上海溫州炒房團人員自述：溫州人并沒有收手

　　□吳茲益　黃敏

　　央行及上海連續在房貸政策上出了“重拳”，人們一直關注的所謂“溫州炒房團”有什么新動向？且聽他們原汁原味的自述。

　　他們說“作為一種投資行為，只要在法律和道德的框架內，追逐利益是無可厚非的。 ”那么，目前，在上海炒房還有利可圖嗎？已購房產是否“砸”在手里了？“炒房”是怎樣的一個過程？他們何以樂此不疲？會就此收手不干嗎？

　　他們的故事和想法，對決策部門和一些業內人士有一定參考價值

　　王先生：跟緊同事賺錢

　　“在上海，投資好的房子越貴越來錢”。

　　2005年春節，一次吃下上海黃金地段兩套房子。如今，感覺像被扣住了經濟脈門，不過還不足以致命

　　年近半百的王先生看起來很嚴肅。在溫州某縣一媒體擔任新聞部主任多年，他做事謹慎而周密。這種性格讓他和第一波“炒房”失之交臂。

　　2000年，辦公室同事向他推薦杭州鳳起路“鳳起苑”，4900元��平方米。他的第一反應是“好貴啊”，婉言謝絕。同事一下子買了兩套，他替人家捏了一把汗。僅兩到三個月，房子每平方米漲了近千元�！巴�事去年拋售一套，每平方米1.3萬元，收回了兩套的投資還有得賺呢！”王先生的口氣幾近自責，“當年的我，一是對房子還停留在住的概念；二是沒有錢，月收入2000元左右，那樣的價位太‘天文數字’了！”

　　“當然，最關鍵的是沒有投資概念和理財經驗�！蓖跸壬�補充，其實同事的經濟狀況和王先生相仿。

　　這次的“失策”，讓他關注起房地產和相關金融信息。2003年，這位同事從上海一房展會上來電，想合作購買某個樓盤，王先生“幾乎想都沒想”就應允了。

　　后來他才知道，那是位于上海普陀區長壽路的“沙田大廈”，122平方米，購入價8650元��平方米，首付30%。盡管是合作購房，個人也要負擔16萬元的首付。

　　王先生做出一個當時看來“大膽又冒險”的舉動：從朋友那里借了兩萬元，還清自家房子余下的銀行按揭。以“贖回”的房產證貸款18萬元。還了朋友的錢，剛好夠首付。房價一路攀升，王先生喜悅之余，還是惴惴不安。10個月后，房子終于出手，1.08萬元��平方米，131萬元賣出，去掉費用與利息，兩人共凈賺20萬元。

　　王先生同時還有一個成功的小操作，和另一個朋友在長壽路“圣天地”買下一套35平方米的酒店式公寓。購入價1.26萬元��平方米，帶兩年租約，回報率8%，總價可扣去6萬元包租費。只有5萬元首付，按揭不高，王先生覺得很劃算。前段時間，房子順利出手，初步估計兩人共盈利12萬元。前幾天，王先生再次去中介打聽，當初賣價58萬元，現已達到65萬元，還不過一個月功夫呢。王先生后悔地直跺腳。

　　王先生對上海房市期望值很高，“上海是經濟中心，民眾的心理預期都能支撐起房價，只要有夠大的膽子和夠多的資金，還沒聽說在上海買房賠掉的�！碑斎�，也不能盲目，要認準好區域、好地段，“在上海，投資越貴的房子越來錢。”

　　2005年春節，王先生一下子在上海黃金地段吃下兩套房子。這是他3年“熱身”后的歷史性舉動。眼下，此舉卻讓他覺得遭遇了“滑鐵盧”。

　　根據上海市房地管理局4月5日頒布的房地產交易的新政策，規定有抵押貸款的房屋要轉讓，賣出方應當先還清貸款，在辦理房地產抵押權注銷登記后，才能與買進方共同申請轉移登記。王先生購進的兩套房子，其中一套房子2006年底交付，且房產證需要9個月后才能辦出來。

　　此前的3月17日，更同時出現了兩個對王先生非常不利的消息：銀行貸款利率已經從5.55%調整到6.10%；上海市開始加收等于房屋交易利潤5.5%的費用。

　　以王先生的經濟實力，長線投資顯然吃不消。如今兩套房子的按揭每月8000多元，一年將近10萬———王先生感覺是，自己的經濟脈門被扣住了。但他覺得還不足以致命：一套房子還未開盤，手里拿著的還是“白條”，客觀上存在轉手可能；即使難以脫手，無非借錢還貸，在溫州這個人情社會，以他的社會資源，不是難題。何況，兩套房子地段好，增值潛力無窮，今后還是劃得來；還可以用契約形式轉手給彼此信任的朋友。

