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關注:樓市進入微利時代

2000年08月14日 13:04  羊城晚報 

  今年的樓市看上去有些怪。當各方人士津津樂道于樓市興旺不再以“價格”為主要因素而是以“綜合質素取勝”時,前不久,盡管發展商十分低調,樓價卻一波接一波地暗降或明降,給樓市帶來了一陣波瀾。想起今年年初各大發展商信誓旦旦的“不降價”的諾言,頗有些諷刺意味。

  價格,就像一個不服老的女人,又一次站在了潮流的面前。

  一步降價老棋,棄車保帥

  最近,隨著“合生”、“天力”、“市房實總”等大型房地商在樓市掀起降價風后,不少大中型樓盤終于沉不住氣地低價入市了。有人戲言,樓市現在流行“出血熱”。

  翻開廣州各大報紙的樓盤廣告,凡打出價格的鮮有超過“5000元”的樓價,有的甚至打出2000多元的低價,而價格均價多在5000元以上的名盤、大盤則多不打價格,含糊著便在環境、配套上做文章,深怕在一片“平價面孔”中顯得“高處不勝寒”。而由于“內部認購”、“折上折”等優惠政策,有些樓盤的實際成交價可能比廣告上的價格還要低。鋪天蓋地的醒目數字把買家樂得一到周末就四處看樓當旅游。

  降價,是任何一個生意中人都不愿為之的行為。但大莊家都走這步老棋,小戶們沒辦法只好跟進。樓市進入微利時代,這是不可否認的事實。

  去年福利分房取消后,乘著集團購買狠沖了一把的發展商們便開始憂著今年的市場,小老百姓有那么多錢買房嗎?今年上半年廣州市建委公布的資料顯示,商品房預售面積不僅與去年同期持平,還約有上升。看來,買房的人數不少,關鍵是要讓老百姓們把多年的積蓄掏出來。于是降價,這個老套而最實用的方法,終于在這個知識經濟時代,以傳統戰勝現代的姿態又站在了“主宰者”的位置。所有“綠化環境”、“小區建設”、“配套設施”等等,排名統統靠后。

  降價還會持續嗎?

  降價其實也并非萬試皆爽的靈丹妙藥。看看周末的售樓部就知道,有些樓從一期的5800多元/平方米降到三期的3000多元/平方米,仍門可羅雀,而打出“2000多元”的價格的樓盤,買家又有些疑心,“質量行不行?”實際上,即使降價,也并非無限制地降下去的。

  前不久,廣州市建委公布今年上半年商品房的預售平均價格是4288元/平方米。據有些專家分析,這是因為大量低價盤、尾貨盤出貨,拉低了成交價。但記者發現:實際上不少新推盤,甚至名盤、大盤的預售均價都與之接近,有波動至多徘徊在4000元———5000元/平方米之間。

  以最近勢頭正旺的各盤為例:

  海珠區熱銷的保利花園和光大花園,前者小高層均價4600元/平方米,多層均價5000元/平方米,后者稍高些,均價在5000元以上,多層則在5300元左右。

  番禺各大熱銷樓盤如麗江花園(九如通津)均價4200元/平方米,奧林匹克花園均價4500元/平方米,祈福新村均價4000元左右,廣州碧桂園均價5700元平方米,這個價格比較高,但華南碧桂園的洋房均價則降到5000元以下。

  再看白云區。富力半島的均價是5000元/平方米,白云高爾夫花園新月居小高層均價則只有3800元左右,而云景花園的均價為4200元,匯橋新城的均價也不相上下。

  國家建設部住宅產業促進中心主任聶梅生教授曾說,當中國住房的總價與購房者年收入之比是3—6倍時,這個價格才可能是老百姓普遍接受的價格,也就是市場的價格。按照這個說法,以一套90平方米的商品房來計,單價若在4000元———5000元之間的話,總價為36———45萬,那么年收入要在6萬以上的人士才能買得起。這意味著一個廣州家庭的月收入要在5000元以上。以這個標準論,就目前廣州最大的購房人群:工薪、白領階層的收入而言,有相當一部分人已接受這個水平,但仍顯過高。

  相信精明的發展商都算過這筆帳,所以大多數樓盤都處在(或降至)這個價位也就不出奇了。而這個價位,從成本上看恰是多數發展商可接受的界線。但降價還會持續嗎?有專家認為,在買家和發展商都能接受的情況下,可能持續,也可能止住。因為這個價位是市場給的,就目前的供求關系來看,市場即意味著“買家”。

  價格戰背后另有好戲

  勿庸置疑,價格永遠都是買賣雙方最關注的因素,降低買房的門檻還是得從最實在的價格做起。但價格的魅力,僅僅體現在降價上嗎?

  行內人士認為,價格是重要的,但價格不是唯一,樓盤的綜合質素,包括交通條件、綠化環境、小區建設、配套設施以及發展商以樓盤營造出的生活方式等,都被看作重要因素,而越來越挑剔的買家取向也證明了這點。

  有人認為,價格與綜合質素之間是一對辯證的關系。后者是依附其樓盤價格而定的,打個比方,如果番禺和海珠區的樓市價格在6000元以上,以現在的綜合要素而論,受市場歡迎程度可能大打折扣;但以現在價格而言,其綜合要素恰是目標買家的“心水貨”,而越好的綜合質素,越能反襯出價格的合理性和受歡迎程度,以及升值的空間。

  所以,價格戰其實牽連著一大群副戰役,如“小區”戰、“綠化”戰、“交通”戰,如“營銷”戰、“成本”戰……價格戰亦是一場綜合質素之戰。這或許就是價格戰的魅力所在吧。

  一位開發商說,我們不能不降價,但我們不僅僅只是降價。

本文涉及到的板塊個股:

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