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卓尚進(jìn)
8月15日，中央銀行第一次以專題報(bào)告形式對(duì)外發(fā)布了《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》�！秷�(bào)告》明確指出，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款存在風(fēng)險(xiǎn)：一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，隨著未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高，購(gòu)房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
《報(bào)告》顯示，銀行房地產(chǎn)貸款，一般包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款兩個(gè)主要的部分。雖然四家國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人購(gòu)房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，不良貸款率為1.5%左右，但是開(kāi)發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)已開(kāi)始顯現(xiàn)，四家銀行匯總的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良貸款率在10%-11%之間，不容忽視。統(tǒng)計(jì)表明，四家銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款質(zhì)量存在明顯的差異。其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對(duì)偏高，分別達(dá)到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對(duì)較低，維持在7%左右。這種情況表明，目前四家銀行的房地產(chǎn)貸款從總量上說(shuō)暫時(shí)沒(méi)有太大的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)較小，但是其結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。畢竟，對(duì)于正在進(jìn)行或積極準(zhǔn)備股份制改造的國(guó)有商業(yè)銀行而言，10%-11%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良貸款率是不可以掉以輕心的，它在銀行新增貸款中的比例不是小數(shù)，任其發(fā)展下去，將會(huì)使銀行的整個(gè)不良貸款率很快上升。
按照央行《報(bào)告》，目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款還存在如下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：一是部分地區(qū)如上海等地房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，這將給銀行帶來(lái)不小的損失。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000-2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題較為嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。三是“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。今年4月2日，中國(guó)銀行就自曝北京“森豪公寓”按揭涉嫌騙貸案。經(jīng)查明，從2000年12月至2002年6月，北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司采取假按揭的方式，從中行北京分行申請(qǐng)按揭貸款199筆，涉及公寓273套，形成風(fēng)險(xiǎn)敞口64494萬(wàn)元。雖然案情發(fā)現(xiàn)后，中行立即采取有效措施，努力將違規(guī)貸款損失降至最低程度，但該典型案件揭示出的“假按揭”導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)和巨額缺失的教訓(xùn)十分深刻。四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)在：貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)；抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作；個(gè)別基層行貸后管理混亂，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。另外，由于土地儲(chǔ)備中心運(yùn)作不規(guī)范、對(duì)其監(jiān)管不嚴(yán)而導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)，由于相關(guān)法律法規(guī)的不配套而導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)也在加大。諸如此類，銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)幾乎無(wú)處不在。
因此，在繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)高度重視防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，以保證銀行體系持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
進(jìn)一步加強(qiáng)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，嚴(yán)格遵守對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款程序。應(yīng)重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以往的信用紀(jì)錄。密切關(guān)注借款人與關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款增加資本金，防止控股公司轉(zhuǎn)移挪用借款人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款。
規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)，完善房貸操作程序。加強(qiáng)抵押物管理，及時(shí)合理地辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價(jià)行為。各商業(yè)銀行總行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)基層行有關(guān)操作規(guī)程的管理，就包括房貸風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、完善合約的程序、相關(guān)法規(guī)制度、違反操作程序的責(zé)任制度等作明確規(guī)定。
防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，完善懲戒機(jī)制。建設(shè)一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和信用環(huán)境。應(yīng)建立對(duì)騙貸開(kāi)發(fā)商的懲戒機(jī)制，如公開(kāi)披露騙貸企業(yè)名單等。對(duì)于協(xié)助開(kāi)發(fā)商套取個(gè)人住房按揭貸款的銀行責(zé)任人，對(duì)其違規(guī)行為進(jìn)行追查和嚴(yán)加懲罰。
加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理，滿足借款人規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的需要。為此，商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，設(shè)計(jì)符合各類消費(fèi)者需求的貸款品種�？梢钥紤]允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款，使商業(yè)銀行的貸款收益能與其資金成本匹配。同時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步研究利率風(fēng)險(xiǎn)管理工具，爭(zhēng)取早日推出利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。
另外，應(yīng)當(dāng)盡快完善住房置業(yè)擔(dān)保制度，進(jìn)一步研究房貸保險(xiǎn)制度。
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