中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告

　　中國銀監(jiān)會統(tǒng)計部專題分析組

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)投資過快增長和房地產(chǎn)價格的大幅度上漲，已經(jīng)發(fā)展成為影響國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的不健康因素，因此，加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控成為宏觀調(diào)控的一項主要任務(wù)。為掌握房地產(chǎn)投資資金來源狀況，我們對2001年年初以來房地產(chǎn)投資的資金來源及變化情況進行了專題調(diào)查分析。

　　基本情況

　　長期以來，我國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計，2002年年初以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。國家預(yù)算內(nèi)資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)信貸規(guī)模的控制，房地產(chǎn)貸款增長趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑，如機構(gòu)投資者開始參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金開始運作，信托資金開始進入房地產(chǎn)業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。目前，由于房地產(chǎn)基金剛剛起步，投資房地產(chǎn)的信托資金不足300億元，房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2%，因此，我國房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產(chǎn)投資快速增長的重要資金來源。

　　國內(nèi)銀行貸款占比情況

　　從國內(nèi)外情況看，房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個顯著特點。在我國，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現(xiàn)為：

　　國內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款。2001～2003年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩(wěn)發(fā)展，在房地產(chǎn)投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于國家對房地產(chǎn)用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業(yè)銀行提高住房消費貸款發(fā)放標準，房地產(chǎn)貸款增長趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款在房地產(chǎn)投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17.3%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產(chǎn)市場中的銀行直接貸款占比2003年年初以來呈現(xiàn)明顯下降趨勢。

　　房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達到30.1%，提高了6個百分點。多年來，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，為了達到國家對房地產(chǎn)項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當(dāng)自有資金，特別是近兩年房地產(chǎn)項目資本金比例要求提高到35%，房地產(chǎn)企業(yè)更是通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據(jù)調(diào)查資料推算，2004年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款主要是銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付款主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款和材料款屬于業(yè)內(nèi)慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款的60%實際來自銀行貸款。由于企業(yè)信用環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款占房地產(chǎn)投資的比重呈逐年下降趨勢，應(yīng)付款中的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重也相應(yīng)下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%(見表1)。

　　社會資金積極參與房地產(chǎn)投資

　　社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金的一部分；以購房款形式轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金；被房地產(chǎn)企業(yè)以高利籌集進入房地產(chǎn)市場。具體表現(xiàn)為：

　　股權(quán)性融資部分。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金中財政和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)過程中積累的利潤，以及股權(quán)性融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為民營企業(yè)，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權(quán)性融資。2001年年初以來，房地產(chǎn)投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9個百分點，達到16.9%。據(jù)調(diào)查，近兩年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。目前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)性融資占房地產(chǎn)投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個百分點。

　　現(xiàn)金購房部分。近兩年，房地產(chǎn)企業(yè)“定金及預(yù)收款”中的銀行貸款占比明顯下降，意味著大量購房者主要以現(xiàn)金買房，炒房動機明顯。由于部分城市的商業(yè)銀行未開辦轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)或不允許外地人貸款，而房產(chǎn)登記部門要求房屋出賣時必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購房者便多以現(xiàn)金購房，購房現(xiàn)金占房地產(chǎn)投資資金比重迅速上升，2004年已達14.6%，比2003年上升了8.8個百分點，今年第一季度為13.2%。

　　其他資金部分。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)投資資金中包括社會集資、個人資金、其他單位撥入資金等其他資金來源占比呈下降趨勢，2004年最低，為6%，今年第一季度為6.8%。

　　總體上測算，目前，房地產(chǎn)投資資金約有35%來源于社會資金(見表2)。

　　境外資金加入房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作

　　外資對我國房地產(chǎn)市場的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買房產(chǎn)、進行項目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資首都經(jīng)濟圈和長江三角洲等熱點區(qū)域。據(jù)調(diào)查，境外資金直接流入上海房地產(chǎn)市場的占比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；今年年初以來外商投資于北京房地產(chǎn)項目的資金超過30億元。據(jù)調(diào)查分析，目前進入中國房地產(chǎn)市場的境外投資占房地產(chǎn)投資資金的比重約為5%。

