房貸利息調(diào)整是央行利率市場化改革的進步嗎

　　記者◎謝衡

　　3月16日晚，中國人民銀行出人意外地宣布調(diào)整住房貸款利率優(yōu)惠政策，其主要內(nèi)容包括:一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，利率向上浮動不受限制。二是對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。這種政策調(diào)整， 意味著住房貸款利率水平的上升和發(fā)放標準的收緊。

　　在有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的話題被反復提及卻又莫衷一是之際，央行此舉直指不斷增長的房地產(chǎn)需求方，即購房者。

　　房貸利率為什么偏偏 在這個時候調(diào)高？

　　“從較近的背景看，在3月份的政府工作報告中，中央政府第一次明確提出要抑制生產(chǎn)資料價格和住房價格的過快上漲。人代會剛剛落幕，人民銀行就調(diào)整了住房貸款利率，其間的聯(lián)系應當是很明顯的�！惫獯笞C券研究所首席經(jīng)濟學家高善文說。高先生曾供職于中國人民銀行總行辦公廳。

　　“更早一點，在2004年10月底人民銀行加息的時候，住房貸款的優(yōu)惠利率政策仍然被保留。而在此之前的半年內(nèi)，金融市場反復傳聞，為了從根本上抑制經(jīng)濟過熱，人民銀行可能單獨調(diào)整住房貸款利率�！备呱莆恼f，“這些情況說明，至少在2004年第4季度的早些時候，對于房地產(chǎn)過熱的擔心，在決策層面并不處于主導地位�？雌饋�，支持住房市場的發(fā)展來拉動經(jīng)濟增長，仍然是當時政策的基本取向�！�

　　高善文的判斷得到了央行有關(guān)人士的認同，這位央行的官員告訴記者，央行為調(diào)高住房貸款利率的準備工作已經(jīng)醞釀很長時間了，操作方案也早已設計好�！皩嶋H上，去年央行幾次想提高房貸利率，但利率變動的最終決定權(quán)由國務院掌握，而去年進行的宏觀調(diào)控一開始也沒想著用以利率為主的市場化手段。”央行的這位官員說。

　　“早在2003年初的時候，中央銀行就開始擔心泡沫的可能，但由于政治上遭遇反對和自身缺乏獨立性，中央銀行實際上對此是無能為力的，甚至口頭干預都很難。”高善文說

　　實際上，雖然在去年4月之后，中國經(jīng)濟已全面進入宏觀調(diào)控，但在發(fā)改委和國務院點名通報的三大過熱行業(yè)里，房地產(chǎn)業(yè)依然沒有位列其中。10月底，央行終于獲準提高存貸款基準利率0.27個百分點，但這是一個普遍性措施，并不特別針對房地產(chǎn)業(yè)。幾個月來的房價走勢顯示，小幅上調(diào)基準利率對房地產(chǎn)價格幾乎沒有影響。

　　情況在去年年底中央經(jīng)濟工作會議召開后發(fā)生了變化，宏觀調(diào)控應以市場手段為主得到高層的認同，“投資增長過快，而導致投資增長過快的最重要原因就是房地產(chǎn)投資增長過快”的說法開始以官方渠道發(fā)布。今年3月5日，溫家寶總理在政府工作報告中明確提出要“重點抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”;3月8日，曾培炎副總理在人代會上指出:“一定要注意到投資性購房的情況，警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。”

　　3月16日，央行宣布上調(diào)個人住房貸款基準利率。

　　實際上，對于房地產(chǎn)過熱和泡沫的爭論，早在幾年前就開始了。在2002年底的時候，中國的這輪經(jīng)濟擴張剛剛啟動，擴大內(nèi)需仍然是政策的基調(diào)，對通貨緊縮的擔憂揮之不去，即將卸任的朱基總理就對可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫提出了嚴厲警告，并考慮了政策干預的可能。

　　在這樣的背景下，央行在2003年6月，終于下發(fā)了被業(yè)界稱為“121號文件”的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》。

　　“回頭看，這份文件并沒有得到很好的執(zhí)行，很大原因是當時在地方政府支持下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)起了強大的政治游說，并在政策辯論中占到了上風�！备呱莆恼f

