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“晚上睡覺醒來，看到白墻上滿是相連的黑格子，真的跟詭異的鬼影一樣。”
晚上7點鐘的時候，天還沒有黑。
在北京海淀區美林花園一位業主李先生的家里，不用開燈，仍可以清晰地看到白墻上十幾個均勻相連的黑格子。李先生習慣性地伸手去摸，是平平的。用白紙去擦，卻能擦下來
淡黑色的粉末。
在樓上另外幾家，程度不同地存在同樣情況。一位住戶反映，每逢雨天，陽臺的房屋角就滲水漏雨。自從住進來，他的水管已經裂開過好幾次了，每次都要把地板拆開，水泥刨開，換管道。
“冬天正常供暖的時候，屋里溫度就上不來。靠著朝外的墻，你就會覺得陣陣陰風，冰涼刺骨。”
黑格子從何而來？
有限公司開發的樓盤，位于北京西三環昆玉河畔，屬于高檔外銷公寓。
該樓盤由四棟塔樓組成，2001年竣工。大部分業主在2001年的秋冬天入住。從2002年開始，美林花園部分業主的內墻上，開始出現黑格子，并且顏色在逐步加深。
“據我所知，出現這個情況的不止我們幾家。我自己在墻上刷了一層涂料，還是蓋不住這些黑格子。”李先生說：“當時我們就去找開發商辰泰房地產開發有限公司，開發商答應研究后解決。可是到現在還沒有一個解決方案出來，一拖就拖了兩三年。”
在美林花園內部刊物《美林風》上，關于這個問題，有兩段記述。
在第8期上記載，2004年4月2日，業主委員會與開發商及物業公司領導進行了三方會議，業主委員會提出，關于墻面裂縫及黑格子問題，希望盡快得到妥善解決。
當時辰泰房地產開發公司總裁楊杰的答復是：
“2004年3月30日，辰泰公司就業主墻面裂縫及黑格子問題，匯集設計單位、建設單位、材料商等有關單位具體研究了解決方案。在很多同期采用同種工藝、材料的樓盤中均有此現象。辰泰公司計劃在空房中進行工藝材料試驗，尋求解決方法，以期盡快妥善解決這些問題。”
在8月份（第9期）的刊物上，一位業主氣憤地說：“看到美林風第8期，其中業主委員會與開發商對話一段（即上面一段），想再說幾句。美林公寓房屋質量問題是一個大問題，住在4號樓僅兩三年，就出現了大面積裂縫，說明施工單位技術太差，根本不配搞建設，應該讓他們返工，賠償，還業主一個質量合格樓房，設想一下，誰愿意出錢去買一個不合格產品！”
美林花園屬于高檔樓房，2001年的價格就在每平米8000多元，而且大部分戶型都是在200平方米左右的大戶型。花了一百多萬元買的房子，結果出現了莫名其妙的黑格子、裂縫，確實讓一些業主心煩。
到底是怎么回事，是什么原因導致了黑格子的出現？
“這種現象通俗地被稱為‘冷橋’。”中國建筑設計研究院建筑節能檢測部的工程師錢美麗說。
她解釋道，在相連不同溫度的建筑之間，由于建筑結構的聯系或隔熱層中斷等會形成冷橋。房屋外墻轉角、內外墻交角、樓屋面與外墻搭接角的區域范圍，在室內溫度高于室外溫度時，產生水霧吸附于墻面的現象。由于冷橋的形成，在冷橋處容易出現結冰、霜、露現象，反映到白墻上，就是會出現發霉、變黑等問題。
“這最容易發生在采用內保溫技術的房子上。”錢美麗介紹說，保溫材料在外墻結構墻體之外叫“外保溫”，反之叫“內保溫”。
內保溫很難避免冷橋，外界冷（熱）空氣通過轉內外墻交接處等若干薄弱點向室內滲透，容易在墻體和保溫材料之間形成潮氣、霉斑，嚴重的甚至會破壞裝修層。
保溫層做在外部，相當于把外界惡劣條件完全拒絕在建筑之外，所以基本上能夠杜絕冷（熱）橋帶來的弊病，保溫效果好了，節約能源則是必然的。“但是外保溫的成本就比較高，開發商一般不愿意采用。”
既然冷橋普遍存在，那是否可以認為出現冷橋的就不是房屋質量問題，而是由于技術原因？難道冷橋就是不可避免的嗎？
“客觀地說，內保溫的房子比較容易出現這種現象。但是有重有輕，有的則沒有。這和工藝設計、施工時候的工程質量，尤其是保溫材料質量還是有很大關系的。”錢美麗認為，因為沒有進行實地查看，她不好說美林花園的情況是什么原因，但是就她見過的很多房子所出現的黑格子而言，這個黑格子一般是墻里面水泥龍骨或是保溫板的縫隙。“不是什么鬼影子，應該是滲透出來的水氣在墻上發霉、變黑。”
在美林花園住戶的墻上，確實是看到了很規則的方格，而且在每個方格中，還有幾個茶杯大的、黑色的圓點，用某位業主的話說就是“圓滾滾的像眼睛，晚上一睜眼，會嚇一哆嗦。”
錢美麗工程師推測，有可能是固定保溫板的粘接點出了問題。
這算不算房屋質量問題？
“這個不是我們的工程質量造成的，而是這種做法（內保溫技術）就會導致這種問題（黑格子）。”美林花園的開發商辰泰房地產開發公司副總經理連家其說：“當時這是建設部推廣的技術，也是當時大家認可的，而且施工單位也是完全按照施工技術規程和工藝要求來做的。施工單位也是照圖紙施工的，也沒有偷工減料，北京市采用這種技術的同期很多樓盤都有這種問題，絕對不是美林一家，這是一個普遍問題。”
據了解，美林花園工程的施工單位是北京建工雙興建筑工程有限責任公司，監理單位是北京金海城工程建設監理公司。連家其稱工程符合驗收標準，質量是合格的，也通過了竣工驗收。
