房地產業是否真的泡沫泛起

　　本報記者：李佳鵬 方燁

　　張先生是一家外企公司的職員,想在北京購買一套兩室一廳的住房。經過仔細考察，他終于選到了自己心儀的房子。然而就在他打算購買此房時，卻遭到了親戚朋友們的反對。親戚朋友們勸他說，北京的房價已經漲得很高了，連外國人都表示中國房地產業的泡沫已越吹越大，此時購房風險性太大。于是，在親朋們的勸說下，張先生暫時放棄了買房的想法。

　　和張先生的猶豫不決不同，北京人劉強，對房地產業的發展前景卻十分看好。他對記者說，正打算購買第二處房產，并明確表示這套住宅是用來投資的，因為目前把錢放在銀行不合算，投入股市風險性又太大，而把錢投入到房地產領域更劃算。

　　一邊是購房者對買房的顧慮，另一邊是投資者對房地產市場前景的看好，那么張先生的顧慮有必要嗎？真的會象分析人士預測的那樣房地產泡沫即將破裂嗎？

　　一個聲音高叫著：中國房地產泡沫嚇人

　　“在上海，大約有1/6的高級住宅是沒有人住的；在北京為1/4；在深圳附近為1/3。而且在未來的幾年里，房屋的空置率一定會在目前的基礎上大幅增加。預計在未來的兩年內，辦公樓的供給將猛增50%……”美國《紐約時報》不久前報道，中國房屋的空置率已超過國際警戒線，同時質疑中國房地產的泡沫是否已經開始出現破裂。

　　根據摩根士丹利的估算，世界經濟中25%存在房地產泡沫，另外40%的地區處于“泡沫預警”狀態。摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬.羅奇近期表示：“目前2/3國家和地區正面臨房地產泡沫危機，而即將到來的貨幣政策調整，將為全球房地產和世界經濟帶來更巨大的風險。在所有房地產泡沫國家和地區中，中國排第一。上海和北京因占中國銷售量的14%，且房價漲幅最大而將首當其沖”。

　　9月初，國內也出現了同樣的警告聲音。浙江省統計局企調部公布的一份《浙江房地產時常發展研究報告》發出預警：目前浙江省房地產已進入警戒區，若任其發展，樓市泡沫隨時可能破裂。

　　北京天則經濟研究所所長張曙光認為，中國房地產已經出現了泡沫，這從房價的快速增長就能看得出來；而且，房地產投資還有繼續擴大的趨勢，許多開發商還在大規模地圈地，許多不是搞房地產的公司也紛紛擠進房地產，這在很大程度上加大了房地產業的危機。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容最近撰文指出，“房地產業挾持著中國大陸經濟、挾持著各地方經濟。”他警告說，“如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔這種泡沫破滅的只能是銀行。”

　　南京航空航天大學人文學院法律系孟繁超教授指出，迄今為止，國際上對泡沫或泡沫經濟并沒有作出統一的令人信服的釋義，但我國大多學者認為泡沫經濟是指一種或一系列資產在經歷一個連續的漲價過程后，其市場價格遠遠高于實際價值的經濟現象。在泡沫經濟的形成過程中，開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主，這些新的買主一般只是想通過未來價格的提高牟取利潤，并不關心這些資產本身的狀況和盈利能力。當這種行為成為一種普遍的社會現象時，社會資產所表現的賬面價值遠高于其實際價值，于是就形成一種所謂的“泡沫經濟”。

　　針對目前狀況，他說，一邊是房價的快速上漲，老百姓買不起房子；一邊卻是房屋的空置率節節攀升，資金得不到流通，銀行易形成呆帳，這一現象如果得不到有效的遏制，必將會給我國的經濟發展帶來前所未有的負面影響。

　　另一種聲音：中國房地產不存在泡沫

　　面對國外和國內各種質疑的聲音，國內的房地產業內人士發表了不同的看法。對于房價的上漲問題，華遠集團的董事長任志強說：“我不認為有泡沫，尤其拿發達國家和中國比。房價市場跟股票市場一樣。它可能會有波動，但波動不等于說有泡沫。中國不可能出現大規模的泡沫，因為中國人住房條件太差。普遍上漲意味著需求存在。”他舉例說，被普遍認為存在房地產泡沫的美國，布什上臺的時候，一是減免個人所得稅，即使窮人也買房子；二是相對固定的利率，美國的按揭貸款利率不是隨著浮動調整，用房地產拉動整個經濟的增長。

　　中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌認為，當前房地產熱不是泡沫。有人認為當前房地產熱就是泡沫，其實這是兩個不同的概念。房地產熱不是泡沫，投資熱、銷售熱都不是壞事。如果整個行業都是冷冰冰的，那才不是好事情。

　　房地產業內一致的說法是，目前中國的房地產仍處于快速發展的階段，過去5年里房屋累計價格漲幅超過30%，是正常的范圍內，今年有加快的趨勢，上半年上漲了12%，今后仍有加快的跡象。