　　王先生也坦言，在上海繼續投資房產已不合適，他會考慮杭州或其他省會城市。

　　他的語氣中不無惋惜和留戀。

　　張女士：從經營小企業到“專業”炒房

　　“只要有合適樓盤，我可以一下子組織千萬資金�！�

　　“新政策可能帶來樓市暫時走低，正是吸納好時機”

　　瑞安的張女士剛從上�；貋�。

　　3月份，她在中遠兩灣城購下一套房子，這次赴滬辦完了貸款合同。這是她2002年來在上海個人買過的第十套房產，并不包括她幫別人買過的房子。

　　張女士經營著一家汽摩配的小型企業，年營業額幾百萬元。2002年開始，她與炒房第一次親密接觸，就把更多的時間花在了上海房產市場的研究上。

　　那一次，她坐火車去上海聯系業務，同一個臥鋪車廂中全是同鎮生意人，好幾個還和她有生意來往。他們熱議的話題她卻很陌生：上海房市。經過一路“洗腦”，車到上海，張女士加入了他們炒房的行列。她嘗試著在浦東買了兩套房子，每平方價格在3000—4000元左右，2003年脫手，一個平方已達6500元，凈賺50萬元。相當于她廠里一個季度的純利潤。

　　之后，她把企業更多地交給了丈夫，經常往返于滬溫之間，并很快帶動了親戚以及同村的老板加入。瑞安在上海投資房產的人數極多，就是這樣“帶”起來的。當地人較富裕，閑散資金正愁找不到出口，張女士得到了身邊人的信任。“只要有合適樓盤，我可以一下了組織到千萬資金�！睆埮�士不經意地說。

　　最多的一次，她個人信用卡里揣了幾百萬的資金，手提包里有十幾個身份證。由于上�！耙粋�人最多只能買三套”的硬性規定，張女士幾乎動用了所有至親的身份證。

　　2004年，上海樓盤異常緊俏。排隊拿號，讓張女士感到的比頻繁往返兩地更累。有時，她以每天200元的價格找人代排隊。更直接的，就花幾萬元，從別人或者是房產公司工作人員手里拿號。這種方式有一個“好處”：可以拿到好樓層以及附帶的諸多優惠。

　　“在上海，只要有房源，30%的按揭都可買”，這曾經被張女士奉為真理。但在新的政策下，張女士也明顯力不從心了。包括3月份中遠兩灣城剛買下的這套房子，她手上還有3套未脫手。對于一套房子原本半年左右脫手的操作方式，現在的投資周期顯然過長�！安贿^，今年企業效益不錯，手頭資金還活絡。這些房子就算作固定資產吧，反正增值是肯定的事�！�

　　張女士仍未考慮從上海撤出�！斑�沒有一個地方的房產比上海更有增值潛力。新政策可能帶來房市的暫時走低，這反是吸納的好時機。我覺得上海房產至少還有十年好，最終可能達到2萬—3萬元��每平方米。”張女士笑得很有信心。

　　周先生：堅決反對“炒房”這個說法

　　3年前買的房，如今翻了一倍多

　　“前幾年賺了幾百萬，現在全套進去了！”

　　和許多溫州人一樣，在上海做生意的周先生堅決反對“溫州炒房團”的稱謂：“作為一種投資行為，只要在法律和道德的框架內，追逐利益是無可厚非的。而‘炒房’這一稱謂聽起來仿佛道德行為敗壞。我不否認有‘炒房’者，但我保證大多數溫州人的初衷是投資。”

　　周先生在上海買房，最初是為了在上海讀高中的孩子。2002年，他在閘北區買下第一套房子，5020元��平方米。相似的地段，當年在溫州已是7000—8000元��平方米了。當時他很不解，上海房產怎么比溫州還便宜？“那是一定會漲的，”他想。

　　半年后，他抱著投資心理在普陀區“萬里城”置一房產。沒多久，房價驟然上升。閘北區的房子升得尤快，現在已經到了1.2萬元以上。

　　“有這樣大的利潤空間，我沒有理由放棄繼續投資�！敝芟壬�講得很坦白：“集體抨擊溫州人‘炒房’，不公平。現在，無論是‘購房’和‘炒房’，都不純粹是溫州人了。”即便炒房，也并不僅僅是溫州“炒房團”可以單獨操作的，必須中介在其間推波助瀾，“中介多是上海本地人��！”

　　前兩年，周先生生意主要在溫州，這邊生意忙的時候，經常是晚上開車到上海，第二天晚上又匆匆趕回來。辦理房產的一些手續也不簡單，光辦一個委托就有10多項程序。在一次委托中，一位中介人員對周先生說：“錢也該溫州人賺：敢冒險，不怕麻煩，不計較，痛快�！边@話讓他很受用。

　　投資就是利益和風險并存。周先生感受很深：上海市房地管理局4月5日頒布的房地產交易的新政策“害苦了我”，他剛購置的4套房子全套牢了。

　　他近乎賭氣地說：“朋友說我前幾年投資房產賺了幾百萬，倒不假。這不，現在全套在這里了。”