　　主要問題

　　當(dāng)前房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款所占比重逐年下降，且低于國際一般水平；社會資金所占比重逐年增加，且投資和投機成分加重。因此，我國房地產(chǎn)投資過快增長和

　　部分地方缺乏科學(xué)發(fā)展觀，過分擴張城市建設(shè)，助長房地產(chǎn)投資。加快城市建設(shè)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)說是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟和社會發(fā)展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴張的行為。一是各級地方政府把土地有償轉(zhuǎn)讓收入作為“第二財政”，用于城市建設(shè)投資資金。2002年，全國市場化配置土地收入達969億元，較1999年增長了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長3倍多。2003年我國市場化配置土地的面積較1999年增長了51倍，土地出讓收入在各地財政收入中的比重逐年增加。由于房地產(chǎn)投資規(guī)模大、見效快，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動作用明顯，是支柱產(chǎn)業(yè)，而且房價越高、高檔房越多，意味著地方財政收入增加越多，GDP增長越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模；另一方面，通過開發(fā)規(guī)劃、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、預(yù)售審批等環(huán)節(jié)，默許、支持商品房高檔化，允許房地產(chǎn)商大量運作豪宅項目，把老百姓往郊區(qū)趕。而在土地儲備和運作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風(fēng)險。二是對商品房定價不進行成本、利潤核算，定價完全放開，基本是房地產(chǎn)商報多少是多少，放縱房價，個別地方甚至出現(xiàn)政府為了抬高區(qū)域檔次，開發(fā)商將房價定得越高越容易取得預(yù)售許可證現(xiàn)象。三是為了活躍市場，對外地人炒房不加限制，默許抬高房價。

　　部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與地方政府聯(lián)手，采取非市場化手段，追逐高利潤，抬高房價。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤回報，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴張迅速，2004年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達5萬多家，比2001年增加了2萬多家，比2003年增加了1萬多家。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常與地方政府聯(lián)手，支配著房地產(chǎn)市場秩序，主要表現(xiàn)為：一是以低成本或無資本擴張。房地產(chǎn)企業(yè)普遍自有資金不足，由于商業(yè)銀行對企業(yè)資金的來源及投資方式尚無有效手段給予準確認定，房地產(chǎn)商普遍通過期房和流動資金貸款等變通方式融資并將自籌資金混同于自有資金，或虛增資本公積、分拆項目、異地借款并以資本金形態(tài)注冊等規(guī)避自有資金比例管理。二是資質(zhì)差，產(chǎn)品質(zhì)量難以保證，市場投訴多。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，平均超過70%，優(yōu)質(zhì)企業(yè)少，多為三級資質(zhì)企業(yè)。三是通過假按揭套現(xiàn)。由于企業(yè)貸款利率高于零售按揭貸款利率，開發(fā)商利用內(nèi)部人或關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過假按揭套現(xiàn)以降低成本。四是發(fā)布虛假售樓信息，聯(lián)手虛抬房價。2004年年初以來，樓市進入由開發(fā)商決定市場、自由定價狀態(tài)，大房地產(chǎn)企業(yè)在利益最大化的共同追求中漸漸結(jié)成價格聯(lián)盟。

　　投機和投資性炒作在較大程度上推高房價。房地產(chǎn)需求包括真實需求、投資需求和投機需求。目前，我國社會資金投資渠道狹窄，不斷增長的國內(nèi)投資資金和不斷涌入的境外投機資金裹挾著

