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近日，央行發布《2004年中國房地產金融報告》建議取消房屋預售制度。由此，一言激起千層浪，一場大討論也由是而生。
其實，在目前中國房地產業利益格局下，房屋預售制度恐怕不是央行一個建議就能夠取消的。在討論到底要不要、能不能、會不會取消房屋預售制度前，我們有必要先了解一下這項制度的前世今生及對中國房地產業的影響。
目前，房地產業所實行的房屋預售制度，主要依據建設部1994年11月出臺的《城市商品房預售管理辦法》，并于2001年8月和2004年7月先后兩次修正。
從這一點看，會不會取消房屋預售制度，首先是取決于建設部而不是央行。房屋預售制度之下，開發商可以只用很少的自有資金就啟動一個項目、導致開發商輕松獲得暴利、推動了房價虛高，這些都是不爭的事實。2004年1.7萬房地產開發資金中，55%來自銀行貸款、30%左右來自房屋預售收入、只有15%左右真正出自開發商，而開發商自有資金比例如此之低，房屋預售制度是一個重要原因。
在房屋預售制度及2004年之前一直實行的土地協議轉讓制度之下，部分開發商掌握并囤積了大量已出讓土地，沒有及時開發：2000年以來每年開發商實際開發的土地往往只占其掌握土地總數的60%－70%，2004年更進一步降到50%以下。在近年來房地產需求旺盛的背景下，開發商囤積土地居奇的心態可想可知。大量土地往往掌握在不具開發實力的開發商手中，他們更希望依靠土地本身升值后倒賣土地而獲利。
同時，受近來政府部門主動控制土地供應量影響，那些本身沒有土地儲備的開發商不得不天價拿地蓋房，這樣做的一個直接后果就是這類開發商要在這塊高價地上蓋出價格更高的房子才能獲利，從而在事實上推動房價上升。
上海近年來房地產價格飆升之快全球矚目。許多人都忽略了一個事實：2002年上海曾經出臺政策，把房屋預售制度從投資25%就可以取得預售證修改為主體結構達到2/3才可以取得預售證，導致其后一年多時間房屋有效供給不足，引發市場需求恐慌，在事實上進一步加劇了房價上漲。
因此，中國房地產業的土地供給制度還遠未成熟，這就使得房地產業本身也談不上成熟。在這一條件下，如果驟然終止已經實行10余年的房屋預售制度，將會對市場造成不必要的沖擊，加劇市場需求恐慌，從而可能使房價進一步走向非理性。
近年來中國部分地區房地產價格上漲過快并出現房地產泡沫，根本原因在于投機性需求過旺。對房屋預售制度下手解決不了投機問題，相反，有可能影響房地產供給并進而使需求發生非理性變化，從而導致房地產市場出現大起大落，影響宏觀經濟穩定。恐怕這并不是大家所希望看到的。
回到《報告》中來，央行其實提出了“加強城鎮廉租住房制度建設”、“堅持區別對待、有保有壓的調控原則”、“依法制止炒買炒賣和囤積土地的行為”、“利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作”等建議，等到這些問題解決了，再來談取消房屋預售制度的事，可能更符合政府、大眾的利益。
白云山（山西職員）
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