市場化競爭時代即將到來

http://whmsebhyy.com 2005年11月05日 06:14 上海證券報網絡版

　　--十一五規劃對房地產業發展影響解讀

　　十一五期間，房地產業將迎來巨大的變化，伴隨著財稅改革、市場的完善、區域協調發展，房地產業的利益分配機制、競爭格局、區域分布格局都將面臨改變，房地產行業將向更加規范化、市場化競爭時代邁進。

　　一，改善收入分配機制，擴大中產階層規模，有助于增加商品住宅的需求

　　按照十一五規劃要求，我國將合理調節收入分配。其目標之一是逐步擴大中等收入者比重，發展中產階層。中產階層的擴大，有利于增加商品住宅的需求，這是由住宅的經濟學特性所決定的。

　　住宅作為一種生活必需的大宗基本消費物品，收入邊際效應遞減非常明顯。在適度的收入水平上，表現的收入彈性很高；而在收入很高或較低時，均表現為相對剛性。對于發展穩定的社會來說，中產階級的擴大是住宅消費的主要增量來源。

　　二，財稅改革改變房地產行業的利益分配機制

　　十一五期間將穩步推行物業稅，規范土地出讓收入管理辦法。

　　物業稅的推出意味著房地產稅改大幕的揭開。物業稅將把現行多種稅費合一，其內涵尚未完全確定，可能會包括目前的如下幾項內容：土地出讓金、房產稅、房地產稅、土地使用稅、土地增值稅等。

　　稅改將改變目前的房地產行業的利益分配機制，對行業發展影響深遠。

　　首先，物業稅是政府長期享有土地增值收益的手段。物業稅的實行將會降低房地產的投資價值，抑制投機炒作。

　　其次，地方政府在土地出讓環節的短期利益將減少，轉而更加重視交易環節征稅。目前地方政府的收入重頭是土地出讓金，其它稅費收入占比相對較低。這也是地方政府傾向于在交易環節采用低稅率，以繁榮房市的動因。這其中包括：契稅減半、個人所得稅免征、個人的土地增值稅不征等等。財稅改革后，交易環節的稅收將會成為地方政府的重要收入來源，中央與地方政府的利益將更加趨于一致，政府將有動力提高稅負水平、加強稅收征管力度。與此同時，房地產交易成本提高，房地產流動性受到一定抑制。

　　總體看來，財稅改革將會抑制投機，有助于房地產業發展的穩定。

　　三，區域協調發展改變區域分布格局

　　目前，我國房地產業發展在區域間很不均衡，東部地區占據了絕大多數的市場份額。十一五期間，國家將繼續在經濟政策、資金投入和產業發展等方面，加大對中西部地區的支持，促進區域協調發展。

　　隨著中西部地區經濟發展，房地產發展重心將向中西部地區偏移，區域不均衡的狀況預計將會有所改觀。

　　四，節約土地的前提下，強調土地利用效率的提高

　　節約使用土地資源一直是我國的基本國策。在此前提下，十一五規劃進一步強調要實現土地的集約化使用，提高使用效率。主要途經是：統籌做好區域規劃、城市規劃和土地利用規劃，在房地產建設中強調發展節能省地型建筑。

　　五，產品結構定位于節能省地型建筑

　　十五計劃期初，住房制度化改革剛剛完成，國家強調增加居民居住面積，大量建設經濟適用住房，滿足人們的住房需求。

　　近幾年來，我國住房面積已經得到大大提高，在粗放式發展中也逐漸暴露了一些問題。因此，十一五規劃重點強調發展節能節地型建筑，

別墅等低密度住宅將繼續受到限制，而普通住宅建設將會得到更多的政策支持。

　　六，市場體系的規范化有利于行業健康發展

　　十一五規劃強調進一步整頓和規范市場秩序，堅決打擊制假售假、商業欺詐等行為。商品房市場的惡意炒作已經受到廣泛的注意，未來還將受到進一步的規范，有助于提高房地產市場的公平性、信息透明度，使之向更規范的方向發展。隨著市場體系的規范與完善，房地產中介服務行業也會得到更好的發展，房地產行業將逐步由生產型為主向服務型為主轉化，實現可持續發展。

　　作者：東方

證券研究所王樹娟

　　（來源：上海證券報）

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