　　政策建議

　　房地產(chǎn)市場建設(shè)應(yīng)堅持科學(xué)發(fā)展觀，促進建立和諧社會。一是改變地方政府把土地出讓收入作為財政主要依靠的現(xiàn)狀，抑制地方政府開發(fā)房地產(chǎn)的沖動。房地產(chǎn)開發(fā)將大量占用土地，2004年，全國建設(shè)占用耕地217.8萬畝，多數(shù)是居民點周邊的優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)良田。目前，我國人均耕地面積為1.41畝，比2003年減少了0.18畝，僅為世界人均占有量的三分之一強。土地是人類賴以生存的最基本的自然資源，是有限的，其使用必須遵守可持續(xù)發(fā)展的要求。二是針對不同層次的需求，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持供求平衡。目前房地產(chǎn)投資主要集中在中高價樓盤，對中低價位、中小套型住宅投資比例偏低并呈下降趨勢，今年第一季度全國經(jīng)濟適用住房投資同比下降13.8%，部分城市甚至停止建設(shè)經(jīng)濟適用住房，這一方面造成大量高檔住房空置，另一方面使廣大居民合理需求難以滿足。由于住房本身具有公共產(chǎn)品屬性，保證居民最低層次的居住要求是保障人權(quán)的體現(xiàn)，是政府不可推卸的責(zé)任，是建立和諧社會的前提。因而，必須合理調(diào)整土地和資金供應(yīng)結(jié)構(gòu)，利用稅收等手段積極引導(dǎo)住房消費，抑制投機和投資性需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，理順市場秩序。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)中的違規(guī)行為會導(dǎo)致市場秩序混亂，嚴重侵害國家和老百姓的切身利益。要依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為，不斷加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，提高各類房地產(chǎn)市場的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實供求關(guān)系的房地產(chǎn)價格，更好地發(fā)揮市場功能，引導(dǎo)合理需求，改善投資結(jié)構(gòu)。

　　加強房地產(chǎn)信貸管理，嚴密防范土地儲備貸款的潛在風(fēng)險。督促和引導(dǎo)商業(yè)銀行適時調(diào)控信貸結(jié)構(gòu)，重點支持中低價位商品房開發(fā)，控制高價樓盤貸款增長；完善盡職調(diào)查制度，堅持貸款“三查”制度，慎選優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以品牌和資質(zhì)確定銀企合作對象；嚴格審貸標準，強化風(fēng)險管理，根據(jù)房地產(chǎn)區(qū)域和項目特點，找準風(fēng)險控制點，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。與此同時，要特別關(guān)注土地儲備貸款的潛在風(fēng)險。近兩年，土地儲備貸款增加較快，今年3月末，金融機構(gòu)土地儲備貸款余額已達950億元，比年初增加104億元，同比增長55%。據(jù)調(diào)查，土地儲備貸款潛伏著不少風(fēng)險，一是土地儲備貸款的承貸主體是代行地方政府某些特定職能的土地儲備機構(gòu)，其自有資本低，負債率過高，承擔(dān)風(fēng)險能力弱。二是土地儲備貸款主要是土地使用權(quán)抵押貸款，而用以抵押的土地實際上沒有辦理土地使用權(quán)證，抵押不具備法律效力，貸款出現(xiàn)風(fēng)險時銀行無法對抵押物進行處理變現(xiàn)。三是政策性風(fēng)險大。土地出讓價格易受宏觀政策影響，特別是與房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。隨著國家對土地市場的清理整頓和土地政策的調(diào)整，部分土地儲備貸款安全性受到很大影響。

　　調(diào)控土地供應(yīng)，抑制房價上漲。在改善住房結(jié)構(gòu)不合理方面，通過土地調(diào)控措施保證中低價位、中小套型住房的有效供應(yīng)。在抑制房價過快上漲方面，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間。一是對住房價格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；對土地閑置、空置房面積大、房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌的地方，減少房地產(chǎn)土地供應(yīng)。二是加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，在一些地區(qū)繼續(xù)停止一段時間的

　　加快外匯管理體制改革，抑制境外資金炒作我國房地產(chǎn)。人民幣升值預(yù)期導(dǎo)致大量外資涌入我國房地產(chǎn)市場，境外投機資金采取匯市與房地產(chǎn)市場聯(lián)動的方式，以期在中國掘取一桶金。外資投資房大量閑置，不僅推高房價，造成資源浪費，還給我國居民、企業(yè)、金融機構(gòu)帶來風(fēng)險。因而，必須積極完善外匯管理體制，盡快在現(xiàn)行宏觀調(diào)控政策中增加對本外幣的協(xié)調(diào)內(nèi)容，有效控制房地產(chǎn)資金結(jié)匯，減少對貨幣政策效果的淡化作用。

　　分析組負責(zé)人：劉成相

　　成員：楊吉田　曹子瑋　唐岫立　李曉文