上海房市 價格低迷不掩投資機會

　　如果說調整、降價是當前上海

　　房地產市場是個綜合體

　　有人居住的地方是一個文化的概念，當一個市場所提供的產品的經濟和文化內涵均比較豐富且融合于一體時，這個市場就成了一個綜合性的市場。房地產市場就是個綜合體。這個市場提供為人居住服務的產品，因此是一個綜合性很強的產業部門。

　　仔細研究城市這個概念，城市這個綜合體有其自身的厚度，層次多樣。從經濟層面上看，房地產市場夾雜了貨幣、價格、預期、偏好、政策等多種因素的混合體。從建筑層面上，這個市場又包含規劃、設計、工程、社區、和諧、舒適等多個要素。從金融投資層面上，這個市場也可以是最大的投資物業市場。

　　因此，不同的角度看房地產，可以將其冠以不同的稱謂，文化意義上的房地產叫做人居，建筑意義上的房地產從屬于工程施工，經濟意義上的房地產具備固定資產的屬性，金融投資意義上的房地產叫做不動產市場。

　　同時，這個市場的綜合性可以從需求這個視角來觀察。人們在考慮置業選擇時，會綜合考慮地段、價格、社區文化、地區規劃、交通情況等諸多方面問題，因此，從這個角度看需求，也是一個復雜的概念。

　　價格膠著與市場機會同在

　　上海這個大都市，正是這種房地產市場綜合體的典型代表。近年的上海房地產市場，金融和經濟的屬性更加明顯，而產品屬性、文化屬性卻退居次席。當人們的經濟利益沖突高于產品本身的屬性的時候，所關注的焦點轉化到了對利益分配和心理需求的平衡上。

　　如果說調整、降價是當前上海房地產市場的主流聲音，那么市場現狀正表明市場的一種普遍觀望的心態。

　　然而，如果站在企業經營和投資的角度看，這個下跌的市場并不排除潛在的機會。那么機會如何去尋找?如何去把握?在此，我們提出幾點看法。

　　市場是可以分割的

　　首先，市場并不是一個整塊的大餅，而是一個可以分割的綜合體。在此，我們提出多個緯度的解析方法。一是區域分割；二是產品分割；三是運作模式分割。

　　上海是一個大都市，區域分割的概念在這個市場上可以落實到行政區分割和環線分割兩個層面。所謂三城九鎮，所謂中心城區，所謂環線布局，所謂板塊效應，都是從區域意義上去分割上海房地產市場。因此，如果把這些區域分割方式統一成一種詳細的市場細分模式，在無重疊的前提下考察各個細分市場的諸多特點，那么這種區域分割就是有效的，可以作為標準模式的分割方式。

　　產品分割的基礎是產品分析。從一般意義上的產品分析上看，我們可以將房地產產品劃分成普通住宅、公寓、寫字樓、商業街、酒店、SHOPPINGMALL，綜合商業物業等多種類型，不同類型的物業產品有不同的運作模式和考察方式。因此，產品分割又是市場分割的一個重要方面。

　　運作模式的分割，可以說是運作模式的演變。傳統的土地運作模式，傳統的住宅開發模式，傳統的投融資模式在現階段的市場上，正孕育著一場變革。

　　因此，從這三個角度看，上海房地產市場復雜而又有序，機會蘊藏在不同的領域中。

　　價格下跌不等于失去投資機會

　　其次，產品價格下跌不意味著市場失去投資機會。雖然當前從全國市場來看，大多數城市的房地產價格仍然處于一個上升周期中，但現階段的上海，無疑已經進入了一個價格下跌的通道。

　　可以這樣說，上海市場的低迷一半出自政策調控，一半出自人們的心理預期。但需要注意的是價格下跌并不意味著市場失去投資機會。雖然從投資的角度去看，整體性的投資機會在下跌的市場氛圍中很難尋覓，但不難從一些細小的市場和運作環節中尋找突破，這些細小的市場的尋覓正來自有效的市場分割。

　　比方說我們近期觀察到的日漸紅火的高端寫字樓市場、高檔酒店市場，以及經濟型酒店市場、商鋪市場，還有特別地段特別形態的住宅市場，這些細分市場上的投資機會都要大于一般的傳統住宅市場。然而要想在這些市場上取得成功，還需要切實的理解和把握各自的操作模式和盈利模式，這樣才能抓住這種市場上的機會。

　　傳統運作模式將受到挑戰

　　再次，傳統的運作模式將受到挑戰，取而代之的是成熟的操作法則。從經濟的角度來看，操作層面上的傳統的土地開發模式，房屋銷售模式，寫字樓和商業物業開發模式在當前的階段上都需要改變。如何改變?怎么改變?我們認為可以從現金流的控制入手，以控制資金的成本，開辟新的投融資渠道將是這個市場進一步走向成熟的解決之道。因此，房地產商從開發商轉向投資商的運作模式的改變是一個大的方向。

　　不變的是善于發現的眼光

　　最后，一切都在變，不變的是善于發現的眼光。處于變化中的上海房地產，從市政規劃，到土地供應，到建筑形態，再到投融資模式，所有涉及到上海房地產的方方面面的因素都在改變，面對這個綜合而又復雜的市場環境，制勝之道在于敏銳的分析和善于發現的眼光。

　　敏銳的分析表現在從對市場宏觀環境的把握，到市場微觀項目的定位，對人們需求的洞察和體驗，這些都是深入分析的重點所在。

　　比方說

　　只有考慮清楚方方面面的運營環境的變化對企業和產品所帶來的細枝末節上的沖擊，才能在這個市場中尋找到精確的投資機會，并將風險控制在最低的范圍之內。而善于發現的眼光更在于運作模式的創新，銷售模式的創新和產品質量的創新。因此，人們對房子的需求是夾雜了理性和情感兩方面的綜合，環境好價格便宜的房子未必是人們都需要的，而居住的氛圍可能是大家更關注的問題。

　　因此，我們認為專業而準確的經營環境的分析，是一切創新和尋找新機會的起點。

　　至此，我們提出一個新的觀察市場的視角總結成以下兩點：第一，在市場研究思路上貼近到生活本身；第二，在運作模式上提升至成熟而專業。做到兩方面的很好融合是當前市場決勝的關鍵。

　　上海的房地產市場是一盤棋，在對峙的市場局勢下，一著好棋能做到滿盤皆活，柳暗花明。

　　作者：五合智庫 鄒毅 五合國際 劉力

　　（來源：上海