世博紅線劃定再激上海樓市 漲幅冠居全國

　　《中國經濟周刊》記者張俊才/上海報道

　　“如果你是開發(fā)商，你的眼睛也會盯住幾條在建的地鐵和輕軌；當然，世博館區(qū)周圍仍然是最誘人的地帶。”早已“垂涎” 世博板塊但苦于無處“下牙”的上海愛建股份公司的一位老總面對《中國經濟周刊》自陳心跡。

　　和這位老總有著同樣世博“情結”的金田地產的許總和記者一見面就拿出上海地圖，指點蘊藏無限輻射價值的夢幻世博“紅線區(qū)”。

　　“東起南浦大橋，南到浦東南路、耀華路，西、北瀕臨黃浦江，共涉及周家渡、上鋼和南碼頭路等三個街道。”許總像分析軍事地圖，“這就是前幾天世博局剛劃定的2010年世博場址。”

　　金價“規(guī)劃協(xié)調”區(qū)

　　開發(fā)商眼熱的“南浦大橋至盧浦大橋及浦東西南延伸的倒‘S’”就是日前剛剛劃定的世博“紅線區(qū)”。

　　《中國經濟周刊》從上海世博會管理局得到準確解釋：最后敲定的場館規(guī)劃控制總面積為6.68平方公里；規(guī)劃紅線范圍總面積約5.28平方公里，浦西和浦東分別占1.35平方公里和3.93平方公里；另外的1.4平方公里則屬“規(guī)劃協(xié)調范圍”。

　　此“規(guī)劃協(xié)調范圍”指的是什么呢？

　　有消息人士透露：“原控制范圍中新建的住宅區(qū)、部分高層已被列入‘規(guī)劃協(xié)調’范圍，面積約1.15平方公里。紅線西延，緊鄰‘浦鋼’的‘后灘’居住房屋犬牙交錯，條件差，居民改造呼聲很高，也許已納入紅線‘規(guī)劃協(xié)調’。”

　　而專事世博會場址規(guī)劃紅線范圍的上海世博土地儲備中心規(guī)劃研究處一位人士告訴《中國經濟周刊》：“紅線區(qū)專指世博場館建設，不存在房地產開發(fā)可能，這對拆遷的市民也是公平的。”

　　這位先生說，最近有媒體對紅線范圍的相關報道不準確，導致很多“麻煩”，市民詢問的電話快打爆了。

　　記者驅車從南浦大橋到浦東上南路一帶調查發(fā)現(xiàn)，“紅線區(qū)”多為舊式廠房和低矮民房，均屬拆遷對象。

　　不過，沒有誰能理解并解釋出“規(guī)劃協(xié)調”區(qū)域的實屬。

　　“原來規(guī)劃的世博區(qū)域，圍欄區(qū)3.1平方公里，停車場0.6平方公里，世博村0.3平方公里，會場備用地、市政府及其他設施用地，同時，保留部分城市居住用地。”世博網一人士說，“但最后劃定的‘紅線區(qū)’沒有特別注解此‘規(guī)劃協(xié)調’用處。”

　　對于“規(guī)劃協(xié)調”區(qū)域的界定及開發(fā)內容，《中國經濟周刊》通過多方面了解，均未得到準確的答案。“但是，可以肯定，如果‘規(guī)劃協(xié)調’染指民用商業(yè)房產，其價位決不在陸家嘴金融區(qū)的樓盤之下。”世博局給了一個假設。

　　周邊房價反應遲緩

　　但是，事實上，市民對世博會場館的認知與正式公布的“紅線圖”似乎“出入不大”。

　　“如果你細心研究，原世博園區(qū)選址在浦東區(qū)域的南浦大橋和盧浦大橋之間，北至中山南路高架，南至浦東南路、耀華路，規(guī)劃控制范圍為5.4平方公里。不含黃浦江水面。” 上海市城市規(guī)劃管理局一人士接受《中國經濟周刊》采訪時稱。

　　據(jù)這位人士解釋，最新的信息是，世博園區(qū)的規(guī)劃范圍有所調整，其中，浦鋼廠在申博規(guī)劃中一半廠區(qū)在紅線范圍內，如一半拆除一半保留，勢必造成無法組織正常生產；所以，納入紅線范圍。但整體變動不大。

　　事實上，官方最初的消息“世博園選定在南浦大橋和徐浦大橋之間的黃浦江兩岸”也基本上沒有大變動。所以，更多樓盤的開發(fā)商并沒能在這個“紅線”謎底揭開的時刻收獲更大的“喜悅”。

　　于是，房產市場的反應沒那么“波瀾壯闊”。

　　上海黃浦區(qū)西藏南路1501弄，靠近半淞園路的耀江花園在“紅線區(qū)”的輻射范圍內。經《中國經濟周刊》調查了解，該樓盤從開盤10000元到目前13000元，漲幅遠遠低于與世博無染的上海西部地區(qū)的房價和局部地區(qū)的二手房。

