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主筆◎邢海洋
“央行的‘3.16政策’被誤讀了!”這幾乎是經濟學家的一致口徑。
經濟學家舉出了一連串的證據。證據一，是2004年下半年以來，美國已連續上調六次利率，香港地區最近也有利率調整，而無論市場還是民眾都處之泰然。說明在市場經濟中，
利率的變化原本是一件普通不過的事情，沒什么大驚小怪的。民眾不應該對此發表評論，甚或表示憤怒與不滿。應該做的，是把自己轉化為一個“經濟人”的角色，擺脫計劃經濟的思維，根據調整后的利率調整自己的經濟行為。證據二，利率本來就是有風險的。一位著名經濟學家就說，“無論是國內民間信貸市場的利率(12%以上)、還是現行國內投資回報率(利率應該是一種平均投資回報率)，還是美國近50年來的利率變化，利率在10%以上應該是十分常見的事情。國內利率市場化程度提高，利率放松管制，那么也容易上升到10%以上的水平上”。誠如是，一筆100萬的貸款，30年以10%的利息償還，每個月要還8880元。30年加起來，這筆100萬的貸款，付款總額為320多萬元。
顯然，這樣的說法還是難以令民眾閉口，央行的有關官員終于出來表態:央行此次調整房貸利率政策，主要針對的不是買房的普通老百姓，而是為了抑制投機性購房，抑制投機帶來的房價過快上漲。如果抑制房地產漲價成功了，專家又為即將買房的業主們算了賬，即利率上升會導致房價下跌或穩定，這樣的情況下，業主們在利率上的損失完全能從房價下降的實惠中找補回來。誠如是，民眾真是要感謝專家的指點了。
且不說全國只有少數幾個點上投機盛行，投機行為理所應當要加以制裁，現在卻要全體買房人一起受責。且不說房屋是人的最基本生活條件，1998年房改后所有城市居民都只有買商品房或租房以解決生存問題，到成家年齡買房幾乎是不得不面臨的民生大事，與進入股票市場投資完全不是一個問題。且不說房地產類貸款是銀行最優質資產，幾乎沒有壞賬的風險，風險低就應低價，利率市場真的有了充分競爭這一塊或許更便宜，而此次的央行政策卻是為銀行業平添了百億元的利潤。我們只是假設一種情況——利率完全市場化了，某家銀行卻缺錢了，他把那些和他簽了30年合同抵押貸款的借款人看成了擺脫問題的惟一希望，要加碼利率到10%或者更高，這些客戶又當如何？
轉貸款或許是惟一的選擇。但現在的情況是，房產證，也就是抵押物押在這家銀行里，不拿來余款就甭想拿走，而接手的銀行則是不見抵押物不放款。一個人，長到而立之年，有了家庭，也在被銀行訓誡著“利率風險”的時候從銀行借來了安家立命的根本。他知道欠債還錢是為人的基本準則，也知道信用信譽是他在經濟社會里的根本，但假如銀行予取予求呢，他難道不應該有保護自己的辦法？一筆抵押貸款動輒十年二十年乃至三十年，跨越了一個人有勞動能力的生命中的大部分時段，專業人士尚不能預測如此遙遠的經濟前景，一個普通人一次買賣的決策，難道就應該決定一生的命運？
轉貸款行不通，是否可以找到其他的自保方式？2004年1月1日，人民銀行放開了對人民幣貸款計息方式的管理，借貸雙方可選擇采用浮動或固定的貸款利率計息方式。但在這個通知中，惟獨把個人住房貸款作為特例除外。從“3.16政策”也可以看出，人行這次給予了商業銀行浮動利率的自由，他們從此可以在基準利率和底線利率間作出選擇。個人住房貸款者雖然可以享受更多銀行間的浮動了，卻根本沒有選擇固定利率的自由。如果能把利息選成固定的，任爾風吹雨打，借款人豈不有了避風港？顯然，這種夢想甚至沒有進入銀行的議事日程，大多數借款者甚至不知道固定利率(Fixed rates)為何物。而在西方，上世紀大蕭條中，美國政府為保護小業主的利益已經規定住房抵押貸款利率為固定利率。現在，西方投資者有了更多的選擇，他們可以在浮動利率和固定利率之間作選擇。即使選擇了浮動利率，遇到理想的利率水平也可以把利率固定下來。今年來，在聯儲基礎利率2.5%的情況下，美國主要用于購房的30年期住房抵押貸款固定利率的全國平均水平在5.5%到5.6%之間，和我們這次調整后的貸款利率相仿，但人家的存款利率也高，留給銀行間的存貸利差便不如我們厚。并且，這是一旦簽訂，30年不變的利率。