　　高善文認為，從商業(yè)銀行體系的角度看，如果覺察到了房地產(chǎn)潛在的風險，即使沒有相應的宏觀政策，商業(yè)銀行也應該和能夠采取措施，控制信貸向房地產(chǎn)市場的流動。但至少在2004年底之前，商業(yè)銀行并沒有這樣做。這可以有兩個方面的解釋，一是商業(yè)銀行總體上并不認同房地產(chǎn)過熱和泡沫的說法;二是商業(yè)銀行缺乏風險識別和控制能力，并在短期利益的刺激下爭相從事房地產(chǎn)信貸。

　　“實際的情況如何，也許只有在幾年以后才可以知道�，F(xiàn)在很清楚的是，對房地產(chǎn)過熱的擔心目前已經(jīng)占據(jù)了政策辯論的上風�！备呱莆恼f。他認為，也許決策層沒有充分意識到的是，房價在2004年下半年的上升可能和2004年4月的宏觀調(diào)控有關(guān)系。在去年4月的時候，出于對經(jīng)濟過熱和糧食安全的擔心，中央政府決心用最嚴格的手段保護耕地。耕地供應的減少和對此的預期可能迅速推高了房價;在一個供求平衡很緊、價格不斷上升的市場中，潛在供應的減少加重了市場的投機氣氛。

　　也許央行在此時獲得授權(quán)對房地產(chǎn)市場進行干預，避免了泡沫破滅以后被迫收拾殘局的尷尬局面，也可能避免了更大代價的發(fā)生。

　　“然而，現(xiàn)在經(jīng)濟中積累的不平衡有多么嚴重，中央銀行的干預是否會導致部分地區(qū)泡沫的崩潰，商業(yè)銀行體系對房地產(chǎn)風險的暴露有多大，我們都不得而知。”高善文說，“只有時間才是最終的裁判。”

　　利率調(diào)整為什么總出人意料？

　　實際上，在此之前，有關(guān)近期央行不會加息的言論還占據(jù)著國內(nèi)的主流媒體。不僅普通購房者對央行此次上調(diào)住房貸款利率沒有心理準備，就連多數(shù)商業(yè)銀行個人按揭業(yè)務的主管人員在接受記者采訪時都表示，對央行此次政策調(diào)整沒有預期。

　　“交多少首付款，月供多少，我自己的錢包里還能剩多少，本來我都計算好了�，F(xiàn)在央行一剪刀下去，我的錢包就被鉸了個大豁口，錢就多往外漏。問題是我不知道什么時候，央行又一剪刀下去，我的錢包還得被鉸個多大的口子？”一位在此次加息前剛辦好了個人住房貸款手續(xù)的購房者，對記者這樣描述他對央行加息的感受。

　　用有關(guān)專家的話，對于這么重大的政策調(diào)整，央行的做法似乎過于匆促而不夠嚴謹。由于多數(shù)銀行和公眾此前并不知情，導致各家銀行緊急研究應對策略，政策出臺幾天后，很多購房者依然不清楚自己的貸款銀行具體執(zhí)行怎樣的利率標準。

　　針對央行此次出臺新房貸政策的過程，國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部研究員魏加寧指出，央行政策的出臺應進一步規(guī)范化和透明化，應加強對政策制定部門的監(jiān)督管理機制。在國外，每隔一段時間，金融政策的制定機構(gòu)都必須向公眾公開前一時期所出臺的重大政策的制定程序、參與人等，讓公眾了解該政策出臺的必要性和具體操作環(huán)節(jié)，這種公開性、透明性和規(guī)范性的要求可以促使政策更好地被公眾了解。

　　而透明度增加可以公開引導預期，對外發(fā)出一個信號，也可以加大決策者的責任。引導預期也正是央行的責任所在。

　　“所有的泡沫都是在破滅以后才能夠被確認，這意味著事前的防范在政治上可能遭遇激烈的反對�！备呱莆恼f，“通過加強銀行體系貸款審慎發(fā)放標準，有助于事前的防范，也有助于對沖擊的事后吸收;而在此過程中的口頭干預和溫和的利率干預更可以起到引導市場預期的作用。要做到這一點，必須有一個獨立和強有力的中央銀行�！�

