銷售經理的“后房產”規劃

　　漫畫/趙斌

　　李先生，32歲，某合資建材公司銷售經理，李太太，27歲，全職太太，女兒三歲。李先生的月收入14000元，年終獎6萬元左右。

　　李先生一直比較喜歡房產投資，2002年買了一套一居室自住，購買時房屋總價20萬元，首付5萬元，貸款20年，月供1100元，現在估價30萬元；2004年又購買了一套一居室，用于出租，總價26萬元，首付8萬元，貸款20年，月供1200元，現在估價32萬元，已出租，月租金收入1500元；2005年買了一套150平米的三居室，總價80萬元，首付24萬元，貸款20年，月供4000元，現在估價85萬元，這套房即將交房，準備自住，打算用15萬元裝修。

　　李先生家每月的生活開銷如下：日常支出6000元，孩子教育費用1500元。李先生有基本的

　　李先生打算在女兒高中畢業后送她出國留學，覺得自己的養老靠房屋租金就夠了。

　　李先生目前有銀行存款40萬元，國債10萬元。看到近來國家對房地產出臺了很多調控性的政策，李先生決定暫時不再買房子。那么該如何理財？

　　■理財設計師

　　陳林首批國家理財規劃師金融學碩士注冊會計師多家金融機構從業經驗現任長城人壽北京分公司業務主管。

　　■財務狀況分析

　　資產結構單一，按揭支出占比高

　　李先生的家庭資產以原值計算為176萬元，若以現值計算高達197萬元，這其中的升值部分體現了房產投資的增值部分。

　　以現值統計，房產占總資產的74.6%，表明李先生家庭資產的四分之三都是房產，而其余部分為銀行存款和國債這類低風險低收益的防守型資產。這樣的資產結構，使李先生的家庭經濟受房地產市場走勢影響極大，家庭資產規模在未來會伴隨房地產市場的起伏而發生波動。負債占總資產的45.2%，較合理水平稍高，償還住房抵押貸款將是未來二十年內的一項重要財務目標。

　　李先生的年收入近23萬元，是家庭的經濟支柱，目前僅有一套住房用于出租，租金收入不足家庭年收入的10%.支出方面，按揭貸款支出高達月度收入的40.6%，高于三分之一的合理水平，生活費用（含日常支出和教育費用）每月平均7500元，占月收入的48.4%，月度結余占月度收入的11%，有些偏低。年度結余占年度收入的31.5%，處于合理水平，但受年終獎這樣的偶然因素影響較大。

　　不足之處還包括李先生家的保險費支出很少，而且保障功能很弱，與他們的家庭結構和債務狀況不相匹配。

　　■背景分析

　　房地產市場變數大

　　前幾年，由于國內居民的投資渠道有限，股市低迷，很多人覺得購買住房可以保值增值，和李先生一樣，購買了第二套甚至第三套住宅，近兩年房價的不斷上漲更加助長了這種趨勢，在一些家庭中房產成為家庭資產的主體，以房養房是這些人普遍的做法，通常房貸支出占家庭月收入的較高比例，經濟壓力較大。

　　今年以來，為了遏制房價不斷上漲的勢頭，國家相關部門出臺了一系列政策，包括提高貸款利率、提高購房首付成數、嚴格房屋交易的稅收管理、規定新建項目中小面積套型所占比例等等，這些措施已經部分對房價上漲的趨勢產生影響，隨著宏觀調控力度的加強，房價甚至有可能掉頭向下，在這種情況下，暫停新購房產，乃至調整現有房產，可能是明智之舉。

　　財務狀況分析

　　■財務目標

　　還清房貸籌劃養老

　　李先生家的理財目標可以分為三項：一是盡早還清購房貸款，二是為女兒準備出國留學的費用，三是為自己的老年生活準備養老金。

　　關于還清購房貸款，三處房產的貸款本金為89萬元左右，分期付款方式導致按揭支出占家庭月收入的比例較高，而且受經濟波動影響較大，建議在條件許可的情況下提前償還部分貸款，以減輕經濟壓力。出售其中的一套住房也是一個辦法，不過現在國家對二手房交易的營業稅和所得稅管理嚴格，而且兩處小戶型房產臨近地鐵四號線，升值空間較大，建議保留。