歐洲的住房價格比我們高，收入更高，住房在家庭支出中的比例遠比我們低，也就意味著還貸更容易。即使如此，那里人很少有人全部靠自己的錢買房，幾乎全部依靠銀行貸款，而且貸款品種更多樣。法國住房貸款主要有三種，分別是市場利率貸款、住房儲蓄貸款和零利率貸款。市場利率貸款相當于我們的商業貸款，貸款的利率、期限、首付款由金融機構自行確定，這部分貸款約占全部貸款的70%，其中80%以上是固定利率貸款。貸款一次，再無需為利率變動擔憂。另一種住房儲蓄貸款個人存款，除銀行支付的利率外，國家還獎勵利率。更可驚異的是住房儲蓄相當于全國儲蓄總額的1/10，可見國家對住房利率的支持力度。還有一種貸款帶有濟貧性質，占住房貸款總額的5%零利率貸款，低收入家庭均可申請，一般不超過住房價格的20%，貸款期限與家庭收入成反比，收入越高，貸款期限越短，收入越低，貸款期限越長。最短期限為7年，最長期限為17年，利息完全由政府補貼。
荷蘭是另一種情形，它沒有專門的住房儲蓄系統，也不向住房貸款提供利息補貼，而是鼓勵各種金融機構發放住房貸款。通過金融機構之間的競爭，降低貸款利率，創新貸款工具品種，來滿足借款人的多種需求。在荷蘭，固定利率貸款也占到了80%。在愛爾蘭房地產的統計年鑒上我們看到，選擇固定利率的貸款者占到借款者總數的70%，其中，第一次借款買房人更傾向于固定利率，住宅價格與家庭收入比比值高的，也就是還款稍微困難的傾向于固定利率。另一個情況是，在利率的上升期，選擇固定利率的情況開始增加。
愛爾蘭家庭購房的房價與收入比在4左右，相對于我們動輒10以上的比例，應該是很容易償還貸款的。從數據上還是能看出，對于收入偏低的購房者，他們更偏愛固定利率。對不確定性的規避幾乎是人類的天性，更是“經濟人”的信條。去年，固定貸款利率在4%的時候，加拿大銀行做過調查，絕大多數購房者傾向于用固定利率貸款，一方面他們認為利率不可能再低了，另一方面他們也想鎖定自己的風險。但銀行同時指出，從50年來加拿大的利率走勢看，選擇浮動利率的借款人實際上比選擇固定利率的劃算得多。去年9月，加拿大銀行開始升息，Invis，一家研究機構計算了10年來該國所有的貨幣緊縮政策周期的數據，給借款者的告誡還是不轉為固定利率得好——除非發生了上世紀80年代末期的狀況，那時的貸款利率最高上升到了14%。當然，加拿大人并不聽從學者的勸告，還是把浮動利率轉為固定利率。
收益和選擇上的不對稱正反映出借款人對風險的懼怕心態。在我國，如果考慮到房價和收入的巨大落差，懼怕失去償債能力的恐懼應該更甚。在上海市住房抵押貸款違約因素的實證分析中，中低收入家庭所占比例遠高于高收入家庭，其中，家庭月收入小于3000元的占違約案例的一半以上。收入低的家庭，即使增加幾十元的月供，都可能是壓斷駱駝脊梁的“最后一根稻草”，何況我們的購房是在毫無選擇權的情況下不得不選擇的浮動利率。倘若真的像那位經濟學家所說利率升過了10%，銀行恐怕再也沒有了這部分優質資產。
為什么我們沒有固定利率貸款？從利率風險的角度看，可變利率貸款把長期貸款利率短期化，貸款人不承擔利率變動風險，而把這一風險轉移給借款人，加大借款人負擔。另一方面，由于住房貸款的期限很大，在沒有建立抵押證券化制度的情況下，固定利率貸款確實會使銀行面臨很大的利率風險。利率風險是無法消除的，要么由借款人承擔，要么由銀行承擔，要么由借款人和銀行共同承擔。有的國家，借款人和銀行共同承擔利率風險，將一筆貸款分為若干個階段，每個階段實行固定利率，但時段可能是5年或者更高。這個意義上，我們也可以稱自己是固定加變動的利率，因為我們也以一年為期調息。而更大時段上的風險則放在借款人肩上。衍生金融產品的匱乏也是原因，因為有了利率期貨，借貸雙方的風險都可在市場上對沖掉。
沒有固定利率可供選擇，借款人只有一條路走:任由利率浮動下去。另一個選擇就是提前還貸，擺脫不確定性帶來的恐懼。
再其次的選擇，是靠自己的力量和利率賽跑:我國居民的個人收入增長速度要大大高于發達國家。不考慮貸款限制，在其他條件都相同的前提下，與預期年收入增長3%的消費者相比，預期9%的消費者將會有更大的負債能力。-
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