誕生時間是否超前 世界第一Mall的前景爭議

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　　金源新商圈能否形成？

　　■本報記者 王方劍 北京報道

　　10月份，一個號稱全球最大Shopping Mall的購物中心在北京開業，它把目前北京比較知名的多家商場、超市、建材市場、汽車市場、電影院等等一同搬了進來，組成了一個集吃喝玩樂購于一體的商業“巨無霸”，幾乎讓任何人都能在這里找到自己的消費需求。

　　據公開資料顯示，總面積68萬平方米的金源Shopping Mall，總投資高達38億元，如果加上入駐各商戶的裝修費用，其總量價值更是超過了50億元，單是停車場就可以容納1萬輛汽車，還有將近300部各種電梯、貨梯、客梯、觀光梯，可以把客戶送到任何想要去的地方。

　　這種集購物、休閑、娛樂于一體的消費形式，似乎能給人們帶來更高層次的享受，但是對習慣了在百貨商店消費的北京人來說，當這個長600米、寬120米、七層高的龐然大物突然出現在北京西部時，對于這個新生事物，人們多少好像還有點兒不適應，而業界也有充分的理由對它的前途表示欣喜、擔憂抑或質疑。

　　誕生時間是否超前

　　雖然Shopping Mall在歐美和東南亞已經是一種成熟的商業業態，但在北京的四環邊上的金源Shopping Mall，開業以來卻業績平平，人們對金源Mall的第一個疑問就是：這種新生事物在中國的出生時間是否有些超前？

　　而研究表明，世界主要發達國家各種商業業態的發展，都與人均GDP是相關聯的，根據規律，人均達到1.2萬美元的時候，才是多元化的購物中心尤其是大型Mall的發展時代，如果按此衡量，北京現在遠還沒有達到發展Shopping Mall的時代。

　　但金源方面認為，世界各國的商業業態和發展趨勢，有它的一般規律，人均GDP的發展可能與Shopping Mall之間也有一定的相關性，但并不是絕對的。作為一個發展中國家的后起之秀，中國有很多特殊性，北京更有一些特殊性，北京人均GDP雖然只有3000多美元，但卻集中了一大批高收入階層，并且有相當部分人群緊隨世界消費潮流，潛在市場非常巨大。

　　“如果站在未來看中國，北京應該率先發展自己的Shopping Mall，從而引領中國進入Shopping Mall的大發展時代”，金源Mall的開發商——金源集團旗下的主體公司北京世紀城公司副總經理朱友軍11月8日接受記者采訪時這樣認為。

　　同時，金源認為，北京的城市定位與功能，需要一批像金源Mall一樣的大型現代商業設施與之相匹配，雖然北京有王府井、同仁堂、全聚德等商業文化符號，但那只代表了中國的傳統商業文化，而作為一個現代化都市來說，不僅要有傳統的商業文化，更要有現代商業文化。同時，作為一個全國乃至世界性的旅游中心，與旅游相配套就少不了購物，也需要一個新型的融購物、旅游和休閑于一體的大型商業設施。

　　并且，如果按照美國的經驗，這種大型的Mall必須有200萬左右人口支撐，如此計算，北京1000多萬人口需要有四個大Mall。

　　收回投資的問題

　　世界各國Mall的盈利模型主要有兩種，一種是Mall自身直接贏利；另外一種是Mall間接贏利，Mall自身并不直接贏利，但房地產開發商圈下一大片地，先做出Mall，從而帶動周邊土地的上漲，再通過房地產開發實現盈利。

　　而對于一個總投資38億元、總體量價值超過50億元的商業“巨無霸”來說，考量它的商業前途的指標已經不是盈利多少了，而是多少年能收回投資的問題。

　　“金源Mall平均每天的總銷售額需要達到約5000萬元”，中國人民大學商業流通專家、“摩爾專家”黃國雄教授給金源Mall算了一筆細賬，按照金源集團自己收回投資的時間和進度，金源Mall每年的銷售額應該達到160億元，而北京2003年商品零售額在2000億左右，這個額度是北京整個商品零售額的8％，那么，8％究竟能否吸引過來？照此推算，金源平均每天要銷售近5000萬元的商品。

　　黃國雄教授繼續深入分析，如果按每個客單量算，也可以推斷金源Mall的前途。據統計，2003年百貨發展比較快，每個單店面積1萬平米以上是25400萬，每個顧客的客單量是175元。即使調高客單量按照250元計算，每天也需要20萬的人口在這里聚集、消費。那么有沒有足夠的交通條件？會不會集中過來？這是需要研究的問題。

　　但是，金源方面并不同意黃國雄教授的觀點和測算。“不能用百貨業的數據來推算Mall的盈利狀況，業態不同，測算方法應該不同”，北京世紀城公司副總經理朱友軍分析道，首先是Mall提供的產品、服務不同，客單量、利潤率也就大不相同，百貨業提供的大多數是幾元錢、十幾元錢的商品，而Mall提供的則還有建材、汽車、餐飲、娛樂等高額單件消費品；再者，可以用過去規劃將來，但不能站在過去推斷未來，更不能用一個社會的存量來斷定一個新生事物的命運。

　　按金源自己的測算，即使不算利息，金源Mall也需要12年才能收回總投資。這是因為，金源跟主力店簽訂的合同一般都是20年，同時對商家還要讓利，五年之后才漲租金。

　　金源方面更愿意認為，金源Mall可以在10-15年內收回投資。這個判斷，除了對Mall的誕生時機、選址和主力店陣容比較自信外，還來自于他們的投資結構，金源集團的自有資金在38億元的總投資中占到了80％，銀行貸款只有一小部分。這使得金源Mall在努力運營、收回投資的同時不用償還銀行貸款，財務負擔比較輕。

　　主力店的調整能力

　　在大型Shopping Mall中，主力店的水準、數量在一定程度上決定著Mall開發商和運營商的效益和命運。這是因為，盡管很多時候主力店單位面積的租金效益要低于零散商戶，但是零散商戶一旦遇到市場低迷或者業務不佳時，抗風險能力非常弱。

　　而主力店卻不一樣，一般都擁有不同行業長期的商業經歷和雄厚的資金實力，面對經營業績波動的調整能力相對比較強，只要進入Mall中來運作，都是經過集體決策和理性思考的，尤其是在市場培育期有相當耐心，主力店的這些質素對大型Shopping Mall的成長、成熟是非常必要的。而且主力店的租期一般都比較長，至少三年或五年，甚至更長的年限，而大額、穩定的租金是Mall成長的最大保障。

　　在金源Mall中，主力店的商業面積比例占到了60％以上，甚至一些主力店在進駐金源Mall之際就打下了業務調整能力的基礎。

　　金源新燕莎是金源Mall中最大的一個主力店，它在68萬平方米商業面積中承租達18萬平方米，在開業時就采取了“組合式經營”、“Mall中有Mall”的業務模式，它們在18萬平方米中又有2家主力商店，一家是國內聞名的燕莎友誼商城，另外一家也是有相當知名度的貴友大廈，除此之外，還有500多家專賣店、專營店、快餐、綜合服務設施等等。事實上，新燕莎集團承租的面積在整個金源Mall里又形成了一個具有購物、休閑、娛樂、餐飲等綜合服務的“燕莎Mall”。