　　李先生的女兒打算高中畢業后出國留學，這是十五年以后的目標，以學費每年上漲5%估計，大學四年留學的學費將需要120萬元左右；除現有資金外，主要通過金融資產和每年節余進行投資獲得。

　　三是為自己準備足夠的養老金。以目前租金價格計算，出租兩套小房子的租金收入約3000元，而以李先生家的生活水準，退休后至少需要4200元可以保持生活品質不變，假設房租和物價的上漲速度一致，那么當李先生退休后，出租兩套小房子的租金收入，尚不足以使李先生夫婦生活品質不變，必須額外準備養老金。

　　■理財建議

　　1 優化生活費用支出管理，爭取減少支出15%

　　以李先生的工作性質來看，他的家庭支出尚在合理范圍內，但是考慮到生活支出和房貸月供合計接近李先生的工資收入，而房貸支出剛性，適當控制一下生活方面的支出會使家庭經濟更寬裕，從而使家庭財務狀況的穩定性提高。

　　如果能夠把家庭生活費用支出減少15%，每個月將多出1000元的結余，即使李先生的工資收入略微減少，仍可以支付日常生活支出和房貸月供。

　　2 擇機提前償還部分房貸，減輕供房壓力

　　李先生的新房即將裝修，預計花費15萬元，這樣他家的存款將降為25萬元，金融資產另有10萬元國債，考慮到這兩類資產的收益率都低于房屋抵押貸款利率，建議選擇適當時機提前償還部分購房貸款，從而減輕供房壓力。

　　考慮到裝修后李先生家的金融資產只有35萬元，不足家庭資產的五分之一，而且今年證券市場等投資渠道表現良好，可以過兩年再償還部分貸款。

　　3 完善風險保障，規避和轉移風險

　　李先生是家里惟一的經濟來源，整個家庭有高達80余萬元的貸款，萬一李先生遇到什么風險，將嚴重影響整個家庭的經濟狀況，從生活品質到孩子教育，甚至可能要拍賣擁有的房產，這種情形是任何人不愿意看到的，而人生有很多不確定因素，一定要進行風險規避和風險轉移。

　　因此建議李先生進行全面的保險規劃，把人生不確定的風險轉化為確定的保障。

　　具體品種方面，建議李先生購買20萬至30萬元的健康保險以及120萬元的終身壽險或者定期壽險，這樣萬一遇到風險，除償還貸款外還可以給家人留下40萬元左右的生活費用，同時給李太太和女兒購買健康保險和意外保險，年度保費支出在2萬至3萬元。

　　4 以購買基金的方式參與股票市場投資

　　以合理的家庭投資結構來看，金融投資（股票、債券、基金等）與實物資產投資的比例在1：1比較合適。李先生家的房產投資已經占據較大比例，結合當前的國家宏觀調控政策，建議李先生日后的投資以金融投資為主。考慮到今年的股票市場開始回暖，李先生可以用部分資金進行股票投資，鑒于李先生工作忙碌，可以通過購買股票型基金來參與資本市場投資。

　　結合李先生的具體情況，建議每個月或者每個季度用固定數額的錢購買開放式基金，總額控制在金融資產的50%左右，目前約為15萬元，以后隨著積蓄的增加按比例增加。可以參考專業基金評級機構的評級報告，選擇排名穩定在前四分之一左右的基金品種，以股票型基金為主。

　　5 保留現有國債，部分存款轉投貨幣市場基金

　　由于李先生家即將裝修，15萬元左右的裝修款還是存在銀行比較合適；10萬元國債收益略高于銀行存款，建議保留；購買15萬元的基金后，余下的可以保留2萬元銀行存款，購買8萬元貨幣市場基金。這樣的資產組合的收益率在當前情況下可達到6%左右。