，“連個條子也沒打”，然后被領到售樓處當場簽訂了購房合同。事后A先生才得知，中介人員僅從這10萬元中拿到1000元，中介公司拿了2萬元，剩下的全都返給了開發商———后者才是這一切的主謀。可是之前當他第一次去售樓處時，售樓小姐說房子已經沒有了。

　　只賺一筆就算吃虧，“一魚多吃”才算個中高手：欺詐和敲詐可以獲利，它們帶來的翻炒效果還可以獲利。A先生購買瑞仕花園的住房時的價格為1.8萬／平米，現在則漲到了2.7萬／平米。

　　“我敢保證，大多購房者都交了好處費，只是有多有少的問題。”現在，A先生對本報記者說。

　　在上海，一個名叫李欣的人花了1億多元買下“天賜公寓”49套房子的故事已經盡人皆知，問題是，這個人不僅是位不存在先生，而且在購房定金合同填寫的住址、郵政編碼、身份證號碼和聯系電話都是“1”。徐匯區“頤峰苑”的開發商賣掉了一套建筑面積140.61平方米、價值180多萬元商品房，預售合同上的交易價格為11元，相當于小女孩吃的兩盒優酪乳。在另外一些被“抓捕歸案”的開發商那里，類似的奇聞怪事也是層出不窮。

　　在浦東，某知名開發商公然把二手中介請進了售樓處，縱容銷售人員炒賣期房，在網上登記虛假合同。他們與客戶簽訂的定金合同頗有文學色彩，其中一個購房者的地址是“無可奈何花落去”。

　　幾乎每天，上海東方正義律師事務所的律師王展都能接到房產問題的投訴電話。“最多時一天五六個。”與日新月異的房價相伴而生的，是層出不窮的訴訟，使得王展這類偏愛房產官司的律師們分外忙碌。

　　在閔行區法院，房產糾紛案有時一天能開庭5個，通常用于審理此類案件的“民三庭”成了全法院最忙的地方。

　　2002年春節，虹口區市民祁輝花了2萬元買了“金軒大邸”的樓花，未幾樓價從6200元／平米上揚到9000元／平米，開發商突然提出先前賣給祁輝樓花的行為屬于違規，自愿退還2萬元訂金，另外再賠10萬元。包括祁輝在內的180個購房者憤然興訟。“金色貝拉維”的開發商更為老辣，房價飆升之后，他們主動出擊將購房者告上法庭，請求判定原來與購房者簽的內部認購合同無效。

　　類似的糾紛數不勝數。在徐匯區，“驊藝按摩院”的老板以賣房為名，騙了盲女人岳紅和她的丈夫25萬元，卻因證據不足而從容脫身。最后的結局是溫情的，“法官與敗訴當事人結對幫困”。

　　開始緩慢下來的公共汽車

　　至此，樓市已經像是一輛上演生死時速的公共汽車，車上的玩家被刺激得血脈賁張，所有影響速度的東西都要拋掉。

　　樓市之火愈演愈烈，諸種神話也就應運而生。坊間盛傳著一個女子用1萬元炒樓迅速增長到100萬的故事，用來證明投資樓市具備百倍增值的可能，經查證卻不準確，因為銀行貸款的基數并未計入在內。

　　太多的神話，反而遮蔽了樓市殘酷無情的本來面目。今年年初，上海市長寧區法院以企業人員受賄罪判決一名售樓小姐有期徒刑3年。小姑娘做事不高明，向售房者索要了9萬元的好處費，后來退還了4萬元，最終被所服務的公司向公安局報了案。在地產界業內，這位售樓小姐普遍被認為“很冤”，因為相比之下，不少工作一兩年的售樓小姐，搞到兩三套房子并不是多稀奇的事。

　　沒有人認為樓市中缺少違規違法的行為，不過這卻是記者能夠查到的上海市唯一一起因好處費問題被判刑的公開案例。

　　至此，樓市已經像是一輛上演生死時速的公共汽車，車上的玩家被刺激得血脈賁張，所有影響速度的東西都要拋掉。公平、憐憫、道義、契約甚至法律，只要有人拿起來，都毫不猶豫地往下扔。有人形容說，“血濺當場”。

　　隨之房產新政的推出，樓市瘋漲似乎也停了下來。連日來的奇景是，有關樓市的一切都緩慢起來。市民們引頸觀望，小投資者拋盤不多，喊冤聲卻很大，大投資者則“不戰不降不和”，擺出一副昏昏欲睡的姿態。這使得像江聰明這樣最樂觀的市民也不得不陷入迷思。他是一位30歲、正在猶豫買不買房的聯通公司職員。

