銀監(jiān)會(huì)新規(guī)全面梳理地產(chǎn)貸款

　　本報(bào)記者 肖賓

　　經(jīng)過長達(dá)一年的謀劃、修改，銀監(jiān)會(huì)終于在9月2日正式發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，該指引從開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)幾大環(huán)節(jié)上同時(shí)入手，從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度全面梳理了房地產(chǎn)貸款。

　　謀劃一年始出臺(tái)

　　日前，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在回答記者提問時(shí)表示，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)方面早在2003年8月就已經(jīng)開始著手起草《指引》了。此后，先就初稿小范圍征求了相關(guān)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行的意見；在修改后，又廣泛聽取了在房地產(chǎn)貸款方面有代表性地區(qū)的銀監(jiān)局以及各類商業(yè)銀行、部分房地產(chǎn)公司以及香港地區(qū)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控方面做法較突出的某些銀行機(jī)構(gòu)的意見。后經(jīng)銀監(jiān)會(huì)第21次主席會(huì)議討論通過、公布實(shí)施。

　　之所以出臺(tái)該《指引》主要是因?yàn)椋��?dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商主要依賴銀行機(jī)構(gòu)貸款。從1998年到2002年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長25.3%；從1997年到2002年個(gè)人住房貸款余額年均增長113%。從2003年到2004年上半年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額仍然保持了較快的增長勢(shì)頭。

　　新《指引》將著重規(guī)范商業(yè)銀行如何有效管控房地產(chǎn)貸款，包括管控開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的手段和方法，提供和介紹最佳做法。

　　開發(fā)貸款強(qiáng)化細(xì)節(jié)控制

　　該《指引》共分為七章、四十七條，對(duì)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理分別提出了要求，等于是從與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的環(huán)節(jié)全面入手。

　　與房地產(chǎn)開發(fā)商直接相關(guān)的環(huán)節(jié)主要在土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款這兩大環(huán)節(jié)上。從銀監(jiān)會(huì)的新《指引》來看，盡管沒有像此前業(yè)界傳言的那樣，規(guī)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的最高比例限制(在征求意見稿中曾要求商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額不得超過其各項(xiàng)貸款總額的30%的比例)，但不少細(xì)節(jié)方面的內(nèi)容得到了強(qiáng)化。

　　例如：《指引》第二十二條規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進(jìn)行監(jiān)控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。”

　　某商業(yè)銀行業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人表示，像“控制銷售回款”、“注意交房日期”這些問題，各銀行平時(shí)也予以關(guān)注，但關(guān)注程度遠(yuǎn)沒有上升到行業(yè)規(guī)范這個(gè)高度。按照新《指引》強(qiáng)化操作的話，確實(shí)便于銀行控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　個(gè)人房貸控制投機(jī)

　　最引人注目的是，指引中還規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下，該規(guī)定將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)里的過度投機(jī)活動(dòng)起到顯著的抑制作用。

　　《指引》第三十六條規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。

　　房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入

　　所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額)/月均收入”

　　另外，該指引中還透露出了一個(gè)值得注意的信息。要求商業(yè)銀行應(yīng)統(tǒng)一“個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表”，并將借款人以及風(fēng)險(xiǎn)審核信息以“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書”的形式記錄在案。

　　銀監(jiān)會(huì)方面認(rèn)為運(yùn)用統(tǒng)一表格將客戶的信息標(biāo)準(zhǔn)化，這不僅有益于各銀行降低成本，還可以保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險(xiǎn)以及最終的資產(chǎn)證券化奠定良好的基礎(chǔ)，也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。

　　《京華時(shí)報(bào)》(2004年9月17日第C86版)