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地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡 經(jīng)濟適用房縮水變味(圖) |
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| http://whmsebhyy.com 2005年04月19日 10:07 經(jīng)濟參考報 |
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近來國家出臺的控制房地產(chǎn)市場價格過快增長的措施中，提出了調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，這一措施可謂一矢中的。幾年來城市住房結(jié)構(gòu)失衡的情況確實普遍，尤其是在東南沿海的一些大城市中情況更為突出，不少城市提出將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟支柱，過多注重于發(fā)展高檔商品房帶來的GDP的增量與財政收入的增長，忽視住房結(jié)構(gòu)中不可缺少的經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)，加劇了商品房漲價的熱度。
經(jīng)濟適用房為何少了
發(fā)展房地產(chǎn)市場對城市經(jīng)濟確有較大的拉動作用，在東南沿海的一些大城市，他們從房地產(chǎn)市場發(fā)展中取得的財政收入高達30%至40%，為此有的城市領(lǐng)導(dǎo)緊盯著商品房價格，認為房價高了是城市經(jīng)濟地位高了，房價下跌就不是好事，一味希望房價漲上去。但作為考慮效率與公平同步的城市政府，不能不考慮解決低收入階層、城市貧困者的住房問題，在住房結(jié)構(gòu)中高檔商品房、一般商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房都應(yīng)有一定的比例。近幾年來，在不少城市中經(jīng)濟適用房建設(shè)面積過少，有的經(jīng)濟適用房價格幾乎同于商品房，低收入階層根本買不起；廉租房基本難見蹤影，在有的城市的房地產(chǎn)規(guī)劃中還沒有廉租房的概念。
據(jù)一位經(jīng)濟學(xué)家提供的數(shù)字，近兩年，在沿海一些地區(qū)和大城市中，中高檔樓盤所占比重逐年增加，而低價位樓盤所占比重下降，特別是經(jīng)濟適用房所占比重下降。2004年，全國經(jīng)濟適用房投資下降2.5％，在商品房總投資中所占比重由2003年的9.2％下降到4.6％。
廣州是全國最早建設(shè)經(jīng)濟適用房的城市之一，至今已有16年。廣州開始時將其叫做解困房，1995年改為安居房，后又改稱經(jīng)濟適用房。起初廣州人均住宅面積在2平方米以下才有資格購買經(jīng)濟適用房，1992年放寬到5平方米，1995年為7平方米，目前還要求人均年收入在1.5元以下。多年來廣州的經(jīng)濟適用房每平方米價位一直沒有突破1500元，賣得非常火，供不應(yīng)求，廣州市不得不通過搖珠的方式產(chǎn)生購買者，同彩票開獎極為相像。16年來全市建了5處經(jīng)濟適用房小區(qū)，竣工面積200萬平方米，完成投資63億多元，為3萬多戶中低收入住房困難戶解決了住房問題，這個數(shù)字與廣州市的低收入住房困難戶相比還有很大差距。
廣州前期的經(jīng)濟適用房大多是由政府提供廉價土地，征地費用每畝從當(dāng)時市場價的18萬元降至12萬元，前10年開建的數(shù)量較多，當(dāng)時60平方米的房子在市場上要賣十七八萬元，而買到一套解困房不足7萬元。但后期由于實行房地產(chǎn)開發(fā)土地“招拍掛”，土地成為政府財政收入的很大一塊來源，地價越來越高，用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的土地較過去有了很大的減少，近幾年來的經(jīng)濟適用房竣工面積較過去大為減少。在江蘇南京市由于經(jīng)濟適用房價格同商品房差不多，還出現(xiàn)了無人問津的現(xiàn)象。