　　“貨幣政策的操作是藝術(shù)，執(zhí)行貨幣政策需要技巧。比如格林斯潘會在準備調(diào)整貨幣政策之前就以各種方式提醒市場，為可能到來的調(diào)整做好準備。基本上市場都會有充分預期，等調(diào)整真正到了的時候，市場已經(jīng)提前釋放了風險�！毖胄械挠嘘P(guān)官員對記者說，“中國國情跟美國不一樣，中國的市場經(jīng)濟發(fā)育水平也遠遠不能跟美國的成熟市場經(jīng)濟相比�！�

　　對于央行是否應該增加貨幣政策的可預見性，減少出人意料的調(diào)整，社科院世界經(jīng)濟與政治研究所所長、央行貨幣政策委員會委員余永定在接受本刊記者采訪時說:“中國人民銀行是國務院領(lǐng)導下的一個部級機構(gòu)。中國的中央銀行不具有發(fā)達國家中央銀行的那種獨立性。美聯(lián)儲升息并不需要報告給布什，與賴斯更不相干。中國貨幣政策的決策程序就比較復雜了，貨幣政策調(diào)整的報告提交上去，需要等待批復，而最終是否能批準，事先央行也無從知曉�！�

　　“但話又說回來，在給定制度安排下，貨幣政策在增加透明性和可預見性，特別是可信性方面是有改進余地的。需要說的是，并不是所有政策和措施都應該透明。”余永定說。

　　他認為，對于央行調(diào)高房貸利息，買房人是應該有心理準備的。政府一直在說投資增長過快，而導致投資增長過快的最重要原因就是房地產(chǎn)投資增長過快。為了抑制房地產(chǎn)投資的過快增長，就必須抑制住房需求的增長。調(diào)高房貸利息和首付比例是最自然不過的事。

　　“當然，購房者不是經(jīng)濟學家，對問題想得不很清楚。央行這次調(diào)整幅度是很小的，肯定也是考慮到了買房人的心理準備問題。我認為，如果房地產(chǎn)投資過熱得不到扭轉(zhuǎn)，央行可能會進一步提息。有人認為，既然購房成本會越來越高，為何不盡快購房。這種想法是片面的。買房應該首先考慮自己的收入狀況，特別是未來的收入狀況，不要希望一步跨入‘共產(chǎn)主義天堂’。住房是一種資產(chǎn)也可能是一種負擔。如果將來各種與住房所有權(quán)有關(guān)的稅收增加，如果你的收入狀況不盡如人意，那你又如何是好呢？”余永定說。

　　央行有關(guān)官員認為，“此次房貸加息大家反應這么強烈的另一個原因是，公眾沒有‘市場主體’的意識。在你已經(jīng)或打算進入房地產(chǎn)市場后，你就成為了一個市場主體，就必須學習市場規(guī)則。市場主體面臨著很多風險，其中就包括政策風險�！边@位央行官員說，“利率是資金的價格，利率的變動自然會影響你所持有的資產(chǎn)的價格。而利率會隨著宏觀經(jīng)濟的波動而調(diào)整，所以你應該關(guān)心宏觀經(jīng)濟中出現(xiàn)的問題，它會影響你的自有資產(chǎn)。所謂久病成醫(yī)，以后老百姓就會越來越關(guān)心國家的有關(guān)經(jīng)濟政策，學會預期風險。同時在投資或消費前，充分考慮自己承受風險的能力。”

　　“在市場經(jīng)濟條件下，商品價格是波動的，資產(chǎn)價格是波動的。有跌就有升，有升就有跌。上世紀80年代臺灣民眾因股市大跌，上街游行，香港人就嘲笑臺灣人不懂什么是市場經(jīng)濟。政府和個人都應該負起自己應付的責任�！庇嘤蓝ㄕf。