　　國家信息中心經濟預測部周景彤對記者說，有人說中國的房地產存在泡沫并且已經到了破裂的邊緣這是一種以偏概全的說法。他分析認為，從銷售、房屋成本等因素考慮，中國房地產業泡沫成分并不大，房地產開發投資增速較高，在有效供給不足的條件下屬于正常現象。目前，房地產的投資和銷售是有需求支撐的，表現的是供需兩旺的態勢。因此只要商品房是以市場決定的價格銷售給消費者，其價值得到實現，在這種情況下，即使房價上升也不應視為泡沫現象。

　　近期,建設部政策研究中心課題組的報告也指出,泡沫之說并不成立,因為在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是"泡沫經濟"。

　　首先，從潛在需求看，我國現有城鎮居民4.9億人，到實現“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達到55%至60%，城鎮居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3至3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米。根據國外相應發展水平的經驗和我國城市化的進程等多方面因素，以目前的統計資料初步測算，我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達到35平方米。也就是說，每個城鎮居民人均住房面積要在現有基礎上再增加10平方米以上。

　　其次，從有效需求測算，不算農村進城經商務工人員的住房需求，只計算城鎮居民改善住房的需求，如果假定有20%的城鎮家庭有改善住房的要求，而且這20%要求改善住房的城鎮家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20%的城鎮家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

　　對于房地產空置問題，根據目前的統計數據分析，如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產的確存在空置問題。但從動態上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當前的房地產空置問題并未惡化。一方面，房地產空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產；另一方面，一定規模的空置對正常的房地產市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。因此，房地產空置量確實是影響我國房地產業發展的“雙刃劍”。

　　同時，需要補充說明的是，對于我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10%的警戒線，其原因是國內空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國的空置率是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產空置率與國際比較偏高。

　　國家統計局一位不愿透露姓名的司長在接受記者采訪時表示，中國房地產業并不存在泡沫。他說中國房地產業的發展是有需求作為支撐的，中心城市吸引大量的外來購房者，他們愿意在這些城市購房、生活，這是城市生活日趨現代化的結果。此外，由于當前股市股指衰退，其他投資渠道單一，所以越來越多的人將資金投向購房，以作為自己私人財產保值增值的一個重要手段，這也支撐著房地產業的發展。

　　三個突出問題值得關注

　　“當前,房地產在宏觀調控下已取得顯著成效,但還存在和出現了一些突出的矛盾和新問題需要加以解決。”國家統計局中國經濟景氣監測中心張海旺、席念霞對記者說。

　　第一，房地產開發投資降幅放慢和出現反彈苗頭。由于宏觀政策的重點調控，房地產開發投資增長從今年1-2月50.2%的高位，回落到1-5月份的32.0%，降幅達18.2個百分點；其中辦公樓和東部地區降幅分別達52.7和23.9個百分點。近期房地產開發投資增長雖然仍高于合理區間約9至14個百分點，但降幅大大減緩，甚至出現反彈苗頭。他們說，對此要給予高度重視，因為房地產開發投資降幅減緩和小幅回升，對房地產及與其高度相關的行業乃至整個國民經濟具有廣泛深刻影響。

　　第二，我國房地產存在的另一突出問題是，房價增速過快，房價持續大幅攀升。今年1-8月商品房價格增長13.5%，增幅比前5年分別高13.1、12.1、11.6、9.5和7.8個百分點，比今年前兩個季度分別高5.8和3.8個百分點。其中今年第2季度，住宅中的豪華住宅和普通住宅價格就已突破2位數，分別達11.1%和10.6%，非住宅中的寫字樓價格也接近2位數，達9.7%；上海、寧波、天津、南京和重慶等城市的房屋價格分別增長21.4%、19.9%、16.7%、16.2%和15.0%。

　　第三，房地產結構和體制性矛盾突出，是當前房地產各種問題和新情況存在和產生的根本性原因。。張海旺指出，從結構矛盾來看，一方面，在住宅結構中，長期以來低投入、低價位的商品房比重過低。到今年1-2月，低價的經濟適用房投資僅33.5億元，分別占房地產開發投資和住宅投資的3.5%和5.3%；增長11.9%，增幅分別比房地產開發投資和住宅投資低38.3和34.5個百分點。今年1-8月，低價的經濟適用房投資僅359.34億元，分別占房地產開發投資和住宅投資的5.0%和7.4%；增長4.4%，增幅分別比房地產開發投資和住宅投資低24.4和23.3個百分點。另一方面，非住宅商品房比重過大。今年1-8月，非住宅投資2307.65億元，雖然比1-3月低1個百分點，但比去年同期增加1752.2億元，分別相當于同期經濟適用房投資的6.4倍和中西部住宅投資總和的1.6倍，是同期第一產業投資的7倍。

　　張海旺和席念霞認為，作為資本密集和對土地依賴很大的房地產，由于政府特別是地方政府對銀行的干預以及在出讓土地中的權力，更容易受到地方政府權力及其投資沖動的主導。同時，房地產開發企業缺乏內部約束機制，也是推動其開發投資擴張、反彈和房價過快上漲的重要原因。與整個國民經濟和其它行業相比，房地產業的體制矛盾不主要是所有制結構問題，而主要是缺乏內部約束機制。

