前不久，吉合田公司在策劃大連一個(gè)新的地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，和發(fā)展商一起為物業(yè)管理的事情頭疼。這是一家老牌的地產(chǎn)公司，屬下早就擁有物業(yè)管理公司，并且管理著80萬平方米的物業(yè)。本來通過自己的物業(yè)公司管理應(yīng)是順理成章的事情。可是由于發(fā)展商這次開發(fā)的是高檔物業(yè)，在市中心，而且規(guī)模達(dá)到18萬m2，發(fā)展商陷入二難境地：一方面唯恐采用自己的管理公司會(huì)影響最佳銷售效果，另一方面又害怕這個(gè)項(xiàng)目使管理公司失去提升品牌一下的機(jī)會(huì)。

　　實(shí)際上，發(fā)展商的憂慮帶有普遍性，物業(yè)管理和售樓效果之間本來就有緊密的關(guān)聯(lián)。不要說屬下有管理公司，就是一個(gè)單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的公司手下沒有物業(yè)管理公司也一樣存在著一個(gè)問題，那就是自己管理，還是委托他人。

　　自己管理有如下難點(diǎn)。

　　難點(diǎn)一：沒名氣。自己沒有或者沒有品牌很高的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司口碑對(duì)售樓起著至關(guān)重要的作用。如何使業(yè)主信服未來的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名氣是不得不考慮的問題。

　　難點(diǎn)二：沒經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)管理的品牌，是靠經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)支撐的。沒有經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，就無法在未來的管理中讓客戶滿意。

　　難點(diǎn)三：沒錢賺。有關(guān)資料表明，物業(yè)管理前三年都是要虧損的，三年后是否有錢賺，還要看管理情況和價(jià)格情況。正因?yàn)檫@樣，深圳最具品牌實(shí)力的中海物業(yè)，近兩年在政府微福利房的招投標(biāo)中始終采取保守和消極的態(tài)度。以內(nèi)部管理和技術(shù)領(lǐng)先的中海都是這樣，何況那些沒有規(guī)模沒有品牌的物業(yè)管理公司呢?因此，從某種程度上說，自己管理是一件出錢出力卻出不了彩的事情。

　　綜合上述的“三沒”，可以看出，自己管理的難點(diǎn)不少，許多發(fā)展商都在謀求委托管理的思路。

　　然而委托其他物業(yè)管理公司，也并不是一帆風(fēng)順或者一蹴而就的。其中也會(huì)有另外的尷尬。

　　一是無法建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的服務(wù)系統(tǒng)，沒有這種系統(tǒng)就無法與地產(chǎn)開發(fā)相匹配，無法使二者交相輝映。發(fā)展商對(duì)物業(yè)管理永遠(yuǎn)沒底，永遠(yuǎn)心中沒數(shù)，永遠(yuǎn)靠別人被動(dòng)地做后期服務(wù)。

　　二是影響了長(zhǎng)期收益。物業(yè)管理中的沒錢賺是表面的，暫時(shí)的。萬科這幾年都是通過物業(yè)管理的小虧而得到物業(yè)銷售的大賺的。物業(yè)管理的暫時(shí)虧損可以通過未來物業(yè)管理小賺的累加和物業(yè)銷售的大賺的彌補(bǔ)來實(shí)現(xiàn)最佳投入產(chǎn)出的。

　　三是無法建立完整的地產(chǎn)品牌，地產(chǎn)品牌主要包括物業(yè)素質(zhì)和后期服務(wù)，光有素質(zhì)沒有物業(yè)管理的品牌是殘缺的。

　　對(duì)于上述物業(yè)管理的矛盾，如何解決?對(duì)于這是個(gè)問題，發(fā)展商應(yīng)根據(jù)自己的情況，因地制宜地解決。我們且根據(jù)發(fā)展商的不同情況提出三種不同的方案。

　　1、自己管理：這咱情況適用于已有自己的物業(yè)管理公司，而且未來的項(xiàng)目是普通地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于高檔項(xiàng)目，需要對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理公司進(jìn)行重新整合。如在內(nèi)部管理上適應(yīng)潮流，與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理接軌，力爭(zhēng)在服務(wù)規(guī)范和技術(shù)規(guī)范方面有所建樹；在外部形象上，是否應(yīng)該與社會(huì)和業(yè)主進(jìn)行娓娓道來的對(duì)話，在交流中不斷提高信譽(yù)度。

　　2、成立股份制的管理公司，即邀請(qǐng)著名物業(yè)管理公司，做管理公司的股東，以管理公司的發(fā)展商的商號(hào)命名，發(fā)展商控股。在管理業(yè)務(wù)上完全交給合作方管理，在管理收益上應(yīng)給被委托方較優(yōu)惠的條件。在深圳，百仕達(dá)由于采用了上述方式，使地產(chǎn)品牌和服務(wù)品牌取得了雙豐收。

　　3、顧問方式。這種方式名義上是著名物業(yè)公司管理，實(shí)際上是自己管理。但不能完全流于形式，也不能對(duì)被委托方過于吝嗇，要真正引用物業(yè)管理中的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)概念。

　　到底采用何種物業(yè)管理模式?上述方案并不十分周全。但有一點(diǎn)是需要強(qiáng)調(diào)的，那就是因地制宜，因時(shí)制宜，不斷提升。從這種意義上說，任何一種方案都是過渡的方案。物業(yè)管理需要在否定之否定中不斷前進(jìn)。(深圳樓市)