　　但一個不可否認的現(xiàn)實是，內(nèi)地現(xiàn)在的市場經(jīng)濟水平恐怕還不能夠與80年代的香港地區(qū)同日而語。

　　房貸加息到底保護了誰的利益？

　　中國人民銀行副行長吳曉靈近日在“2005中國金融形勢預測、分析與展望專家年會”上表示，目前房地產(chǎn)價格是不正常的上升，央行加息是希望保護買房人，希望得廣廈千萬間，解決大多數(shù)人的購房利益。

　　參與房貸政策制定的吳曉靈顯然希望公眾能夠理解央行的初衷:“央行調(diào)整這次房貸利率政策，是想在需求方做一定的調(diào)整。調(diào)整的主要對象不是買房的普通老百姓。央行允許下限管理，下限管理后房貸利率升了0.2個百分點。從短期來看，我們的購房者會多增加一點利息的支出。但是如果金融政策和其他各方面政策配套能夠把我們房地產(chǎn)價格上升過快的勢頭有所抑制，房地產(chǎn)價格上升的幅度減小的話，就保證了老百姓的根本利益。”

　　但對于吳曉靈的解釋，普通購房者似乎還是不能夠完全理解。有觀點認為，即使真要保護買房人，房貸加息也是普通買房人多交的“保護費”。而且由于央行的房貸政策實際上是單線出擊，缺少配套措施聯(lián)動，結(jié)果事與愿違，對富有的炒房者來說，影響不大，但對低收入的購房人來說，壓力卻是顯著提升。其最終結(jié)果很可能是“劫富八百、損貧三千”。

　　安邦集團總裁、首席分析師陳功在南方城市做過一些調(diào)查，調(diào)查顯示大概有70%的人購房都是為了自住，有一些地方更高一些，雖然全國水平不一，但總體是自住購房者占到總購房比例的六成到七成。

　　“總體看，比較大的一方面是對小戶型的影響;第二，是對自住人士的影響。而小戶型買家多是低收入階層，很多人完全是基于自住的用途買房。也就是說，房貸利率調(diào)高，影響面最大的還是對自住人士的影響�！标惞φf，“對以商業(yè)和投資為目的的購房者影響不會很大。認為房貸利率的提高，就可以擠壓泡沫，這種想法有些理想化，跟現(xiàn)實的市場環(huán)境有很大差距�！�

　　陳功認為，以投資為目的的購房者，有租金回報的優(yōu)勢。提高租金回報，就可以在很大程度上沖抵房貸利率提高造成的影響。而買房就是為了自己住的人，就要“靠自己硬生生扛起來增加的房貸”。

　　而另一個實際情況是，由于購房成本增加，使很多原本打算買房自住的人不得不放棄或推后購房計劃，而代以租房的方式滿足自己的居住需求，這又在一定程度上增加了投資購房人的利潤空間，間接刺激了投資購房的需求。

　　“表面上看，央行調(diào)高房貸利息是擠壓房地產(chǎn)泡沫的一種政策取向，實際上我看對房地產(chǎn)泡沫的擠壓作用并不是很明顯。相反，對自住購房者造成的壓力會更大、更明確。這樣的結(jié)果就有點戲劇性了�！标惞φf。

　　而余永定對記者表示，他不同意央行加息結(jié)果是“劫富八百、損貧三千”的說法�！皩τ谶@種利息調(diào)整過程中帶來的購房成本的增加，購房者要承擔，這是沒有辦法的事。正如我已經(jīng)說過的，購房人應該根據(jù)自己的實際情況調(diào)整自己的住房需求。央行這次升息的目的是抑制房地產(chǎn)需求，從而抑制房地產(chǎn)價格和投資的過快增長�！彼�說，“控制房地產(chǎn)投資增長，只控制供給是不行的，比如以前政府靠壓縮土地供給控制房地產(chǎn)投資，但如果不控制需要，供給減少的情況下，就必然帶來房地產(chǎn)價格的進一步上漲。要抑制房地產(chǎn)價格上漲必須抑制需求。抑制需求的方法是很多的，提高按揭利息率和首付比例只是眾多方法之一。無論采取什么方法，房地產(chǎn)投資增長速度必須降下來，房地產(chǎn)價格的上升速度必須降下來，房地產(chǎn)投機必須遏制，對此不應有任何動搖。”

