消費者缺乏購買商品房知識

　　1、絕大多數消費者購房知識不足。調查顯示，對于購房相關政策、法規的了解程度，64.4%的消費者認為自己“了解一些”，31.2%的人回答“不了解”，而認為自己“很了解 ”的僅占3.1%，對于購買商品房的專業技術知識的了解程度，51.9%的消費者認為自己“了解一些”，44.9%的人回答“不了解”，而認為自己“很了解”的比例僅占3.1%。2、絕大多數消費者渴望獲得有關商品房方面的知識。調查顯示，66%的消費者認為自己在購買商品房時“十分需要”掌握一些相關的知識，30%的消費者認為“比較需要”，兩者共占96%，只有4%的消費者認為“不需要”或者“無所謂”。3、消費者缺乏自我保護能力。當問及“您知道購買商品房時還需要支付下列哪些費用？”(即房產稅、保險費、產權證書工本費、印花稅、律師費、評估費、契稅等)。完全答對的僅占0.2%；對于合法商品房所持有的“五證”、“兩書”的內容，(即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及附件，商品房預售許可證、建設工程開工證、住房質量保證書和住宅使用說明書)回答完全正確的消費者占26.4%；當問及“您知道由哪個部門來測定商品房銷售面積”(即房地產主管部門)，有47.6%的受訪問者回答正確；對于“您知道購房合同中‘訂金’和‘定金’有區別嗎？”的問題，認為“知道”的僅占21.5%。4、消費者了解購房知識主要通過“媒體”。當問及“您主要通過什么途徑了解購買商品房的相關知識？”有23.8%的消費者回答“媒體宣傳”，只有22.6%的人回答在“售樓處”了解，還有20.6%的人回答“向朋友請教”，回答“專業咨詢機構”、“專業書刊”、“消協”和“上網”的比例分別為13.1%、9.4%、4.9%和4%。5、普遍不信任中介代理機構。對于“購買商品房您需要哪種幫助。”回答“向朋友咨詢”的被訪者占32.4%；回答“請律師陪伴”的占37.6%，只有17.4%的人回答“請中介機構代理”，當問及“您對房地產中介機構的信任程度是怎樣的？”回答信任程度“一般”的被訪者占46.5%；回答“較低”的占23.8%；回答“不信任”的占16.4%；只有11.4%的人回答是“比較信任”，回答“非常信任”的只占1.8%。

　　住宅消費購買能力偏低

　　1、解決住房困難或者改善居住條件是購房最主要的目的當問及“您購買商品房最主要是為了什么？”絕大多數消費者回答是為了“解決住房困難”或者“改善居住條件”，這部分人群的比例分別為38.6%和54.1%，而回答“投資”、“為他人購房”、“商用”及“其它”的比例，分別為3.7%、1.9%、0.6%、0.9%，另外，家庭月收入在8000元以上的消費者中，把購買商品房作為“投資”的比例為12.2%，明顯高于中、低收入家庭。2、消費者對于商品房的購買能力相對偏低。

　　在購買力水平的決定因素——家庭收入問題上，有25.1%的家庭月收入在2000元以下，有29.8%的家庭月收入在2000元至3000元，有23.1%的家庭月收入在3000元至5000元，有10.5%的家庭月收入在5000元至9000元，有5.6%的家庭月收入在8000元至10000元，有5.9%的家庭月收入在10000元以上。調查表明，相對于目前商品房市場的價格而言，多數消費者的購買能力偏低。3、30萬元以內的商品房最好賣。被調查者中有42.3%的人可承受的商品房最高總價為20萬元，26.9%的人選擇20萬元至30萬元，選擇100萬元以上的人只有5.9%。4、分期付款，選擇首付10萬元以內的消費者居多。對于可承受的首期付款額這個問題，有62.4%的人選擇是10萬元以下，選擇10萬元至20萬元的占24.7%，能承受20萬元以上首付款的人數占12.4%。當問及“您的全家每月會用多少錢歸還貸款？”有34.1%的人回答是1000元以下，有33%的人回答是1000元至2000元，有16%的人回答是2000元至3000元，回答能承受3000元以上的人數占16.9%。5、付款方式中，“分期付款”、“銀行按揭”引人注目。有75%的人選擇分期付款方式和銀行按揭，其中，選擇“分期付款”的占50.1%；選擇“銀行按揭”的占24.9%，另外，23.5%的人選擇一次性付款。由此可見貸款買房的概念已經被越來越多的消費者所接受。6、多數消費者在交房時“不需要任何裝修”。當問及“您希望(所購商品房)交房時的裝修情況”，只有38.2%的人選擇“不需要任何裝修”；有28.9%的人選擇“僅提供廚、衛裝修”；19.9%的人選擇“開發商提供方案，并按照消費者選擇裝修”；12.9%的人選擇“全面的室內裝修”。其中，家庭月收入在8000元以上的消費者中，選擇“不需要任何裝修”的占27.5%，選擇“僅提供廚、衛裝修”的占21.6%，選擇“開發商提供方案，并按照消費者選擇裝修”的占33.1%，選擇“全面的室內裝修”的占39.4%，選擇“僅提供廚、衛裝修”的占29.9%，選擇“開發商提供方案，并按照消費者選擇裝修”的占18.4%，選擇“全面室內裝修”的占12.3%。7、多層住宅最受青睞。在回答對樓型的選擇時，有34.9%的人選擇“多層無電梯”，有30.8%的人選擇“多層帶電梯”，有18.1%的人選擇“小高層”，而選擇“高層塔樓”的人只有12.4%，，其余還有3.1%的人選擇“高層板樓”。業內人士分析認為，目前在高收入家庭群體中，多層帶電梯的樓型需求逐步增加，而多層無電梯的樓型則受到中低家庭收入群體的喜愛。在回答對房型的選擇時，有49.3%的人選擇“平層房”，有33.1%的人選擇“復式房”，有13.4%的人選擇“躍層房”，有4.1%的人選擇了“其它”。在對房間位置及布局的回答中，有39.2%的人認為“房間布局”最重要，另外，有28.2%的人認為“朝向”最重要，認為“樓層”和使用率“最重要的分別占15.4%、17.3%。業內人士分析認為：不論收入水平是高還是低，人們現在普遍更看重戶型設計是否合理。8、“環境景觀好”成了挑選商品房地點的首要依據。對于所購商品房的地點，有24.4%的人選擇了“環境景觀好”；其次選擇“方便子女就學”的占到23%；第三位的是“距工作單位近”，比例為22.8%，選擇“距父母居住地近”和“距繁華商業區近”的分別為14.1%和10.3%。選擇“環境景觀好”的比例居高，表明消費者對生活質量的追求日益提高。9、公共配套及物業管理受重視。當問及“選擇商品房時，您更看中的因素”，消費者明顯對于公共配套及物業管理給予了較高的重視，選擇這兩個因素的比例分別為20.8%和17.2%，選擇“價格”因素的占16.4%，另外“交通”、“小區環境景觀”和“安全”分別以13.1%、12.3%、8%的比例排在四、五、六位。