經(jīng)濟適用房如何變味了
1999年，廣州市放開了經(jīng)濟適用房建設(shè)的政策，規(guī)定扣除成本以外，允許開發(fā)商賺取3%的利潤，經(jīng)濟適用房多層樓的每平方米的價位突破了2500元，而高層的有些達3200元，甚至比某些商品房的尾貨和非中心區(qū)的商品房價還高，低收入戶承受不起。如購買60平方米的高層經(jīng)濟適用房需16萬多元，低收入戶就是有能力付首期3.3萬元，每月還貸近700多元，加上物業(yè)管理費等費用要1000元，低收入者不可能供得起。目前的狀況是，買得起經(jīng)濟適用房的人基本上已有住房，沒有住房的都是一些買不起經(jīng)濟適用房的低收入戶和貧困戶。經(jīng)濟適用房沒有滿足真正住房困難戶的需求。
后來經(jīng)濟適用房成了一些人牟利的項目，廣州市規(guī)定業(yè)主購買滿五年后便可上市。近年來，越來越多的業(yè)主已達到了年限，再加上二手樓市場在這兩年的飛速發(fā)展，為數(shù)不少的解困房紛紛進入二手樓市。由于當(dāng)年業(yè)主購買這些解困房時價格都在1500元／平方米以內(nèi)，總價七八萬元，現(xiàn)在入市的價格雖較商品房、房改房的價格低，成為二手樓市上一種廉價房源，但也可穩(wěn)賺一倍多。
對經(jīng)濟適用房的上市目前全國沒有統(tǒng)一的政策，有的城市嚴令禁止。江蘇揚州市對屬于經(jīng)濟適用房性質(zhì)的“定銷房”上市交易下了“禁令”：嚴禁接受“解困定銷房”的委托中介，不得發(fā)布這一類房源信息，如有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生嚴肅查處。
一些房主上市出售經(jīng)濟適用房是由于經(jīng)濟情況發(fā)生了變化，他們不滿足于面積、檔次較低的房屋，想賣舊買新改善居住條件，這固然是一種理由。但從全社會來看，解困房不能起到解困的作用，反讓一部分人牟了利，不能不說是一種政策的失敗。
應(yīng)當(dāng)為低收入戶建設(shè)廉租房
目前廣州市仍有3000雙特困戶（經(jīng)濟收入和住房都屬特困）住房困難，近日市政府決定從今年起，每年撥出4000多萬元用于發(fā)放雙特困戶租賃住房補貼，讓他們自行到市場上租賃住房，使他們的居住條件得到改善。由市財政將租賃住房補貼通過銀行直接劃到出租房業(yè)主的賬戶上，補貼標(biāo)準(zhǔn)是以雙特困戶家庭人口計算，每人每月230元，資金由政府財政支出，保證按時支付到位；如租賃人經(jīng)每年年審符合雙特困戶條件，則繼續(xù)給予租賃住房補貼；如果年審不合格，則表示該家庭已經(jīng)不符合雙特困戶條件，有能力自付租金，但政府仍給予6個月的過渡期，過渡期內(nèi)發(fā)放租賃住房補貼的50%。
作為一項臨時救急政策，廣州市的這一政策出臺是值得肯定的。有經(jīng)濟業(yè)內(nèi)人士認為，政府作為一項長期的政策，應(yīng)當(dāng)為低收入階層、貧困戶建廉租房，這要比建經(jīng)濟適用房作用大多了。既可以解決低收入戶買不起經(jīng)濟適用房的問題，又可以防止少數(shù)人從上市交易中牟利。這固然會增加政府管理廉租房的工作量，但作為兼顧效率與公平原則的政府來說是一項不能不辦的事業(yè)。
目前已有地方政府意識到了建廉租房的必要性。南京市在近來的調(diào)控房地產(chǎn)政策中提出：中低價商品房供應(yīng)量占全市房地產(chǎn)市場15%、經(jīng)濟適用房占10%、廉租房占1%以內(nèi)，“三房工程”供應(yīng)量將占全市房地產(chǎn)市場25%左右，以力爭將南京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度控制在18%。盡管有人士認為“三房”比例還不多，尤其廉租房太少了，但廉租房政策首次出現(xiàn)在政府部門的工作報告中是可喜的，應(yīng)當(dāng)有更多的地方政府承擔(dān)起建設(shè)廉租房的責(zé)任。 在廣州高樓林立中，難得一見經(jīng)濟適用房的蹤影（來源：經(jīng)濟參考報）
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