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163名業(yè)主在與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議后，卻遲遲拿不到房產(chǎn)所有權(quán)證，在多次催促未果的情況下將開發(fā)商告上法庭。日前，北京市第一中級人民法院對海淀區(qū)羅莊南里宏嘉麗園的163名業(yè)主狀告北京華宇宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案，作出終審判決，判令北京華宇宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付163名業(yè)主逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)之違約金，共計600余萬元人民幣。
2001年前后，王女士等163名業(yè)主與華宇公司簽訂協(xié)議，購買了位于海淀區(qū)羅莊南里宏嘉麗園的商品房。合同簽訂后，業(yè)主們經(jīng)多次催促，開發(fā)商卻始終未按合同約定，協(xié)助業(yè)主們?nèi)〉米》康姆慨a(chǎn)所有權(quán)證。業(yè)主們事后得知，自己之所以不能及時辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，是因為華宇公司所建的部分房屋為違法建筑，無法取得規(guī)劃許可證所致。為保護自己的合法權(quán)益，163名業(yè)主分別向法院提起訴訟，要求華宇公司立即為其辦理所購房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證，并按合同的約定支付違約金并承擔(dān)訴訟費。
一審法院依照買賣合同中約定的違約條款，作出了華宇公司向業(yè)主支付違約金，履行辦理房產(chǎn)證的義務(wù)并在逾期不履行的情況下支付賠償金的判決。
華宇公司不服，提出上訴，要求改判。理由是：開發(fā)商無法辦理房屋初始登記是由于行政部門的行政行為造成的；業(yè)主們對于違約金請求已過訴訟時效；并且，業(yè)主們在一審中沒有提出逾期賠償金的請求，法院不能直接判決。
在一中院審理期間，華宇公司提交了4份證據(jù)材料作為新證據(jù)：1、2005年4月華宇公司（受讓方）與北京市國土資源局（出讓方）簽訂的補充協(xié)議；2、竣工項目地價款核實函（2005年5月17日）；3、竣工項目地價款核實復(fù)函（2005年7月19日）；4、京房權(quán)證海其字第0036077號《房屋所有權(quán)證》（2005年7月22日）。這些證據(jù)是為了證明華宇公司及時將相關(guān)手續(xù)補辦齊全。
王女士等163名業(yè)主對華宇公司提交的證據(jù)材料1的真實性無異議，但認(rèn)為該補充協(xié)議對本案的定性并無影響。對華宇公司提交的證據(jù)材料2、3、4，表示因無原件，對證據(jù)材料的真實性無法確定,故不予質(zhì)證。
一中院認(rèn)定，因被上訴人對華宇公司提交的證據(jù)1的真實性無異議，法院對華宇公司提交的證據(jù)1的真實性予以確認(rèn)，但證據(jù)1為本案訴訟期間簽訂形成，故并不因此而影響一審法院對華宇公司違約事實的認(rèn)定；華宇公司提交的證據(jù)材料2、3、4，因被上訴人表示對此不予質(zhì)證，且無原件，對其真實性無法確認(rèn)，故法院對此不予認(rèn)證，該證據(jù)材料不能作為認(rèn)定本案事實的依據(jù)。
一中院經(jīng)審理認(rèn)為，王女士等163名業(yè)主分別與華宇公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且未違反法律、法規(guī)的規(guī)定，故合同合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。被上訴人已按照合同約定履行了自己的義務(wù)。依照合同約定，華宇公司負(fù)有在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的合同義務(wù)。因華宇公司在未取得加層建筑審批手續(xù)的前提下即擅自開工建設(shè)，形成違法建設(shè)，致使其不能及時辦理房屋初始登記，導(dǎo)致被上訴人無法及時取得所購房屋的權(quán)屬證明，故華宇公司上訴關(guān)于被上訴人長期無法取得房屋權(quán)屬證明的根本原因不在于華宇公司，而在于相關(guān)多個行政主管部門對“加層、綠地”等問題認(rèn)定不一的理由，缺乏事實根據(jù)，法院不予采納。由于華宇公司未按合同約定履行上述義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約，故華宇公司依法應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同并按合同約定向被上訴人支付已付購房款的5％違約金的違約責(zé)任。華宇公司上訴關(guān)于其在取得補辦的規(guī)劃許可證后即開始辦理產(chǎn)權(quán)，已不存在不能辦理產(chǎn)權(quán)的情形的理由雖然成立，但該理由并不能改變其已經(jīng)違約的事實，亦不能成為免除其違約責(zé)任的理由。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十八條第一款、第二款之規(guī)定，華宇公司關(guān)于訴訟時效的上訴理由不能成立，法院不予采納。關(guān)于華宇公司上訴關(guān)于逾期賠償金的問題，法院認(rèn)為，被上訴人雖在一審期間未明確提出逾期賠償金之訴訟請求，但因雙方在合同中約定的違約金為固定比例，對華宇公司是否及時履行判決無任何制約，一審法院為有效地督促華宇公司履行判決，判令華宇公司在其逾期不履行判決的情況下，向被上訴人支付逾期賠償金，逾期賠償金并非華宇公司必然支付的賠償金，只要華宇公司按期履行判決，則無須支付逾期賠償金，故華宇公司上訴關(guān)于一審法院判決其承擔(dān)逾期賠償金，缺乏事實和法律依據(jù)的理由，法院也不予采納。（編輯：盛秀華）
作者：中國法院網(wǎng)王文波
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