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央行房地產金融分析小組在《2004年中國房地產金融報告》中稱，“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”取消現行的新房預售制度，毫無疑問，對于打擊房地產市場過度投資，降低金融鏈條當中的上游風險都有著重要意義。要理解這一政策的意義，首先要明白房地產市場的基本運作規則。一般來說，開發商會通過地方政府拿到批租的土地，這些土地通常是以非常合理的理由從市民特別是農民手里拿到的。
開發商通過進行土地評估，使土地坐地增值，因為以公益的名義征得的土地再以商業土地標準進行評估，增值是必然趨勢。
開發商以增值了的土地向銀行進行抵押貸款。不過，銀行的貸款通常也不足以支持開發商建設樓盤。這時候，由于現行的新房預售制度，居民購房者的購房預付款就會源源不斷地進入開發商的手里。開發商再通過銀行貸款和預付款進行樓盤建設和其他后續工作。這樣，樓盤建成了，房子也基本上都賣出去了。整個流程下來，開發商以非常少的自有資金，“四兩撥千斤”，有的甚至是“空手套白狼”。
如果整個流程運作規范，監管部門監管得力，開發商信譽良好，那么風險倒不會很大。從整個運作過程來看，風險主要集中在銀行方面。
央行的這份《報告》看到了目前房地產市場所蘊涵的風險，指出目前中國房地產商獲得的銀行資金占其資產比例70％以上，其高負債經營的財務風險已經出現。隨著房地產市場監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產企業資金鏈條將日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。從《報告》對四大商業銀行房地產不良貸款狀況的分析可以看出，2004年年末房地產貸款不良比率平均為4.6％，2005年第一季度房地產不良貸款比率為4.5％，總的不良貸款率低于5％。但是，相對于個人購房貸款，房地產開發商貸款的不良率較高，其不良貸款比率要高出個人購房貸款不良比率6倍左右。
鑒于這種情況的存在，取消新房預售制度，就能起到兩方面的作用。其一，提高開發商的自有資金比例，降低銀行的貸款風險。開發商自有資金的提高，使得原來風險的承擔大部分集中在銀行的局面得以改觀，開發商與銀行共同承擔風險，從而也約束了開發商的投機行為，銀行的現金流狀況也能得到改善。其二，由于切斷了預付房款的渠道，開發商在自有資金不夠充分的情況下，也很難獲得銀行的貸款。
從這一點上來看，取消房屋預售制度也抑制了房地產市場的過度投資，將會擠壓因此而產生的經濟泡沫。
不過，這一政策是否能夠正式出臺，并且得到很好的執行還有待觀察。人民銀行曾在2003年6月發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，這意味著開發商將不能收取購房者的全部預售款。不過，這一文件后來并沒有得到有效執行。好的政策需要有力的執行，而且國家有關部門應當從政治的高度去認識房地產市場上存在的問題。
管清友（中國社科院博士）
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