　　“由于受申博成功利好因素影響，2003年規(guī)劃區(qū)周邊樓盤房價平均上漲3000-4000元。這些周邊輻射區(qū)，提前透支了部分市場購買力；因此，在紅線最終劃定的時候，房價反應不夠強烈。”上海房屋租賃置換有限公司的一位銷售總監(jiān)告訴《中國經濟周刊》。

　　分析人士指出，今年以來，隨著宏觀調控的啟動，市場觀望氣氛較濃，這對世博周邊樓盤的影響亦不能低估。

　　和耀江花園同沾世博“利好”的士博匯弘輝名苑的房價漲幅放緩，成交量也有所減少。因注冊名和世博會諧音相近，和世博局打了一場官司的“士博匯”并沒有得到預期的好收獲。

　　有業(yè)內分析人士認為，浦東南路“紅線圖”板塊輻射區(qū)，房價自世博會成功申辦至今，已經上漲了近2倍，上南地區(qū)上漲20-30%，最高漲幅達50%。但是，目前，市場消化出現(xiàn)疲軟，該板塊廠房搬遷還未進入實際操作階段，并且盧浦大橋通車的影響已經被市場所吸收，明顯上漲可能性不大。

　　而中山南路“紅線圖”板塊更遠些的住宅已經處于一個較高價位，均價高達13000元，近期上漲的空間似乎沒有。

　　只是大同三期“又一城”有一個步行街計劃，倒是刺激了打浦橋板塊商鋪價格上揚，一定程度上支撐了浦西板塊房價和商鋪價格。

　　輻射價值巨大

　　在中央宏觀調控對于上海在建軌道乃至中環(huán)建設形成“鉗制”的時候，世博會“紅線圖”的“及時”劃定，對于滬上房地產“世博板”帶來的影響是明顯的。

　　根據(jù)計劃，龍華東路沿江段江南造船廠等工業(yè)廠房將在2005年陸續(xù)搬遷，該地段對開發(fā)商應該會有不小的刺激。

　　而有關人士透露，在2010年開館前竣工的M8、M5地鐵線將橫穿“紅線區(qū)”，與穿江M7線間，交接、配合外圍的L4線、M4線；同時，有關部門正在研究磁浮列車進入世博園區(qū)的問題。所以，業(yè)內普遍認為，世博紅線客觀上勾畫了未來房地產開發(fā)黃金地段，這對于開發(fā)商的“誘惑力”十分巨大。

　　上海現(xiàn)代建筑設計(集團)有限公司(后稱設計公司)總設計師邢同和在接受《中國經濟周刊》采訪時透露，位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)將建造用于世博會園區(qū)建設動遷安置的配套商品房，總面積達100多萬平方米。商品房將尊重當?shù)匾獯罄�風格。

　　“應該說，紅線控制區(qū)拆遷，將帶動周邊房地產開發(fā)和改造；同時，中國文化、上海整體風格勢必成為世博場館的設計理念。所以，周邊綠色城市、生態(tài)城市、數(shù)字化城市、園林城市、智能化城市將是開發(fā)商重點鎖定的目標。這同樣意味著世博板塊的升值潛力巨大。” 設計公司分析。

　　2003年，上海商品房平均售價上漲24%，今年2季度，又以21.4%的同比漲幅“冠”居全國。而根據(jù)統(tǒng)計，房地產產業(yè)2003年為上海的GDP貢獻了7.3%的份額。這似乎可以判定，有關部門決不會輕視世博紅線給房地產業(yè)帶來的“引擎”力。

　　業(yè)內專家也同時指出，世博會和軌道建設、城區(qū)改造、深水港建設對房地產業(yè)的貢獻一樣是巨大的。

　　據(jù)世博局副局長汪均益介紹，世博會場館規(guī)劃方案正在進一步深化中。另據(jù)《中國經濟周刊》了解，7月下旬世博局邀請了13位國內外專家對10個方案進行專家評審。目前，正組織專家在第一、二名獲獎方案的基礎上進行規(guī)劃方案的優(yōu)化和深化，有望于年底前出臺。

　　有關人士向《中國經濟周刊》描繪：世博會場館的建設將為黃浦江兩岸增添濱江岸線景觀，提升浦東西南部地區(qū)的城市功能；同時，可以迅速啟動黃浦江兩岸地區(qū)改造和更新，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。將有50%的游客通過軌道交通方式抵達會場，屆時，越江輪渡、水上巴士將成為滬上又一道亮麗風景線。

　　上海世博板塊魅力何時能“放量”展現(xiàn)，似乎只能等待時間來回答了。