"金九銀十"不改樓市基本態(tài)勢

　　很多人寄希望于金九銀十這個傳統(tǒng)的銷售旺季，能夠徹底打破和改變目前的膠著狀態(tài)和對峙局面，引發(fā)市場買賣雙方力量的一場決戰(zhàn)，造成交易量放大后的價格大幅度下降，或者價格大幅度下降后的交易量大幅度上升的新局面。

　　筆者認(rèn)為，無論金九銀十還是銅三鐵四，暴跌放量的情形不會出現(xiàn)，暴跌放量不可能成為一種基本態(tài)勢，因為它不符合房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律；放量暴跌也不是市場下跌的客觀

需要和必然要求。因為它并不可能拯救市場和開發(fā)商。

　　放量和暴跌勢不兩立

　　在

　　在房地產(chǎn)價格下行時期，交易量的放大不是通過價格的暴跌完成的，恰恰相反，是通過價格的企穩(wěn)或回升完成的。只有當(dāng)人們看到價格不再下跌，跌無可跌，甚至價格有望回升的時候，才下定決心入場，形成交易量的放量。

　　反之亦然，如果看到市場上的交易量出現(xiàn)明顯和持續(xù)的回升，由縮轉(zhuǎn)放，那就意味著價格也就不會再明顯和持續(xù)地下降了(暴跌就更不可能)，市場的下降走勢和價格的下跌過程宣告基本結(jié)束，市場將進(jìn)入復(fù)蘇階段。復(fù)蘇階段的基本特征就是價量開始逐步和同步的，明顯和持久地上升。

　　自救和自殺 情勢所逼

　　造成價格暴跌的唯一原因(動因)就是交易量萎縮。

　　當(dāng)然，放量暴跌對于具體樓盤或者開發(fā)商來說，完全是可能的。放量暴跌只是一部分樓盤和開發(fā)商采取的策略和選擇，他們通過價格大幅度下降吸引更多的購買者。但是這種情況只是個別和局部的現(xiàn)象，不是、也不可能成為所有開發(fā)商和樓市的基本狀況。

　　就整個樓市而言，不可能全面地采取暴跌的方法放量拯救自己。相反，全面暴跌不是自救而是自殺，而且是快速自殺。

　　擠牙膏式下跌 規(guī)律使然

　　擠牙膏式的降價方式，才是市場下行時期最通常最普遍，也是最有效的降價方式。擠牙膏方式就是有明顯的下降幅度，但是下降幅度不是很大；不是一刀切的下降，而是參差不齊的，有前有后的下降；不是靠一次二次的下降，而是靠一段一段擠壓后被迫產(chǎn)生的下降，靠多次下降最終達(dá)到一定幅度的，被市場切實認(rèn)可的下降幅度。采取擠牙膏的方式并不是某些人的要求或者希望這樣做，而是由市場規(guī)律決定的。

　　擠牙膏最大限度地降低各個方面(包括開發(fā)商與原來的購房者，開發(fā)商與開發(fā)商)之間的矛盾。最近上海一些樓盤出現(xiàn)了因為開發(fā)商大幅度降價引發(fā)前期購房者大量退房的矛盾。雖然預(yù)售合同并沒有規(guī)定后期

　　擠牙膏式的降價方式(而不是暴跌的方式)，才能夠吸引真正的自住購房者入場。因為在價格暴跌的過程中，真正自住購房者也是不會入場的。那些說等到暴跌就會入場的購房者，實際上只是說說而已，一旦遇到真正的暴跌，他們就不會入場了。誰愿意和敢于在今天買進(jìn)，明天又下降20%的時候買進(jìn)房屋。暴跌不僅沒有快速探底、摸底和筑底，反而是底部越陷越深，探底和筑底過程越拖越長。相反，在價格小幅下降的過程中，即使自住購房者在買價之后仍然價格下降，但是下降幅度不是很大，那么因為自己居住，由此而來產(chǎn)生居住價值(使用價值和價值，價值可以用相當(dāng)于同類房屋當(dāng)前的租金水平計算)，所以自住購房者早買進(jìn)早享受，房價上的虧損可以從消費上的得益獲得補償。換句話說，如果房價的虧損不如租金收益大的話，自住購房者盡早買進(jìn)還是劃得來的，沒有吃虧。

　　擠牙膏式的降價方式此起彼伏，真真假假，虛虛實實，跌跌停停，才能有效地蠶食購房者中的中堅力量，才能真切地探明市場底部和有效地建立市場底部，為市場的反攻和再度崛起創(chuàng)造條件。暴漲是對市場前景(房屋的價格)的過度高估，暴跌則可能造成對市場前景(房屋的價格)的過度低估，兩者都偏離了市場的正常航向，因此都需要相反的市場力量加以調(diào)整和糾正。

　　金九銀十 難以放量

　　當(dāng)然，筆者并不否認(rèn)，在金九銀十這個被過去幾年市場規(guī)律證明的黃金季節(jié)，尤其是在更多的樓盤和開發(fā)商采取降價的情況下，交易量有所增加，甚至于有相當(dāng)大幅度的增加，但是這并不能改變整個市場交易量仍然較小的基本事實和態(tài)勢。在房地產(chǎn)價格下行時期，交易量始終維持在一個與上升時期和瘋漲時期相比，縮量和較低的水平�？s量和較低的交易量始終在房價下跌的初期、中期以及后期，即整個下跌過程中起著決定性作用的力量�？s量和較低的水平，并不是說交易量只能越來越小，只是說交易量基本維持在一個與上升時期和瘋漲時期無法比擬的縮量和較低的水平。

　　以上海為例。最近幾個月上海每天新房的交易量維持在300多套，個別時候出現(xiàn)200多套或者400多套。300多套是怎樣一個水平，它與

　　如果上海樓市包括金九銀十在內(nèi)的今后幾個月，每天的交易量依然維持在4、500套這個水平，即正常時期一半左右，上海樓市的市場和價格的基本態(tài)勢和走向就不可能發(fā)生變化，價格暴跌和大幅度上升的可能性也都不會存在。目前沒有市場力量能夠改變這樣一種基本態(tài)勢和走向。

　　作者：俞堅

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