　　加強管理�俣嚅_發經濟適用住房

　　1、政府部門應加強對商品房市場的監督管理，為消費者營造放心的消費環境。調查表明，絕大多數消費者對商品房市場相關政策、法規及專業知識不夠了解或知之甚少，更缺乏購買商品房的實際經驗。因此，消費者很難抵御來自各方面的損害消費者合法權益的購房交易行為。相關監督、管理部門應盡快制定和完善相應政策、法規，并提高監管力度，以保證商品房市場的正常秩序，保護消費者的合法權益。2、商品房中介市場尚需規范，傳統購物觀念亦需轉變。消費者購買商品房支出巨大，集多種專業技術、法律知識、金融知識、合同知識于一體，消費者個人做到安全把握、公平購買比較困難，因此，房地產中介代理機構是商品房市場發展的必然產物，選擇專業中介代理機構買房將形成趨勢。國家準備在房地產購銷過程中，逐步推行中介代理制度。然而，調查結果表明，消費者對于商品房中介代理機構的信任程度普遍偏低，不利于中介市場的發展。相關部門應加強對房地產業中介組織的規范和管理；宣傳、引導消費者在購房時轉變“托朋友”、“托熟人”等習慣做法和傳統觀念。3、消費者求知若渴，宣教市場潛力巨大。消費者對于商品房交易過程的一般知識及法規了解甚少，調查表明，96%的消費者認為購房需要相關知識，96.9%的消費者認為自己缺乏相關知識。因此，如何對消費者進行保護自己權益和購房專業知識的宣傳，應引起相關部門、機構及社會團體的高度重視。同時我們認為，對商品房消費方面的宣教工作任務還很重，社會各有關部門應在這方面多做些工作。希望新聞媒體發揮自己的優勢加強宣傳。4、適應大多數消費者的消費需求，多開發中、低收入者買得起的經濟適用住房。調查表明：目前盡管消費者的總體購房消費水平參差不齊，但絕大多數消費者對住房的消費能力仍處于中、低水平。商品房開發企業應根據這部分消費群體的不同需求，側重研究、設計和建設經濟適用住房。同時，政府有關部門應采取行之有效的保護、優惠政策；金融機構亦應積極推出切實可行又方便快捷的購房信貸方式，從而，推動我國住宅商品化的順利進行。

　　本資料由中國消費者協會北京市消費者協會提供�

　　樓市話題

　　為配合中國消費者協會“明明白白買住房”的宣傳咨詢活動，了解和反映消費者對購買商品房相關政策、法規和知識的認知情況，以及消費者對商品房市場的意見、愿望和需求，促進我國住房商品化的健康發展，中國消費者協會與北京市消費者協會于2000年7月至8月，在北京11個區縣聯合開展了商品房消費調查，調查總樣本是2099份，調查針對有購房意愿的消費者采取問卷定點調查的方法進行，并注意了樣本均勻分布。

　　最新法規

　　北京住房公積金不征個人所得稅

　　晨報訊近日有不少企業咨詢住房公積金是否征收個人所得稅，有關部門介紹，住房公積金可免征個人所得稅，但超出規定部分不算。據有關文件規定，企業和個人按規定的比例提取并向指定金融機構實際繳付的住房公積金不計入個人當期的工資、薪金收入，免予征收個人所得稅。超過國家或地方政府規定的比例繳付的住房公積金應將其超過部分并入個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅。個人領取原提存的住房公積金時，免予征收個人所得稅。