小馬過河前，曾就河水深淺一事咨詢了不少朋友，但得到的答案卻各不一樣。這和貸款有點像，沒有買過房子的人，問來問去都覺得貸款神秘莫測。記者在與各銀行信貸人員的接觸中，也積累了不少與貸款有關(guān)的零碎信息，權(quán)當(dāng)是一家之言，給讀者朋友一點參考。

　　一、關(guān)于貸款品種

　　據(jù)了解，北京各銀行不乏新的貸款品種，如舊房抵押業(yè)務(wù)、房改房貸款業(yè)務(wù)、各種住房與裝修、購車的組合貸款業(yè)務(wù)等。與商品房有關(guān)的貸款業(yè)務(wù)開展還比較順利，但與房改相關(guān)的貸款品種開辦起來比較困難，如房改房、二手房的貸款等。政策的滯后、房改單位的不配合、房管部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)問題，使這部分房屋的權(quán)屬辦理、抵押登記、出售轉(zhuǎn)讓受到阻礙，因此許多貸款品種其實是"擺設(shè)"。

　　二、關(guān)于貸款期限

　　各家銀行為了吸引客戶，已將貸款期限延長到30年。購房人反映說，30年貸款的附加條件使一般人都難以貸到。但工行信貸部稱，只要貸款期限和年齡加起來不超過70年，即40歲以下的人士，一般都能申請到30年的貸款。暫且不管可否貸到30年，從實際角度看，期限越長的抵押貸款所支付的利息占貸款總額的比例較高，而且隨著收入增長，過長的期限會造成過小的每月付款額，從而帶來不必要的利息支出。因此，對資金充裕、并有投資意愿的人來說，長期貸款比較有利。可以借入長期資金，同時對外作出短期投資，回報足以償還長期借貸并有贏余。

　　對于資金緊張的購房人，除了還貸以外，沒有更多的錢做其他投資，所以還是首先考慮避免支出過多利息，應(yīng)以中短期(10～15年)貸款比較合適。

　　三、關(guān)于還款方式

　　前些天我們曾介紹了7種還款方式，除了北京各家銀行普遍采用的一次性還款法(一年以內(nèi)貸款)、月均等額還款法等，還有至少5種還貸方法在北京未被實行，其中包括對收入預(yù)期會增加的年輕人適用的遞增還款法，對收入預(yù)期減少的中年人適用的遞減的還款法等。據(jù)了解，這些更為靈活、給貸款人帶來方便的還款方法之所以目前未在北京實施，主要是因為銀行的計算機程序普遍落后，難以提供技術(shù)支持。據(jù)悉，各家銀行目前都在抓緊實現(xiàn)電腦升級，以盡快在北京推行各種新的還貸方式，農(nóng)行有關(guān)人士透露他們可能會在下半年完成此舉。

　　四、關(guān)于提前還貸

　　北京銀行現(xiàn)在也可以實現(xiàn)提前部分或全部還款。如果購房人收入增加，可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息。需要提前還款的應(yīng)提前15天向貸款銀行提出申請，經(jīng)貸款銀行同意后，與貸款銀行簽訂變更協(xié)議。對于提前部分還款，建行規(guī)定必須還月還款額的整倍數(shù)，工商行從1997年底開辦了任意時間、任意金額(超過還款額度)的提前還款業(yè)務(wù)。

　　五、關(guān)于利率

　　貸款利息分兩檔，即1-5年是一檔，6-30年是一檔。在提前還款時，如果你原來申請的是6-30年的，而最終在1-5年內(nèi)還清，利息還要按6-30年那一檔計算。另外，個人住房貸款的利率不是一成不變的，如果人民銀行對利率進行調(diào)整，那么受理銀行將在第二年1月1日起通知借款人并執(zhí)行新的利率。

　　六、關(guān)于貸款

　　涉及的費用

　　個人住房貸款涉及的費用有評估費、律師費、保險費、抵押登記費。二手房貸款中涉及的費用有評估費、律師費、保險費、公證費。(因購房人情況不同，選用的貸款方式、貸款銀行不同，涉及的費用實際會不盡相同。)

　　1.評估費

　　建行規(guī)定：新建商品房的個人住房貸款不需支付評估費：利用公積金貸款的申請人需要支付評估費。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評估費，如果按要求必須評估，則其費用按500元計收。

　　用公積金貸款的商品房評估費收取標(biāo)準(zhǔn)為：20(含)萬元以下的收1500元，20-50(含)萬元的收2500元，50萬元以上的收3500元，經(jīng)濟適用住房評估費為500元。

　　工行要求：普通商品房、經(jīng)濟適用房認可其銷售價格，不需評估，二手房、高檔公寓、別墅需要評估。

　　農(nóng)行二手房的評估費按4‰收取。

　　2.律師費

　　除質(zhì)押方式外，申請商業(yè)性貸款必須經(jīng)過律師進行資信審查，并由律師事務(wù)所出示法律意見書。律師事務(wù)所按申請貸款額的3‰向借款人一次性收取法律服務(wù)費，每單最低額度為100元；

　　辦理公積金貸款時不需支付律師費；如果屬組合貸款的，公積金部分不收，商業(yè)貸款部分收。

　　3.保險費

　　在公積金個人住房貸款中，采用抵押擔(dān)保加購房綜合保險的，必須購買房屋財產(chǎn)險和人身險，人身險視年齡、貸款額不同而定，房屋財產(chǎn)保險費＝保險金額×0.8‰(鋼筋混凝土結(jié)構(gòu))×保險期限。在商業(yè)貸款和組合貸款中，以抵押方式申貸的，需購買房屋財產(chǎn)險。

　　4.抵押登記費

　　需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門(各區(qū)、縣房屋土地管理部門的權(quán)屬科)將收取抵押登記費每平方米0.30元(建筑面積)。

　　5.公證費

　　二手房貸款需公證，每件200元左右。

　　七、關(guān)于貸款壞賬

　　據(jù)一家可代辦貸款的公司負責(zé)人介紹，目前銀行貸款的門檻不是太高，而是有點低了。競爭的加劇使各家銀行紛紛放寬限制，提高額度、延長期限，各種證明材料把關(guān)也不很嚴(yán)，比如隨便開個收入證明就是資信證明等，今后銀行貸款的風(fēng)險令人憂慮。但據(jù)建行信貸部人士介紹，從目前看，北京銀行的個人房貸壞賬遠遠少于上海，建行因財力不足難以還款的壞賬糾紛還沒有。這也可算是以前銀行保守做法的一大收益。今后，如果北京能像上海一樣成立一家面向銀行的個人資信誠信系統(tǒng)，工商、稅務(wù)、公安等部門協(xié)助銀行認證貸款人的資信，各家銀行也實現(xiàn)資源共享的話，銀行風(fēng)險降低，貸款門檻進一步降低，受益的還將是買房的個人。王華