房地產(chǎn)貸款還面臨四大風(fēng)險(xiǎn)

　　FN記者 楊建瑩

　　9月23日在成都召開(kāi)的中國(guó)房產(chǎn)西部論壇上，建設(shè)部房地產(chǎn)司司長(zhǎng)謝家瑾根據(jù)前8個(gè)月的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下五個(gè)特點(diǎn)：

　　一是房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。1至8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)22.3%，比去

年同期回落了6.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅5.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　二是部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解。1至8月，40個(gè)城市中有17個(gè)城市的商品住房預(yù)銷(xiāo)售成交量同比下降。

　　三是居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化。商品住房成交量中，大套型、高價(jià)位占比下降，小套型、中低價(jià)位占比提高。

　　四是商品住房平均價(jià)格漲幅繼續(xù)回落。8月份，70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格比去年同月上漲6.8%，比上月上漲0.5%，同比、環(huán)比漲幅分別比7月份低0.7和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　五是房地產(chǎn)信貸增幅放緩。截至8月底，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款余額分別增長(zhǎng)20.2%和29.5%，比年初下降了6.7和8.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，這與央行一直把房地產(chǎn)價(jià)格作為貨幣政策的預(yù)期目標(biāo)之一進(jìn)行調(diào)控，采取措施抑制

　　日本與香港房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的打擊很大，人們還記憶猶新。從中國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，1992年海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，其后遺癥至今未能根除，因此，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與銀行經(jīng)營(yíng)的影響是顯而易見(jiàn)的，中國(guó)人民銀行作為中國(guó)的中央銀行，對(duì)此一直高度關(guān)注。

　　1998年以來(lái)，央行根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，及時(shí)調(diào)整了房地產(chǎn)信貸政策。央行的主要職責(zé)之一，就是依法制定和執(zhí)行貨幣政策，防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)國(guó)家金融穩(wěn)定。貨幣政策的主要目的是穩(wěn)定幣值，并依此促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。幣值的穩(wěn)定就意味著商品與服務(wù)的價(jià)格在合理的區(qū)間內(nèi)變動(dòng)，也就是說(shuō)既不能出現(xiàn)惡性通貨膨脹，也不能出現(xiàn)通貨緊縮。

　　從各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，過(guò)去中央銀行對(duì)價(jià)格關(guān)注的重點(diǎn)集中在消費(fèi)領(lǐng)域，主要關(guān)心消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)，對(duì)于其它商品的價(jià)格是作為CPI的先行指數(shù)來(lái)看待的。比如，資產(chǎn)價(jià)格，包括金融產(chǎn)品與房地產(chǎn)的價(jià)格，也只是作為CPI的先行指標(biāo)給予關(guān)注。但近十幾年，各國(guó)中央銀行已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，包括房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)。2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲明顯，隨之，中央出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。央行依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，為支持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮信貸政策的作用，靈活調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率水平，加強(qiáng)對(duì)住房公積金信貸等政策性房地產(chǎn)金融的管理，推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度和服務(wù)水平得到明顯提高和改善。

　　同時(shí)，為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，央行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大

　　隨著一系列穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭得到控制，投機(jī)行為得到遏制，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善，消費(fèi)心理正在發(fā)生變化，各地住房?jī)r(jià)格總體回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。

　　但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)貸款還面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，土地儲(chǔ)備貸款中的風(fēng)險(xiǎn)。一是目前對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備行為的法律規(guī)范仍是空白，無(wú)論是政府保證和土地使用權(quán)抵押都缺少法律依據(jù)，使銀行貸款面臨很大的法律風(fēng)險(xiǎn)；二是政府對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)投入的注冊(cè)資本金過(guò)少、注冊(cè)資金不到位，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)銀行資金過(guò)分依賴(lài)，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力差。三是各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都實(shí)行財(cái)政收支兩條線，土地出讓金上繳財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，各銀行對(duì)其資金使用很難監(jiān)管。四是由于土地市場(chǎng)價(jià)格有很大的不確定性，有可能出現(xiàn)土地出讓的收入低于土地收購(gòu)價(jià)格，形成營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次，個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，個(gè)人住房抵押貸款基本表現(xiàn)為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良貸款率基本在5%以下。但是，個(gè)人住房抵押貸款的不良率很可能是上升趨勢(shì)。今后，造成個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的因素主要有以下幾個(gè)方面：一是個(gè)人住房貸款利率一年一定而且貸款周期較長(zhǎng)，如果未來(lái)我國(guó)利率逐步上升，會(huì)對(duì)借款人償債產(chǎn)生影響。二是銀行為爭(zhēng)取客戶(hù)、拓展業(yè)務(wù)，放松貸款條件。三是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)“假按揭”套取銀行貸款資金。

　　第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多以銀行借貸融資為主，自有資金很少，有統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上，自有資金與資產(chǎn)比率低于20%。開(kāi)發(fā)商常通過(guò)借入資金提高財(cái)務(wù)杠桿獲得更高的資本收益率，但也隱含了巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

　　第四，銀行資金集中度風(fēng)險(xiǎn)。2004年末銀行房地產(chǎn)貸款達(dá)到了2.63萬(wàn)億元，而同期銀行人民幣貸款余額為17.7萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款占14.83%，這還未包括通過(guò)其他形式流入房地產(chǎn)業(yè)的貸款，如建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款。銀行資金集中于房地產(chǎn)業(yè)，使得銀行受房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)的影響增大。

　　由此，為及時(shí)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審查，規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)，防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，完善懲戒機(jī)制，加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理。