現在，買房對于大多數人來說已不是個陌生的事了，取消福利分房后，人們從不愿意買房到愿意買房，觀念上已發生了很大的變化。但是觀念上接受和行動上接受還有相當大的距離。因為要有錢支持購買行為才行。

　　住房購買力的大小與人們的收入高低有關，這是不言而喻的，與其它的日用消費品不同的是，它不僅與現期收入和積蓄(過去收入)有關，更與未來的預期收入有關。

　　月供款能力取決于未來收入

　　前幾年，能買得起商品房的人，大多數都是富裕階層的人們，他們有很多人是一次付款買房的。即便是貸款，其首付款的數量也相當可觀，而近年來，這部分人的市場已漸漸飽和了，市場上購房人群中，更多的是中等收入的人們。樓市中開始出現了所謂的“平民化”的趨勢。因此購房人越來越多的人都要靠貸款買房，貸款買房要交首付款，這筆錢實際是過去收入的積累，而每月的還款額即月供款則主要是來源于未來的收入。貸款一貸就是20年甚至30年，人們只有有把握今后還能比現在掙得多，才會下決心貸款買房。對于工薪階層而言。做到這一點談何容易，一想到經濟發展不可能總這么好，也許還有下崗的可能，或者有個意外發生等等，貸款買房就要再做考慮了。這一變化應該引起開發商和銀行的注意，因為要讓百姓買房，必須知道，他們承受貸款的能力有多大？還款能力的高低與什么因素有關？

　　從最近偉業顧問對全市有購房意向的家庭進行的調查結果看，人們買不買房，買什么樣的房，除了總價這個因素外，還取決于月供款的還款能力的大小，換句話說，就是取決于未來收入的多少。這次調查的2000多個家庭中，不同收入的家庭所占比例如圖1所示。

　　可見被調查的家庭中，絕大多數是中低收入家庭，即戶均收入在5000元以下，占78%，其中低收入家庭(月均收入在3000元以下)的占55%(此調查結果給人感覺整體收入偏低，這其中不排除有被訪個人不愿透露非工資收入而形成的與實際家庭收入的誤差)。

　　購房家庭月均最低收入3000元以上

　　根據這種收入階層的劃分，我們對他們各自的還貸能力及貸款方案的選擇進行了一下比較，發現戶均收入3000元可以作為一個分界，3000元以下的家庭和3000元以上的家庭表現出明顯的差異。

　　戶均月收入在3000元以下的家庭幾乎無力購買商品房

　　調查發現：戶均月收入低于3000元的家庭(占總樣本量的55%)，首付款只能低于10萬元，超過10萬元，大多數家庭都無法承受。月供款不能超過1000元，這類家庭在購房時的總價承受力也較低，只能承受20萬元以下的總房價。可見對于這樣的家庭來說，進入商品市場還是極為困難的，即便是貸款購買經濟適用房，也是相當困難的。可以說，目前商品房市場把這55%的家庭排斥在外了。

　　戶均月收入在3000元以上的家庭，還貸能力各不相同，差異表現在月供款的承受力不同

　　對于戶均月收入在3000元以上的家庭來說，不同階層的家庭還貸能力是不同的，即便是同一收入階層，對于月供和首付的安排也不相同，但是經過交叉分析之后，我們發現，同一收入階層中，對于首付和月供款的安排存在一個多數家庭共同的，具有代表性的方案。比如同是收入在3000元至5000元的家庭選擇月供款為小于1000元的有14%，選擇1000-2000元的占42%，2000-3000元的占29%，3000-4000元的占6.5%，4000-5000元占6%，5000-8000元的占2%等，那么選擇1000-2000元就是這一收入層的代表性還款方案。每一收入階層，都有這樣一個代表性的月供款方案。

　　從表1所列的調查結果可以看出，不論收入高低，各階層的家庭，大多數家庭都選擇首付在10萬-20萬元之間，包括戶月均收入在10000元以上的富裕家庭在內。說明首付多少與家庭現在的收入多少相關性不大，它反映的只是過去的積蓄中可用做購房首付款的數量的大小，調查結果說明不論收入高低，大多數人的首付不愿超過20萬元。

　　從表1中還可以看出另一個事實，就是月收入越高，可承受的月供款額越大。月供款與月收入的相關性極大。由此可見人們貸款買房時，還款能力的高低區別不在于首付款的大小，而在于月供款的大小上，預期收入越高，月還款能力越高。

　　預期收入對購房決策影響大

　　可見在百姓貸款買房時，影響購房人決定買不買房，買多大的房的主要因素是未來收入的多少。而過去積累的影響不明顯，因為有沒有積蓄是貸款的必要條件，但不是充分條件，只有有了預期收入這一充分條件，在首付的基礎上才能使貸款買房成為現實。

　　所以開發商在分析需求時，不僅要分析家庭現在的月均收入，還要理解預期收入對決策的影響作用。

　　另外人們的預期收入對于購買決策影響極大，那么為減輕人們對未來預期收入來源的心理上的壓力，銀行應設計一些適應于不同人群的貸款方案。從發達國家的經驗看，在抵押貸款的還款期限、利率、間隔長短、還款額大小的組合安排上有多種方案可供貸款人選擇，比如：漸進式抵押貸款、遞減式還款抵押、定息抵押、重新協議利率抵押等形式。(鄭華)