一、要了解住宅價格的構(gòu)成。目前，大多數(shù)購房者在選擇住宅時，主要是從不同的住宅地段、環(huán)境、配套等方面進行橫向比較，而很少有人從房屋自身的造價等方面作縱向比較。以目前上市的住宅而言，它的價格大致由下述部分構(gòu)成：

　　1、房屋造價。

　　A、基地開發(fā)費。指房屋基地開發(fā)中，按規(guī)定有征地費、青苗補償費、設(shè)施補償費、勞動力安置費或拆遷補償費以及場地平整費等。

　　B、勘察設(shè)計費。指按規(guī)定支付的規(guī)劃費建筑設(shè)計費及施工執(zhí)照等(此二項屬于施工前發(fā)生的費用)。

　　C、房屋建筑安裝工程費。包括建造住宅過程中耗費的各種材料、燃料、動力的價值以及運輸、裝卸、保管等費用，再加上施工機械使用費、人工費用等部分。

　　D、房屋建設(shè)的間接費用。包括施工業(yè)務(wù)管理部分的工資、辦公費用和勞動保護，以及質(zhì)量檢驗、職工培訓、停工工資等費用。以上二項屬于建筑房屋過程中發(fā)生的費用。

　　E、市政公用設(shè)施費。包括某住宅小區(qū)內(nèi)全部商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化、教育、體育、衛(wèi)生、行政、經(jīng)濟、消防等各種用房以及供水、供電、供暖、供氣、郵電、通訊、交通、道路、排水、排污、環(huán)衛(wèi)、綠化、人防等各種市政設(shè)施的建設(shè)費用。

　　F、各種稅費。包括建筑稅及城市建設(shè)費、配套費、教育附加費及經(jīng)營稅等。

　　G、房屋建設(shè)中的盈利。

　　2、房屋銷售的費用和銷售盈利。

　　房屋一旦建成，便可進入流通領(lǐng)域。在此過程中形成的費用，包括工資、福利、辦公費、利息和保管費以及銷售單位所預期的盈利額。另外還包括售樓處建設(shè)及人員開支，營銷策劃代理費用等。

　　從目前大中城市面市的住宅來看，它們構(gòu)成中的各項費用比例，大致是土地征用開發(fā)費占25%，建筑安裝工程費用約占40%，基礎(chǔ)建設(shè)費占15%，附加費約占7%，利潤及管理費用約占13%。

　　二、學會判斷樓盤的價值。消費者購房都想要物有所值，但面對令人眼花繚亂的樓盤，怎樣做到“慧眼識珠”呢？主要從以下幾個方面考察：

　　1、樓盤的使用價值。指住房的生活居住功能。包括設(shè)計的合理性，配套設(shè)施，建筑材料及建造質(zhì)量等因素。

　　2、樓盤的附加價值。包括樓盤的外觀造型、環(huán)境綠化、物業(yè)管理與服務(wù)、物業(yè)品牌的知名度等。

　　3、樓盤的投資價值。指樓盤作為一項物業(yè)投資的保值、增值潛力。

　　三、要善于討價還價。所謂“物有所值”，就是指在購房過程中要善于討價還價，盡量壓低房價，使得買下來的房產(chǎn)日后有保值升值的潛力。俗話說：“按質(zhì)論價”。房屋的缺點是影響價格的根本性因素，因此在討價還價過程中，如能指出所購房屋的缺點，則可以此作為壓價的籌碼。首先，要盡量地指出房屋質(zhì)量的缺點，包括門窗損壞、墻面脫落、光線不足、地板磨損等方面。其次要盡量指出房屋內(nèi)部設(shè)施上的缺點，如燈飾、窗框、浴缸、馬桶等都不能令人很滿意等。再次，要盡量指出房屋格局上的缺點。如交通不便、噪音比較大、空氣有污染、陽光不充足等，指出種種不滿的目的只有一個，那就是房屋的價格必須有較大幅度的下降。運用指出房屋缺點來討價還價的策略，必須注意全面、仔細及真實，盡量做到不讓任何一個小缺點蒙混過關(guān)。房屋缺點指出得越全面越充足，就越有利于購房者殺價，全面地指出房屋的缺點，要求購房者在察看房屋時要十分細致，不放過任何一個可以說三道四的毛病。購房者對房屋的缺點可以盡情地挑剔，甚至請些人來挑毛病，但是所挑毛病必須是事實，只要你挑毛病是事實，房產(chǎn)商也無話可說，其氣勢要受挫，就有利于往下討價還價，買到價格比較實惠的房屋。中央電視臺德公輯