文 | 劉洋

　　8號樓工作室

　　11月12日，主題為“預測與戰略”的財經年會2020今天在北京召開。經濟中低增速態勢下，如何轉型的問題中，多位專家提到房地產行業。房地產是地方財政重要來源，是否已經飽和？

　　房地產前景如何？

　　關于房地產前景問題，曾任中金公司總裁兼首席執行官的朱云來并未給出樂觀的看法，“房子畢竟蓋了這么多，未來真正新的產業應該是什么？”

　　根據國家統計局相關數據統計資料顯示，中國人均住房面積已達到40平方米。朱云來表示，按照這個數據，14億人口差不多有600億平米。城市化占一半，城市約為300億平米，計算消費的占比里，居住差不多是6萬億，相當于交的房租。如果拿這6萬億的房租除以600億的居住面積，可以估算出大概的房租，應該說這個成本是不高的。

　　中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵給出了不同的解釋，他認為房地產市場隨著城鎮化政策的演變，還會有潛在的需求。

　　李鐵分析，盡管人均40平米的住房面積是現實，但其中包括了8億的農村戶籍人口的住房，這部分是在村里，不在城市。有5.8億的城市戶籍人口在買房，包括拆遷的農民，也都轉化為城鎮戶口。這個群體購買的兩類住房，補償后一個是自住房，另外一個是改善性住房，后者是現在消費的最大主體。

　　這意味著8億農民的住房空間要發生變化。李鐵表示，已經有2.2億的農民在城里，叫做“農業轉移人口”。他們在城里居住，沒有戶口，沒有公共服務，他們長期定居的預期沒有得到解決。還有將近8000萬的城鎮流動人口，這些人口都要通過未來可能的戶籍制度改革來解決自己的定居問題。

　　李鐵認為，中國在城鎮化變革的過程中，還有巨大的空間挪移，從農村住房變為城市住房，城市住房在不同的空間有不同的分布，一定會產生新的住房需求。

　　為什么格力、海爾都搞房地產？

　　面對中低速增長問題，美國和日本經常被拿來與中國作比較。李鐵表示，其實美國和日本房地產市場飽和是在城鎮化已經飽和的基礎上，回到中低速增長。但中國面臨的問題和國外有本質的不同，中國經濟增長最快的時候，成本是最低的。

　　他進一步解釋，中國經濟增長最快的時候是政府拿資源換成本。政府天天跟企業家談判，給你什么樣的條件，你來我這里投資，因為有了投資就可以解決一個城市所有的基礎設施的建設和城市的公共服務。但是拿成本換投資、拿資源換投資，唯有中國能做到，這也是研究中國經濟增長的一個非常重要的特殊性因素，是在經濟學里看不到的。

　　正是由于政府拿資源換投資，帶來了經濟的高速增長。很多企業，如海爾、格力都搞房地產，為什么？李鐵說，這是為了降低企業成本。這種模式帶來的后果是，需要不斷地去開發土地、開發房地產來進行補償。當房地產投資加大，房地產的供給出現過熱的時候，就會面臨債務問題、效率問題，政府調動資源效率肯定是低的。

　　當提出高質量發展的時候，等于強化了監管，各個部門都要拿高質量作為一個嚴苛的條件，結果反而限制了企業的生存和發展。李鐵認為，應對中低增速的過渡中，一方面所有的人口要面臨著中低收入人口向中等收入人口的過渡，同時各級政府也要面對轉型，怎樣去把自己的機會交給市場，從過度強化管制的方式轉化給市場。

　　要不要允許城市資本下鄉尋找農村閑置用地？

　　李鐵表示，現在有19萬平方公里的農村集體建設用地，8億多農民至少從這里轉移出3個億，剩下的這些土地不存在耕地保護的問題，怎么樣和城市結合得更為緊密？怎么樣降低成本，要不要允許城市資本下鄉和農村的土地結合起來，形成新的市場的空間？

　　他認為，解決中低速增長，要釋放活力，降低成本，激發潛力。釋放誰的活力？農民工進城，外來人口落戶，是巨大的潛在的消費活力。降低成本就要考慮怎么讓集體土地入市，允許城市資本下鄉，去尋找農村被閑置的用地，有更多的利用機會。允許中小城市，在佛山、東莞、浙江這種大鎮，在行政管理最薄弱的地方，在體制管理相對寬松的地方，給一些騰挪空間地帶，在這里創造更多的就業機會、發展機會，甚至在這里可以解決更多的人落戶和定居。

責任編輯：梁斌 SF055