關于被很多業主質疑的保溫材料，連家其表示：“我們使用的材料都是非常好的產品，而且經過當時相關部門的檢測。我覺得材料絕對不可能有問題，出問題可能是在工藝上。”
至于為何遲遲沒有解決，他說，“之前客戶反映的意見比較大，我們也找過類似的房子去做過試驗，但是后來都不是特別理想。只能解決一時的問題，但是長久徹底地解決沒有根本的辦法。”
至于房屋保修問題，連家其稱，應該從竣工交房開始算起，出現問題是2003年，已經過了兩年的保修期限。
他明確表示，導致目前爭執不下，出現僵持局面最根本的問題就是錢的問題。“公司正在咨詢解決的方案，但是牽扯到費用，就不太好說了。美林花園4棟樓，700戶，我們估算過這個費用，絕對不是一個小數目。現在讓開發商負擔這個費用，我覺得不合理。”
“北京那些年建了那么多房屋，怎么可能都出現黑格子！”北京市建設工程質量監督總站信訪處辦公室主任毛新華說。他提供了兩份關于房屋質量方面的法律條文。一份是2000年6月30日由建設部簽發的《房屋建筑工程質量保修辦法》（以下簡稱《辦法》）。
在《辦法》第七條中對房屋建筑工程的最低保修期限規定是：
屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；
電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；
裝修工程為2年。
第十條規定：發生涉及結構安全的質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應該立即向當地建設行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原來設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質量監督機構負責監督。
《辦法》同時對不符合保修范圍的條件限定為：因使用不當或者第三方造成的質量缺陷和不可抗力造成的質量缺陷。
在2004年1月30日，建設部又頒布了《關于加強住宅工程質量管理的若干意見》（簡稱《意見》），在《意見》中稱：建設單位（含開發企業，下同）是住宅工程質量的第一責任者，對建設的住宅工程的質量全面負責。
在涉及房屋質量糾紛時，《意見》稱：保修期內發生住宅工程質量投訴的，由開發企業負責查明責任，并組織有關責任方解決質量問題。暫時無法落實責任的，開發企業也應先行解決，待質量問題的原因查明后由責任方承擔相關費用。
毛新華認為，在發生房屋質量糾紛時，業主應該仔細閱讀房屋銷售合同中的相關條款，并按照有關的法律條文，同開發商進行磋商解決。“磋商無效的，應該用法律武器維護自己的權益。”
解決冷橋現象真的那么難？
錢美麗工程師在接收采訪時表示，北京的部分采用內保溫技術的房屋的確存在潮濕、霉變等一些冷橋現象。作為一個課題，他們曾經開展了廣泛的調查研究。
“冷橋現象不僅使得屋子的墻壁變得潮濕霉變，而且使得熱量嚴重浪費。我們曾經接到供熱部門的反映，說大鐘寺附近一個小區的熱能損耗嚴重，而屋里的溫度就在16攝氏度以下，始終上不去。我們進行了勘測，發現就是內保溫做的太差了。我們和供熱部門合作，對供熱管道、室內保溫進行改造，取得了一定效果，屋子里的溫度上去了，墻也變得干燥了。”
談到對內保溫墻壁的改造，她表示有很多種辦法，最簡單的辦法就是加苯板，增加房屋的保溫層，還有就是貼瓷磚，壁紙也能遮擋黑格子，美化一下墻壁。同時還可以在房屋墻體外加抹一層保溫沙漿來代替磚的保溫功能。但是這需要開發商整體來解決。
明知外保溫好，為什么難于在短時間內普遍推行呢？
“外保溫成本比內保溫成本高。”錢美麗說。北京人濟房地產開發有限責任公司高級建筑師余櫻在接受某媒體采訪時也認為，有造價方面和技術方面的原因。估算下來，同樣的建筑做外保溫要比做內保溫造價高1.5倍。外保溫當中所采用的膠粘劑、固定方式、外層玻纖網等技術一直以來靠進口，近年來才出現過關的國產化產品，所以以前只有高檔的公共建筑用得起。運用在住宅上，即使盡量選用國產化產品，在保證質量的前提下，估算下來，要比做內保溫提高造價1.5倍。
據錢美麗工程師講，現在北京的房屋基本都采用外保溫技術，外保溫的做法有明顯的優勢，結構墻體、梁柱被保溫層覆蓋，可以避免因材料溫度變形引起的墻體裂縫，結構體的自然壽命相對長。保溫層做在外部，相當于把外界惡劣條件完全拒絕在建筑之外，所以基本上能夠杜絕冷橋帶來的弊病，保溫效果好了，節約能源則是必然的。
根據最新資料反映，目前寒冷地區的國家，如北歐，已經很少有內保溫的做法，房屋的建造者希望把“羽絨服”穿在建筑外面，研究的重點已經落在如何把它穿得更嚴密，從而盡量減少人對暖氣和空調的依賴。
面對開發商、專家和建筑管理部門的種種說法，房子的主人不知道何去何從。
“不管外保溫也好，內保溫也好，我花了這么多錢，買了一個冷冰冰、白墻上透著黑格子的屋子，難道要我來承擔責任么？開發商、設計、施工、監理都沒有錯，難道是我們買房子的人錯了嗎？”美林花園的一位業主郁悶地說。
作者：本報記者 羅 兵
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