　　陳先生：“我對上海樓市仍有信心”

　　“有看中的房產，至少一次吃下六七十套！”

　　這幾個月沒有出手，“風聲緊，也沒有好樓盤”

　　“我對上海樓市還是有信心�！边@是陳維(化名)接受采訪的第一句話。

　　陳維是溫州瑞安人，涉足上海樓市已有三四個年頭，以陳維為信息源的房產投資團有典型的溫州特色，“最大的特點是講義氣，很容易團結在一起�！�

　　2001年開始，資金尚不充裕的陳維和朋友聯手在上海投資房產，他的合伙伙伴以僑居國外的瑞安人為主。這是一種建立在信賴基礎上的松散組合：陳維牽頭，做國內房市的信息源，一旦看中合適樓盤，便向大家發出信息，有意向者便委托陳維投資。

　　幾次轉手，大家的資金以幾何倍數快速增長，再出手也便愈加大方。“有看中的房產，至少一次性吃下六七十套�！�

　　三四年下來，在上海、北京、嘉興，究竟有多少房產經手，陳已經記不清。付款最多的一次，是一次性吃下上海的40多套店鋪，不包括按揭，直接付款1000多萬元�！拔覀兂赃M的住宅或商鋪，基本以4000元—7000元��平方米為主，漲到二三萬元每平方米的房產是不碰的，更不會接手目前上海那些高達十幾萬一個平米的房子。”手中投資過幾百套房產的陳維防范風險的意識很強。

　　目前，他們的上海房產都是去年購入的。今年的這幾個月，陳沒有在上海出手。

　　“風聲太緊，也沒有好的新盤開出�！标惐硎�。對上海市政府為控制房價進一步上揚所表現出的強烈態度，陳并不擔心。“主要是沒有合適的新盤，否則我們還是會購入�！标惥S認為，現在上海的樓市走向，無論是政府、開發商還是投資者或是中介，都無法預測。

　　他個人認為，政府要通過政策手段打壓上海房價，難度頗大�！爱吘股虾Ｊ谴蠖际�，從將來的城市發展來看，房價肯定有前途。2010年以前，上海房價應該都挺得住，沒問題�！�

　　周先生暫不出手，徐先生卻剛開了個頭

　　周：“炒房成本變大，升值空間壓縮”

　　徐：“是要考慮風險，但有好機會，不妨嘗試”

　　周先生在溫州某媒體廣告部工作。2003年，周和朋友去上�？疾欤�在朋友帶動下，以7000元��平方米的價錢按揭購進一處住宅，簡裝修后用于出租，如今房價漲到14000元��平方米，周卻并不急于出手。

　　對于溫州人正撤出上海樓市的說法，周并不認同�！捌湟唬�上海有發展潛力，至少比國內其他城市來講，發展前景更看好。其二，即使上海房價不再大漲，但至少不會跌，房子可以保值。最不濟，如果上海樓市不景氣了，買的房子可以自己住，或者將來讓子女到上海發展居住。”周先生的話，很準確地闡述了溫州人對上海樓市的特殊情結。

　　周也承認，近來前往上海投資的溫州人減少了。“由于政策和銀行貸款的限制，炒房成本變大。在經過了去年急劇攀升后，房價的升值空間壓縮了。上海房市的風險性加大，限制了溫州人繼續投資�！�

　　更多的溫州人，則抱著觀望態度對上海樓市伺機而動。

　　徐先生在溫州某機關單位工作，不到30歲。同絕大部分溫州人一樣，許渴望財富。就在上海樓市風聲鶴唳的3月份，徐還和朋友三人合伙各出12萬元，在浦東以1.45萬元��平方米的內部價格吃下一套單身公寓。由于是期房，許和朋友在接下去的日子既要支付房貸，又要提防房價下跌。但徐并不著急：“這套樓盤開盤價達到1.8萬元��平方米，還是很有前景的�！�

　　“現在上海樓盤投資成本太高。如果是期房，購入后的維護成本也在增加，是要充分考慮到風險，不能陷進去。但是如果有好機會，不妨嘗試，因為上海畢竟是塊熱土。”徐以此表示自己對上海樓市的信心。

　　一位上海房產中介人士認為，溫州人風險意識很強。2003年，溫州客盯著的是上海市中心高檔房產，但隨著市中心房價大幅飆升，又將投資目標鎖定在每平方米6000—1萬元、位于內外環之間的樓盤�，F在則是商鋪、別墅廣泛涉獵，但在價格上咬得很死。那種已經大幅上揚，升值空間莫測的樓盤很少會有溫州人接手。

　　“在抵御風險方面，溫州人其實表現得相當保守�！彼�繼續說：“溫州人大舉投資樓市，并不是溫州人要冒險，不理性。相反，是他們先行一步，看到樓市升值的利潤空間。”