本報記者呂尚春

　　北京的商品房市場變得成熟了嗎？沒有。但已經不能說它幼稚，北京樓市在一步步地邁向合理化，雖不成熟，但進步奇快，而且其挺進速度令人咋舌。

　　以前滿大街是火柴盒式的樓房，現在漂亮樓盤到處可見；不僅新樓多，還出了幾個明星樓盤，"明星"不是沒有毛病，但明星樓盤熱銷對市場起到了強勁的示范效應；去年還關心戶型，今年的房子則是掀起"創新風暴"，新的也許不到位，但到底讓競爭變得越來越有火藥味兒。京城樓市在疾變。

　　現在讓我們先跳出圈外，看看今年的樓市與去年的樓市有何異同？

　　一年前的好房子準則

　　1、戶型動靜絕對分離，廳、廚、衛集中于一個區域，臥室集中于一個區域，動靜分區涇渭分明。

　　2、小區應有大型的中央綠地，起碼不能小于5000平方米。

　　3、小區環境綠化率要高，草坪的質量要好。

　　4、在偏遠地段購房各方面無法保證，尤其是孩子上學，因此，在內城購房各方面配套更方便。

　　5、好房子應配備名牌物業管理公司。

　　這樣的好房子準則

　　跟不上趟兒了

　　1、戶型格局，絕對的動靜分離受到懷疑，臥室相對分散，利于家庭成員之間的私密性要求。

　　在1998、1999年，北京房地產市場尚處于啟蒙階段時，戶型格局一定是動靜分離，1998、1999的新樓盤，都以自己的戶型實現了動靜分離為賣點。而這個進步，是相對于單位分配的公房而言的，廳不是廳，臥室不是臥室，功能混雜。而動靜分離，則實現了居住功能的細分。

　　但隨著購房者的逐步成熟，動靜絕對分離的戶型，滿足不了如下需求：

　　三代同堂，老人與年輕夫婦的居室不應太近，這樣兩者都不方便；

　　兒童居室與父母居室不應太近，此點在清芷園的戶型中尤為明確；

　　知識型家庭，要求有書房或是計算機房，而這些房間應相對獨立。

　　因此，臥室相對分散的戶型也就產生了，如美麗園、清芷園、華清嘉園等樓盤。

　　2、小區不一定非有大型的中央綠地。

　　因為過大的中央綠地會導致住宅呈環狀圍在中央綠地周邊，這樣不朝向中央綠地的住戶，也就無法享受綠色景觀。

　　好的小區環境，一定是要讓大部分房間都可以有景觀享受。一圈塔樓圍著一個中央大綠地的"四菜一湯"規劃該消停消停了。

　　3、小區有大片草坪，不僅維護成本高，而且草坪是"中看不中用"，太多反倒累贅。

　　或者是住宅建設歐風太甚了，只要是中央綠地，就應有從國外進口的草坪，整齊、嫩綠，中間插一塊牌子："請不要踏入草坪"。

　　這樣的綠地，可參與性太差，說它"中看不中用"不為過分。

　　目前的新興小區，多開始注重小區綠化環境的可參與性。典型的如風林綠洲，移入十年的成型樹木，而且小區少有草坪，讓人們可以踏入綠色之間，享受綠色環境。

　　而世貿國際公寓、華清嘉園、戀日家園等樓盤都非常注重小區環境的可參與性。

　　4、在三環內購房固然生活方便，但在四環外購房，未必遜色。地段已不是居住水準的惟一標志。

　　在1997年、1998年，北京的商品房幾乎是期房天下，現房僅限于外銷樓盤。期房只是勾勒出生活的美好圖景，但人們并沒有體會到新型的商品房小區到底是什么滋味兒？

　　一直默默無聞的怡海花園(位于西南四環角)，直至最近才"千呼萬喚始出來"。小區配套的完整性，生活的便利程度，都令住進小區的人非常滿意。而怡海花園的特色則是教育設施，小學、幼兒園，堪稱目前京城商品房中的典范。學校真正做到了"以孩子為本"，細節設計可謂無微不至。

　　不少住戶是沖怡海的幼兒園、小學才買了怡海的房。由此可見，地段在購房因素中已不是至高無上。

　　5、好房子不一定就非要請有名的物業管理公司，而是要有合適的物業管理公司。

　　與上一個問題一脈相承，北京的現房越來越多，等住戶住進去之后，才發現物業管理并不是一件容易的事。

　　甲物業管理公司全國知名，而S小區是全城明星樓盤，是不是S小區請甲物業管理公司就是強強聯合呢？--錯。

　　就像商品房有中、高、低檔的區分一樣，物業管理公司的管理風格也有針對中、高、低商品房不同的套路，甲公司專門以管理中檔商品房為主，那它承接高檔住宅而且是明星樓盤，就不是明智的選擇。管慣了中檔小區，是無法令高檔住宅的居民滿意，二者的套路不是一回事兒。

　　需求在變

　　造房原則也要變

　　一年前的選房原則已經不跟趟兒了。是什么原因促使北京樓市如此疾速前行呢？

　　其實是北京人剛剛從商品房一輪又一輪的狂潮中冷靜下來。不是售樓人員說"這兒多么好多么好"，就一定要買賬，房子沒有最好的，只有最合適的。有了這個準則，您買房子心里也就有譜兒了。也就是說，北京購房者開始真正面對自己的購房需求了，知道自己買房到底是要什么了。

　　而從長遠看，隨著購房者需求的進一步變化，仍將拉動房地產市場做出相應的變化，還會有諸多"好房子原則"一輪一輪地不跟趟兒。

　　根據聯合國[微博]75國統計資料，住宅的發展與人均GDP值的增長是密切相關的。根據人均GDP值的不同發展階段，住宅業發展態勢(銷售值)可分為四個發展階段：

　　人均GDP在800～1300美元，為起步階段；

　　人均GDP在1300～8000美元，為快速上升階段；

　　人均GDP在8000～13000美元，為平穩上升階段；

　　人均GDP在13000美元以上，為下降階段。

　　發達國家和新興工業國家人均GDP值已超過13000美元，中國人均GDP值達8000美元約需30年時間。由于后發效應，中國房地產市場化、商品化正好與新技術革命同頻合拍，中國將成為現代人類居住文化之集大成者。

　　這就意味者，隨著居民收入的變化，居住需求也將不斷變化。住宅產業現在僅僅是開始，想看真正的好房子，30年不長。