發展健康樓市與構建和諧社會

　　現在，樓市似乎發展到了一個非常令人關注的十字路口，上海樓市，乃至于整個長三角樓市甚至全國的樓市怎樣才能進一步發展，向什么方向發展，這一系列問題通過學習最近發布的黨的十六屆五中全會有關文件，從中可以找到正確的答案。

　　兩個和諧對房市的要求

　　黨的十六屆五中全會傳遞出的一個鮮明訊息是要堅定不移地走科學發展的道路。全會突出強調要堅持以人為本，轉變發展觀念，創新發展模式，提高發展質量，把經濟社會發展切實轉入全面協調可持續發展軌道，使構建和諧社會這一宏大命題進入操作，實踐的新階段。

　　全面協調發展，構建和諧社會，如何體現到房地產業發展中來，體現到房地產市場運行中來?我認為主要就是要實現人與自然和諧相處以及人與人和諧相處這樣兩個和諧相處的要求。

　　從人與自然和諧相處角度看，造房子必需土地，而吃飯、穿衣，走路(交通)也必需土地。我國領土盡管大，但人口眾多，人均耕地并不多，造房子用地多了，其他用地就少了。這些年來，我國城鎮發展中房子越造越多，越造越大，占用耕地實在驚人。怎么辦?房地產業發展中要求人與自然和諧相處，大力發展節能省地型住房肯定是必然選擇。省地型住宅不能走向樓房越造越高的路子，因為這是一條制造熱島效應和加速地面沉降的不可持續發展之路。照我看，造省地型房子，就是要造

　　從人與人和諧相處角度看，發展房地產業是為了讓人人都能有房住，而不是只要富人有房住。對每個人來說，住房不是汽車一類高檔消費品那樣可有可無，人沒有房住和沒有飯吃沒有衣穿一樣無法生存。今天，我們城市中有那么多低收入的家庭，還有大量進城務工的農民，以及新走上工作崗位的年輕人，他們有改善住房條件的強烈愿望，而

　　在房地產市場上，實踐兩個和諧相處，說到底就是要正確處理供給和需求的關系，開發商和消費者的關系，房價和收入的關系。這些關系處理好了，房市上各方面關系就協調了。但問題是，這些關系的正確處理不是一朝一夕之事。如果前幾年這些關系未處理好，已積累起來的矛盾當前為何化解?

　　解決當前矛盾的出路

　　前面已經提及，目前樓市上，廣大消費者在被瘋狂炒高的房價面前，無論在心理上還是經濟上都難以承受。因此，市場成交量依然萎縮。據媒體報導，按照今年9月份的成交情況，目前市場上的新盤存量需要14個月才能被消化掉。試問，有幾個開發商有能力挺得住14個月。成交量不能大幅上去，而新樓盤由于種種原因(包括前幾個月捂盤)一個接一個大量上市，怎么辦?傳統意義上的銷房旺季即將過去，或者說金九未現，銀十不再，怎么就找不到一條出路?難道真的沒有出路嗎?我看，光明大道就擺在我們面前，這條出路就是：適度降價！

　　我們一再說過，世上沒有賣不掉的商品，只有賣不掉的價格。目前上海樓市之所以成交不能大幅度放量，就是因為不能像樣地降價。在某些人看來，房價一旦上去了，就別想再下來。支撐這種觀點的，一是認為政府不會對樓市成交長期低迷坐視不理，遲早會松動樓市調控政策，二是認為消費者購房需求是剛性的，不可能一直不入市。因此，開發商沒有必要主動下調樓價。實際上，這些都是不切實際的幻想。

　　拿政府宏觀調控說，從十六屆五中全會精神看，政府的樓市調控正是為了落實科學發展觀，構建和諧社會。建設部有關領導說，近期政府不會再出臺新的調控措施，但沒有說要放棄已出臺的調控政策。再拿消費者剛性需求說，確實，有許多消費者迫切希望趕快入市購買，問題是價格這么高，叫他怎么買得起。

　　還有些開發商寄希望于境外資金入市。確實，當房產有投資價值時，逐利資金會入市，但上海目前多數住宅樓盤已喪失投資價值，因為價格已被炒得過高了。比方說，中環線附近一套120--150平方米的房子最少要賣到120--150萬元時，每月租金3千元左右，一年3.6萬元，扣除物業管理費和稅金，不計折舊的話，年回報率也不過2%--2.5%，遠低于銀行貸款利率，投資者肯入市嗎?顯然，要投資者入市，房價必須下調。

　　房價要下調多少?我曾估計，在今年3月底房價高水平上下調30%左右，成交量一定會顯著上升直到供求基本平衡。現在，有些理性的開發商確實已開始調整價格了，有的幅度甚至達25%到30%。事實證明，凡是這樣的樓盤，會迅速引來大批購買者，并很快達到消化樓盤的預期目標。

　　可惜，大部分開發商還沒有這樣做。有些樓盤也開始調整價格，但只是像擠牙膏似地降價3%或5%，豈料購買者依然不買賬。更有些聰明的開發商，不在老老實實降價上采取行動，而是采取許多非價格促銷手段。例如：1、全面承擔行情波動風險，實行購房全面保價計劃，宣稱在多少時間內如果房價下跌，客戶可以從開發商那里獲得差額補償。2、承諾某一時段內購買樓盤的客戶，不但可差價補償，還可無理由退房。

　　對于這類促銷承諾，購房人須特別多一個心眼，因為對于這些缺少法律保障的承諾，你沒有買的時候是開發商求你，一旦成交了，就是你求開發商了。到那時，開發商變了臉，對于他提出的種種不兌現承諾的理由，消費者就毫無辦法。

　　促銷的手段還有，買房送汽車，或買房送

　　還有的開發商力圖在提高樓盤品質上用功夫，而不是在降價上花力氣，這當然不失為一條促銷好路子，因為品質會提升房子價值，而價值會支撐價格。如果真的提升了消費者需要的品質，消費者還是會認可的，否則，你開發商的成本可能是真的上去了，但價格依舊上不去。

　　總而言之，實實在在作一定幅度的降價，讓老百姓的購房力真有一定程度提高，那么，樓市成交低迷的局面肯定會得到切實改觀。成交量上去了，消費者買到了他需要的房，中介商有飯吃了，開發商資金盤活了，銀行信貸業務就上去了，政府稅收也上去了，與房地產相關的各行各業興旺了，房地產市場健康、穩定、持續發展向上的日子也到來了。（來源：上海證券報）