9月23～26日，第一屆中國房地產南北雙贏新商機論壇，在北京國際會議中心舉行了第一次研討會。論壇就當前房地產開發企業的發展與經營問題進行了深入的探討。與會的北方代表有陽光100總經理易小迪、今典花園開發商張寶全、北京共同愿景投資公司董事長吳先紅、隆興行總經理李玉璽、京城資深房地產人士童淵等，南方代表有香港鼎太房地產集團倪育剛、深圳星彥房地產投資集團總經理潘軍、珠江恒昌房地產顧問公司總經理黎振偉等。本次論壇由亞太房地產研究學會、決策資源房地產研究中心、五洲投資顧問公司主辦，中國經營報協辦。論壇雖很專業，但很多議題對廣大置業者還是很有啟發的。

　　一個問題：開發路在何方，房價是升是降？

　　今年，房地產業內自發的老總對話、峰會頻頻，以中城房網為代表的全國范圍內開發商的縱橫陴闔初露端倪。峰會頻頻、縱橫陴闔是否意味著房地產已經發展到了一定的規模，一定的水平，很多開發商突然間發現自己沒感覺了。開發路在何方？如何提高企業的競爭力，在進行了很多的探討、模仿、嘗試后，下一步怎么做才能使自己的產品更加出類拔萃？房地產價格是否已經探底、市場到底還有多大空間？

　　據隆興行總經理李玉璽先生介紹，當前北京房地產市場依舊商機無限。從遠了說，首先，申奧一旦成功，國家8年130億美元的投資，河道、交通、綠化的大規模整治會導致拆遷量大幅度上升，連帶大量的相關行業的空前發展；年初，僅網絡燒燒錢一項，就導致寫字樓租金攀升，一旦WTO如期而至，房地產市場的沖天牛氣將難以想像；從身邊看，今年春、秋房展各項目起價較往年低500～600元，業內很多人認為房價已經探底，雖然這證明了北京市場競爭已經非常激烈，但至今沒看到一家房地產公司封盤。劉總從隆興行的項目分析，置業者仍以一次置業為主，二次投資為輔，這兩個現象都說明市場需求依舊旺盛，發展空間巨大。此外，經濟適用住宅的認購資質審查制度仍在研究過程中，一旦此項政策出臺，對于商品房市場肯定有很大的保護作用。危機本身就是商機。

　　房地產商機無限，但土地，尤其是具備開發條件的土地永遠是有限的，那么你說商品房是漲是跌？

　　北京有好房子嗎，房地產資深人士童淵一語驚人。童淵在北京干房地產銷售這行時間可長了，對于置業者的需求非常了解。北京沒有好房子，說法雖驚人，但衡量標準很簡單，誰都可以掌握：5年后，你買的房子還能否按現在的價賣出去嗎？童淵認為，當前市場的商品房從品質上講絕非盡善盡美，他隨口就列出了幾條通病。如戶型設計粗糙，看似很理想，一旦懂裝飾的開始家裝設計時，問題全出來了，插座位置蹩腳、空調裝機位置難以美化……所以童淵建議大家買房時，帶個懂裝飾的，多挑點細節的毛病；許多樓盤的公共空間愛用涂料裝飾，既不耐用，又不好打理，一年后，光看這一挑銹跡斑斕的樓道，你說自己住宅的品位能提氣嗎？綠化是開發商最鐘愛的賣點，但北京的冬季綠化怎么解決？會所是另一個寵兒，但不能自負盈虧的的會所能運行多長時間﹖難道會所一定要業主貼錢嗎？物業管理的事特多，但根源還在工程質量上。的確，包裝、炒做成了一種時尚，但這種好的銷售手段，一定要有完美的工程質量做后盾，特別是細節。

　　一種模式：商家不敢務虛，買家極度實際

　　香港鼎太房地產集團的董事總經理倪育剛先生是鏖戰美國市場、臺灣市場、香港市場、內地市場多年的開發老手。在論壇上，他專門介紹了一些美國、香港的房地產開發模式。美國房地產市場專業化程度極高，中低檔樓盤房地產開發商就像是在組裝汽車，尤其是30萬以下的房產，基本就是一種定制化、模式化的產品：圖紙是極度優化的圖紙，每一筆都是充分調查研究的結果，每個細節都參考了人體工程學的成果。而開發商只需要直接買現成的圖紙，因此像我們津津樂道的以人為本的許多細節的人性化設計，就像房子必須有門有窗一樣，開發商不用分心考慮；而投資分析、施工各個環節等等也同樣有專業公司提供優質服務，開發商的工作就是組織與選擇拍板。而在內地，開發商可累了，物業品質要上個檔次，圖紙設計就必須結合銷售意見，積極參與，施工質量要上個檔次，從進料到工藝都要精心，否則保不齊就冒出個什么事件。任何環節松一扣，產品就變了樣了。誠如倪先生所言，那么內地的開發商是完人，啥都要會，啥都要干，而美國的開發商是能人，啥都要精，尤其是選擇。美國房地產由于強的專業化程度，房地產開發只有5點利，所以開發商不敢玩洋的，稍微奢侈一把，利可能就沒了，所以他們的賣場很簡單，就四個樣板間，兩個展示裝修效果，兩個展示交房標準。而美國、香港的置業者也極度實際，尤其是在寸土寸金的香港。據說，倪先生曾經精心設計了一個非常緊湊的衛生間，可香港的客戶居然把它改造成了兩個衛生間。看來內地的置業者也要再精明一點，實際一點。美國人的購房觀也很實際，他們大學剛畢業，買棟小房子，收入上漲，家庭人口增加，再買套大房子，舊房賣了當首付，賣給剛畢業的。想靠套三居室投機市場，累點。

　　一種探索：變換的空間，親人的細節

　　歐美市場的開發商的水平就不提了，但對于北進的南軍，北京的老總不服。今典花園的張寶全直言：南北差異，不是人的差異，而是市場成熟度的差異；只有建筑技術上的創新，才算是真正意義的創新。

　　充分研究了房地產市場后，今典充分體會到建筑本體在空間，提出沒有戶型的戶型是最好的戶型。他們采用新結構，提供可以自由組合的大空間，打破了墻體對空間的束縛，墻可拆、可移，隨著時代的發展，客戶可以自行調整戶型。

　　風林綠洲是業內認同的項目。像冬季綠化效果這姑且不提，就說說他們的電氣設計和廚房設計兩條。他們的房間內電視天線插口與電話插口總是分別布置在對面的兩面墻上，為什么，每個人都是邊打電話，邊看電視，舒服、愜意。很簡單的一件小事，可全北京有幾個項目想到了。一般的項目東邊戶型的廚房都是以共用墻為軸，翻轉一下，就成了西邊戶型的廚房布置。如果東邊戶型的廚房符合人的操作習慣，西部的戶型肯定就差了許多。所以他們西邊戶型的廚房要重新設計。也很簡單吧﹖一拍腦袋就能想到，但有幾個做到了？

　　在不斷地交流中，北京的市場也有了長足的發展，對于置業者來說，明天會更好。