納入社會(huì)保障體系乃長生之道

　　本報(bào)記者謝紅玲不久前，南京宣布該市將逐漸取消經(jīng)濟(jì)適用房，一石激起千層浪。人們紛紛對經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展提出質(zhì)疑，一些人干脆將南京的動(dòng)作視為經(jīng)濟(jì)適用房末日到來的信號(hào)，個(gè)別經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目暴露出的嚴(yán)重的質(zhì)量問題更加重了人們的猜疑。經(jīng)濟(jì)適用房，這個(gè)政府至今仍然大力提倡、打算堅(jiān)定不移地發(fā)展下去的帶有社會(huì)保障性質(zhì)的住宅的生命力究竟如何？要持續(xù)發(fā)展需要做出哪些努力？帶著這些問題，記者采訪了北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長、對國家住房制度改革頗有研究的任志強(qiáng)先生。

　　缺乏準(zhǔn)入準(zhǔn)出制度

　　經(jīng)濟(jì)適用房缺少恒心

　　"我并不反對經(jīng)濟(jì)適用房，"任總一開始就表明了自己的態(tài)度，"經(jīng)濟(jì)適用房是用政府補(bǔ)貼的方式為中低收入者提供高品質(zhì)的住房的政策，這是世界各國都普遍使用的。我們現(xiàn)在政策執(zhí)行得不好，主要在于地方政府沒有嚴(yán)格規(guī)定準(zhǔn)入準(zhǔn)出制度。實(shí)際上，這個(gè)準(zhǔn)入準(zhǔn)出制度在1995年初下發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房政策(23號(hào)文件)里有要求的。"

　　"我最反對的就是中國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策沒有嚴(yán)格按照文件規(guī)定執(zhí)行，瓦解了中央政府為保護(hù)中低收入者所做出的努力。一方面表現(xiàn)是多數(shù)地區(qū)都是什么人都可以買經(jīng)濟(jì)適用房。另一方面是操作方式不對頭，具體表現(xiàn)為：(1)住房面積過大、標(biāo)準(zhǔn)過高。在這些方面，管理部門是應(yīng)該有限制的，香港規(guī)定人均不可超過4平方米，我國全國標(biāo)準(zhǔn)戶型為70平方米，北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房戶型近190平方米，人均面積大大超過了全國標(biāo)準(zhǔn)。(2)政府定價(jià)，把開發(fā)商利潤限定在3%。項(xiàng)目實(shí)際做下來，有的大于3%，有的就賠本了。開發(fā)商吃虧，對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)就喪失積極性了，會(huì)影響工作的正常運(yùn)行。虧損應(yīng)該用政府補(bǔ)貼的方式由政府來承擔(dān)。"

　　任總介紹，香港同類物業(yè)的價(jià)格策略是與商品房價(jià)格保持一致，根據(jù)人們的不同收入打不同的折扣。折扣部分不是由開發(fā)商承擔(dān)而是暫由政府補(bǔ)足，住戶經(jīng)濟(jì)收入提高進(jìn)行二次置業(yè)后會(huì)出售經(jīng)濟(jì)適用房，這時(shí)地價(jià)可能已看漲，買房人需把當(dāng)初享受到的折扣退還給政府。實(shí)質(zhì)上是把地價(jià)存起來了，把地借給了買房人。香港是由房屋署直接操作的，3%的利潤給建筑商，我們在引進(jìn)時(shí)卻把3%的利潤給了開發(fā)商，與香港是有很大出入的。任總評價(jià)，香港的政策是透明的，而在我們的現(xiàn)行政策中，政府最后要收回多少是個(gè)未知數(shù)。"我認(rèn)為在準(zhǔn)出上是黑箱操作，準(zhǔn)入政策也不清晰"。

　　任總認(rèn)為："從根本上講，不是政策不好，而是在執(zhí)行時(shí)走了樣。照現(xiàn)在的做法，經(jīng)濟(jì)適用房的壽命也就3年。北京是1998年開始的，到明年也就差不多了。一方面原因在于開發(fā)過大，政府也就補(bǔ)貼不起了(也不排除個(gè)別地方政府有"以地生財(cái)?shù)哪铑^")；一方面原因可能是市場購買力下降，經(jīng)濟(jì)適用房的不完全產(chǎn)權(quán)制度(無土地所有權(quán))將讓很多人把購買目標(biāo)轉(zhuǎn)向商品房；還有一種比較正常的原因是人均生活水平提高了，經(jīng)濟(jì)適用房失去存在的價(jià)值。在南京宣布取消經(jīng)濟(jì)適用房之前，上海已經(jīng)把經(jīng)濟(jì)適用房并入商品房體系了，還有一些城市商品房的價(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格差距不大，一開始就沒有進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。"

　　納入社會(huì)保障體系是生路

　　"我真正反對的是讓經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入商品房市場。我認(rèn)為，應(yīng)該把它納入社會(huì)保障體系。作為社會(huì)保障的一項(xiàng)內(nèi)容，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該永遠(yuǎn)存在。"任志強(qiáng)語意堅(jiān)決。

　　他說，目前我國只是把廉租房納入了社會(huì)保障體系，經(jīng)濟(jì)適用房作為廉售房也應(yīng)在這個(gè)體系中存在。政府在經(jīng)濟(jì)適用房之中給以的優(yōu)惠實(shí)際是政府解決城鎮(zhèn)住房的投入，這種投入若不列入保障體系而進(jìn)入市場體系則與大眾化的社會(huì)福利沒什么差別，而且減少國家的應(yīng)有收入對維持對社會(huì)保障的再投入并非可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。現(xiàn)在全世界的大多數(shù)國家，不論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家都對社會(huì)保障體系中的住房供應(yīng)有嚴(yán)格的限制條件，既保護(hù)國家的財(cái)力資源，又起到調(diào)節(jié)社會(huì)分配的作用，同時(shí)解決了住房的最低保障，并將這種政府優(yōu)惠的住房明確列入社會(huì)保障體系。在社會(huì)保障體系中住房應(yīng)該以售為主，以租為輔，讓更多的人成為有恒產(chǎn)者。有恒產(chǎn)者有恒心，如此，社會(huì)才會(huì)穩(wěn)定，才能長治久安。