　　“但是，我也認為，僅靠貨幣政策不行，就目前情況看，控制手段恐怕更多地應該轉(zhuǎn)到財政方面。貨幣政策是無差別的，可能傷害工薪階層。因此，政府應該盡快出臺房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、房屋交易稅等新稅種、加強和引入購房登記、審核等制度。有人懷疑這些政策和制度的有效性。對這些懷疑我不認同。這些政策和制度在國外早已實行。中國的兩極分化已經(jīng)到了不能容忍的地步，我們沒有理由再拖延下去了�！庇嘤蓝ㄕf。

　　但是銀河證券首席經(jīng)濟學家左小蕾對于央行政策的解讀，卻讓我們看到了房貸調(diào)高的另一可能目的。

　　“這次央行的房貸利率調(diào)整主要的原因還在于防范個貸風險，避免房地產(chǎn)風險演變?yōu)殂y行金融風險，從而導致銀行出現(xiàn)大量壞賬。”左小蕾這樣解釋央行調(diào)整房貸的最直接原因。她認為，房價的急劇攀升與房貸的大幅增長已經(jīng)使央行察覺到地產(chǎn)市場中蘊涵的金融風險，如果任其發(fā)展，后果不堪設想。

　　“抑制房價與防范金融風險，這根本就是兩個問題，老百姓要解決的問題和央行關(guān)心的問題不是一回事�！弊笮±僬f。

　　高善文認為，如果目前的房價的確已經(jīng)脫離了基本面的支持，并在未來繼續(xù)上升一段時間，那么隨著市場自我糾正過程的啟動，房價也許會經(jīng)歷調(diào)整。房價的下跌帶來住戶財富的縮水和消費的下降，并可能推動銀行壞賬的上升。特別是在住房價格普遍下跌的情況下，為了維護社會安定，司法和政治的天平應該會向住房貸款人傾斜，這會置銀行資產(chǎn)安全于非常不利的地位。

　　“中國銀行體系盡管經(jīng)歷了持續(xù)的變革，但銀行控制風險的能力是否已經(jīng)充分發(fā)育起來仍然是很不清楚的，從頻繁報道的案件來看，更多得到的恐怕是負面答案。這也許意味著過去幾年住房(以及其他)貸款的發(fā)放標準可能過度松弛，并使得問題早已產(chǎn)生但被掩蓋起來了。”高善文說。

　　一個事實是，就在房貸利息調(diào)高后的一周內(nèi)，央行宣布中國建設銀行成為住房抵押貸款證券化的試點。房貸證券化是改善商業(yè)銀行當前的信貸結(jié)構(gòu)，避免因為“貸長存短”而產(chǎn)生金融風險的一種避險工具，也為國際上所廣泛采用。但是討論已久的住房抵押貸款證券化方案，緊隨房貸調(diào)整后毅然出臺，是否意味著商業(yè)銀行化解系統(tǒng)內(nèi)的房貸風險，已經(jīng)是目前的當務之急？！

　　如此看來，如果老百姓真把房價下跌的希望寄托在央行加息上的話，恐怕將不可避免的又一次失望了。

　　借款人真的可以去和 銀行“討價還價”嗎？

　　央行參與制定了此次加息方案的某官員提醒記者，央行此次房貸利息調(diào)整更重要的意義在于，央行在利率市場化改革方面又邁出了重要一步。

　　央行在此次調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策中明確規(guī)定:“將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理。對風險相對較小的居民自住性購房，商業(yè)銀行可實行下限利率;對風險較大的住房貸款，商業(yè)銀行可向上浮動利率，以便更好地覆蓋資產(chǎn)風險。”同時，政策還顯示，“為確保商業(yè)銀行正確貫徹落實政策意圖，充分保障借款人的合法權(quán)益，各商業(yè)銀行應根據(jù)人民銀行文件的要求，與借款人協(xié)商確定商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率計結(jié)息方式、利率確定方式(浮動利率或固定利率)、罰息水平及提前償還條款等合同要素，并在合同中明確列示，保證借款人享有充分的知情權(quán)。”