　　“不怕他們炒，就怕他們琢磨。”在博邦地產投資公司飛虹路分行里，他把玩著手里的一大沓中介公司名片說。

　　兩周來，這家中介門市生意清淡，物業顧問薛晶說，這是因為炒房的人暫時停了手，真正買房自己住的人又買不起。在他看來，市民們沒有那么多錢，“小青年有幾個鈔票？了不起自己交35%，還是要靠銀行。”

　　小型中介公司被一些上海市民稱為“鬣狗”，在樓市生物鏈中名聲不佳。不過不得不承認的是，它們的服務非常出色。這是在上海而非別的城市，比較職業化的樓市玩家們都有英文名，即使是最小的經理也永遠西裝領帶，把文明的行為方式與原始的逐利沖動結合得非常完美。

　　“有形之手”出手

　　上海今年將全年確保新開工配套商品房1000萬平方米，中低價商品住房1000萬平方米。

　　上海地產市場的供求關系被嚴重扭曲的后果已經顯現，專家們的意見大同小異：銀行資金流入樓市炒作，帶動金融風險；房價虛高將影響城市消費的穩定增長；本地公司外遷，對人才流動造成貨幣門檻等等。

　　中國人民銀行上海分行的報告顯示，2004年，上海全市個人住房貸款累計增加728億元，同比增加106億元。中資金融機構人民幣房地產貸款累計增加1023億元，同比增長204億元，占全部貸款新增額的76%。

　　3月26日，國務院辦公廳發出了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，提出抑制房價過快增長八大措施，即“國八條”。其中最引人關注的一條是，“對造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究相關負責人的責任。”態度嚴厲，直指各地政府撐盤托市的“有形的手”。

　　最近，上海市政府發言人焦揚在一次會議上表示，探究上海房價為何虛高，歷史原因不可忽視。

　　1998年，上海房地產市場低迷，政府推出“購房退稅”政策以鼓勵人們購房。政策內容簡單概括起來，即在1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買商品住房并在上海繳納個人所得稅的房屋主人，可享受個人所得稅抵扣。同一年，上海又修訂藍印戶口制度，從戶籍制度上鼓勵人們購買上海住宅，直到2002年4月廢止。

　　這兩項舉措代表著上海市政府在樓市低迷時期的努力。后來，盡管上海市政府采取了一些調控措施，卻無法壓下熾熱的樓市。這也造成了一個奇怪的景觀，盡管一些大型國際投資公司頻頻對上海樓市泡沫提出警告，卻仍有大量海外熱錢，包括這些投資公司本身，不斷尋求渠道涉足這個市場。有評論認為，這是對政府態度的揣摩帶來的信心。

　　而現在，形勢為之一變，上海市政府接連推出被稱之為“組合拳”的一系列措施，而這其中最為引人注目的是上海市政府在增加中低價普通商品住房的供應量，其中的兩個“1000萬”工程，也意味著上海今年將全年確保新開工配套商品房1000萬平方米，中低價商品住房1000萬平方米。上海市還計劃推出配套商品房的“租賃機制”，以幫助更多中低收入家庭解決住房問題。而對房市交易中的弄虛作假、哄抬房價的不法行為也在打擊中。

　　然而，對于“房市新政”，近兩周來，上海的10萬名房產從業者還不斷做著同樣的猜謎游戲：政府到底會干預到何種程度？另外，消息靈通的炒房巨鱷會有何動作？4年來令人亢奮的樓市風云史，讓他們懂得了誰說了算。

　　現在的問題是，如果這個城市的樓市在6個月內出現新一輪的瘋漲，會怎么樣？

　　然而，“有形之手”出手了，“無形之手”將會對樓市產生何種影響還難于預測。但是民生多艱，化財為水，這不僅是可以預見，而且已是可以觸及的結果。

　　在一幢幢水晶般的摩天大樓與擁擠不堪的“下只角”之間，在F1與900萬輛自行車之間，這座城市的社會結構正在變化。就在上海市政府此次抑制樓價政策出臺前幾天，一篇為樓市“鼓吹”的報道引發了不少市民的不滿。

　　3月22日發表的這篇報道有著一個浪漫的標題：“微量氣泡并不影響香檳的美妙”。報道中，高緯物業大中華區CEO柯錦睿說，“在我看來，上海的經濟發展良好態勢足以支撐上海地產10年內繼續向上。”

　　僅僅半個月之后，本報記者聯系高緯物業公司，提出再次采訪柯錦睿時，卻被對方婉言謝絕。

　　“說應該漲的人都沒見識過真正的上海。”作為普通市民，江聰明肯定地說。不過他的自信很快又消退了，承認說，自己其實很迷茫。上海市社科院則說，如果把樓市比作公交車，有房產者就像車上人，想購房者就像等車人，車上人希望車快一點，等車人希望車停下來。站在各自的立場，都有各自的理由。政府的角色就像交警，調節好車速，尤其是要使等車的人乘上車。上海市的“兩個1000萬”，表明政府注意到了這一點。