　　最近由于銀行資本金比例提高等原因，對銀行資金依賴性更強的房地產國有經濟投資比重和增速進一步下降。今年1-8月，在房地產開發投資中，國有經濟占9.3%，比重比去年同期降低2.9個百分點，比今年1-2月份降低0.2個百分點；增長負1.8%，增幅比今年1-2月低25.1個百分點，比同期整個房地產開發投資低30.6個百分點，比同期全國國有及國有控股經濟投資低27.7個百分點；房地產國有聯營企業和國有獨資公司投資降幅更大，分別為負35.4%和負13.2%。而房地產私營企業雖然與市場經濟結合較緊，但由于其發展的時間不長和缺乏健全的內部約束機制，加上融資的靈活優勢，投資擴張和反彈相對突出。在房地產開發投資中，今年1-2月份私營企業投資占25.5%；增長達76.0%，增幅比同期整個房地產投資高25.8個百分點，比房地產國有經濟投資高52.7個百分點，比房地產國有聯營企業和獨資公司分別高80.4和82.2個百分點。今年1-6月房地產私營企業投資開始小幅回升，到今年1-8月增長達40.4%，增幅比1-6月和1-7月分別高1.8和0.8個百分點。

　　專家建言如何防范地產泡沫

　　有人曾經說，哪個城市在把房地產價格推向一個又一個高潮時，無疑是在加快其挖掘墳墓的步伐，一旦房地產泡沫破滅時，所有的資本都爭先恐后地出逃，對當地經濟的打擊，用十年衰敗來形容都不為過。

　　由此可見，無論地產泡沫是否存在，加強防范都顯得至關重要，談到如何防范房地產業的泡沫問題，有關專家指出，考慮到中國房地產業的特殊性，結合國際經驗，第一，對于中國房地產未來5至10年的需求和供給總量和結構要進行整體的把握，并提出恰當的解決現有供給不足和供給的結構性問題，以及控制房地產金融業的風險，彌補其不足；第二，統計已有房地產(新建和成屋)的詳細信息，并根據居民收入情況調整房地產開發商的房屋建造結構，增加經濟適用房的建造，保證一定收入水平的居民能買得起或租得起房；第三，大力發展房地產金融業，加強對房地產按揭貸款的風險控制，控制投資性購房，尤其是通過按揭貸款進行的投機性購房，并要加強房地產商通過按揭貸款的回收進行再開發的能力，但同時要注意控制房地產金融業可能會帶來房地產“泡沫”的負面影響；第四，必要時加息以控制對房地產按揭貸款的過分需求。但建議目前不必急于加息，因為中國房地產開發商開發性貸款是購房者按揭貸款的兩倍左右，加息可能會使本已緊缺的房地產供應鏈條出現脫節的情況。

　　孟繁超教授指出，從法治和經濟學的角度來考慮，我們可以從以下兩個方面來遏制房地產“泡沫經濟”的形成：第一、出臺新舉措，控制房地產價格的攀升。遏制房地產業出現“泡沫經濟”的一個有效辦法就是對房地產等開征財產稅，這個稅種在發達國家普遍開征。其好處是，抑制了房地產的炒賣。此稅開征，即使房地產閑置，也要按房地產評估價征財產稅，加大了囤積房地產的成本，其增值減去稅后利潤低于銀行利率，自然就不會囤積房地產，也可平抑價格。

　　第二、政府部門應利用宏觀調控手段，用經濟杠桿來調整房地產業的產業結構，使開發商等明白房地產價格過高不是理性的選擇，房地產開發和經濟發展應當保持一個合理的比例，同時對真正需要住房的公民提供合理可行的優惠，這樣既解決居民缺房卻又買不起房的尷尬，又能夠有效控制土地的浪費使用，提高土地的使用率，同時也使高房價得到了有效的抑制，解決房地產開發成本居高不下的局面，可謂一舉多得。

　　針對當前中國房地產業存在的問題，有關部門正在采取相應的對策，從去年9月開始，央行就對房地產業采取了一系列的調控措施。先是發布了在業內引起很大反響的121文件，提高了房地產開發企業進行投資的自有資金的比例。之后兩次提高了存款準備金率，引導商業銀行控制對房地產企業的貸款規模，最近又提高了個人住宅按揭貸款的門檻。這些措施取得了明顯的成效，上海地區二季度的房價比一季度就出現了回落，而北京地區1到7月份房地產開工面積下降了近40%。

　　圍繞當前部分地區房價過快上漲的問題，建設部非常重視并進行了調查分析，提出了抑制房價非正常上漲的相關對策。包括抓緊市場結構的調整，加大中低價普通商品住房和經濟適用住房供應比例；控制非住宅和高檔項目投資，加大普通商品住房用地的供應規模；要嚴格控制城鎮拆遷規模，確保實現今年全國房屋拆遷總量比去年明顯減少的目標(全國27個省上半年拆遷總量同比下降56%)；加快房地產市場信息系統和預警預報體系建設等。

　　業內人士指出，隨著國家宏觀調控作用的不斷顯現和有關部門的措施進一步得到落實，房價大幅上漲的勢頭和房地產局部過熱問題是可以逐步被抑制的，因此沒有必要過分驚慌。