　　央行官員認為，此次加息對于利率市場化制度建設的意義遠遠大于上調(diào)的那0.2個百分點。而相信對于大多數(shù)購房者來講，他們只關(guān)心自己的月供是不是增加了，自己身上的負擔是不是更重了。

　　央行該官員告訴記者，這意味著以后借款人可以去和銀行商定利率水平、利率確定方式(浮動利率或固定利率)，計息和結(jié)息方式。也就是說，理論上借款人可以去和銀行商定一個利率，然后把這個利率固定下來，10年20年都不變了，以后央行再加息還是降息都與你無關(guān)了。這在一定程度上降低了借款人的利率風險，也可以保證已經(jīng)按揭購房的人，不會成為以后央行新政策打擊的目標。

　　而記者在對幾家商業(yè)銀行個人房貸負責人進行采訪之后，發(fā)現(xiàn)這種說法到目前為止充其量不過是制度設計者的一個美好愿望，根本沒有現(xiàn)實操作性。

　　中信實業(yè)銀行個人房貸的有關(guān)負責人明確告訴記者，現(xiàn)在商業(yè)銀行不可能和借款人商定一個利率，固定10年都不變�！拔覀儚膩矶紱]有敢這樣去理解央行的政策。我們目前實行的還是利率管制，利率還沒有完全自由化，不可能像美國那樣商業(yè)銀行和借款人商定一個利率水平，30年都不變。這對銀行的風險太大了，國內(nèi)的商業(yè)銀行也沒有美國的商業(yè)銀行那樣，有很多的風險對沖工具，可以通過衍生產(chǎn)品對沖利率風險，國內(nèi)的金融市場還沒有那么發(fā)達，國內(nèi)的商業(yè)銀行也做不到�！�

　　對于該商業(yè)銀行如何理解央行的政策，設計新的房貸產(chǎn)品，該人士表示，政策出臺容易，但商業(yè)銀行設計出新產(chǎn)品需要過程。他們將在央行給定的利率區(qū)間內(nèi)設計一些房貸產(chǎn)品，供客戶選擇。

　　民生銀行按揭中心主任高峰告訴記者，民生銀行將根據(jù)央行這次出臺的新政策，因客戶而異，推出不同的房貸產(chǎn)品。“對于那些資信比較好的優(yōu)質(zhì)客戶，我們會適當下浮利率，對于那些風險相對高的客戶，我們就相應上浮利率�！备叻逭f，“我們也可以與客戶雙方商定利息是按月、按季還是按年結(jié)算，利率是固定還是浮動。理論上，客戶是可以與銀行商定一個利率，10年不變，但實際上不會這么操作，那樣雙方的風險都很大。固定利率是相對固定，比如固定一年或者兩年不變�！�

　　換句話說，你想買的東西人家壓根兒就沒有，那還有什么可商量的？

　　而對于客戶的資信狀況如何確定，央行政策的初衷與商行逐利的本質(zhì)，恐怕又將陷入一個難以自圓其說的悖論中。

　　什么樣的客戶資信好——自然是收入較高，具有償還能力的客戶。實際上，各商業(yè)銀行出于避免金融風險的考慮，更愿意給第二次購房的人做房貸。因為這些人手頭有房子做抵押，銀行不必害怕貸款血本無歸。也就是說，有一套住房的人應該劃歸在“資信”狀況好的類型里面。而這種原則也一直體現(xiàn)在商業(yè)銀行過去的實際操作中，這就是為什么有人可以貸款買十幾套房子的原因。

　　而另一方面，按照央行目前的規(guī)定，二次購房的人有“投機的嫌疑”，必須高首付、高利率。

　　那么在商業(yè)銀行的現(xiàn)實操作中，究竟哪一類購房人可以享受央行的優(yōu)惠政策？！在樓市還沒有泡沫的時候就已經(jīng)按揭買房子的人，又如何才能躲避未來央行可能一次又一次對房貸的重拳出擊？！-