1.住房貸款銀行最愛

　　個人住房貸款對提高居民個人住房消費能力、推動房地產業的發展起了重大作用，國家也數次降低貸款利率以減少貸款者的還款壓力，使更多的人能夠買得起房。目前個人住房貸款主要包括三種方式：一是發展商提供的按揭貸款，二是住房資金管理中心提供的公積金貸款(含組合貸款)，三是二手房貸款。在三種方式中，按揭貸款和公積金貸款所占的比例最大。個人住房貸款目前處于迅速增長時期，越來越多的購房者利用貸款的意識在增強，將貸款購房作為首選的支付方式，在一些項目中，采用貸款方式購房的能達到百分之九十以上；同時，各商業銀行在積極擴大貸款業務，從原先的坐等開發商上門申請變為主動與開發商聯系給予個人住房貸款的支持，基本上所有的商業銀行均有個人住房貸款業務，個人住房貸款已成為銀行的良性資產之一。在貸款程序上，各商業銀行基本一致。以按揭貸款為例，都采用由律師對申請貸款者的貸款資格和條件進行初審，銀行進行復審，然后由購房者購買房屋保險，并且將所購房屋抵押給銀行，銀行才給予放款，并且由項目的開發商給予購房者階段性保證擔保。這個程序基本上保證了銀行的利益，使銀行的風險降到了最低，該項業務在很大程度上比銀行其他貸款方式的風險都低，這也是銀行積極開拓此市場的主要原因之一。從個人住房貸款市場的發展來看，筆者認為銀行是個人住房貸款市場發展的決定因素。因此，如果要談個人住房貸款的發展，就必須看清銀行的風險和銀行可能遇到的“瓶頸”。

　　2.銀行風險難回避

　　首先是貸款者的信用風險。此風險是個人住房貸款市場發展的“先天不足”，在起步時大家都已經意識到了這一點，并且都清楚，這種風險不是靠一家銀行或一個行業的努力能夠全部解決的。貸款者的真實收入情況無從查起：惟一能證明貸款者還款能力的“收入證明”在許多貸款者那里并不真實，如果說貸款者的還款能力還能以收入證明為證，那么貸款者的“還款信用”、“合同信用”就很難找到相關的證明了。不同銀行之間信息溝通不完善也使銀行的風險增加。如果發生同一購房者購買多處房屋，由不同的銀行提供按揭貸款時，貸款的收入證明只有一份，卻能分別用于不同的銀行，且都能審查通過，就會發生實際月還款的金額要大于其每月收入的情況，銀行的風險巨大，卻不清楚。另外，貸款者有沒有其他借款，在其他經濟活動中的履約信用如何，也沒有一個全面的記錄。有人認為，律師對貸款者資信狀況的初審，起到了減少此類風險的作用。律師在其向銀行提供的《法律意見書》中往往做出這樣或類似的結論：“根據申請人所提供的材料，我們認為其符合貴行個人住房貸款的基本要求，在目前審查階段具備償付其申請借款的能力”，并且律師會要求借款人向其出具“所提供的材料和文件是真實和合法的，因材料和文件虛假所產生的責任由我本人承擔，與經辦律師無關”或類似的保證。因此，在很大程度上律師的介入只起到了減少銀行信貸人員主觀風險責任的作用，并未減少或避免此類風險的發生。其次銀行面臨的風險是貸款者的收入變化風險。貸款者的收入變化是一種正常的市場風險。隨著社會經濟的發展和行業的發展，貸款者收入水平可能會發生變化，甚至是較大變化，這是在任何社會中都會遇到的問題。但值得注意的是，在經濟膨脹期中許多人會將大量的資金投入房地產，包括以貸款方式購房，一旦遇到經濟衰退、收入下降等情況，房地產會首當其沖，若貸款者無力償還銀行借款，即便其已將房屋抵押給銀行，由于房地產市場的不景氣，抵押房屋也會很難處理，銀行勢必會面臨大量的“呆賬”、“壞賬”。

　　3.住房貸款有瓶頸

　　目前銀行在個人住房貸款業務中遇到的最大“瓶頸”，一是產權證辦理遙遙無期，二是房屋的抵押及處置問題。房屋產權證是產權人對房屋施行占有、使用、處分和收益權利的惟一合法有效的證明。只有擁有產權證，產權人才能對房屋進行抵押，銀行才能擁有對抵押的房屋合法的處置權。但目前，辦證難已成為一個眾所周知的問題，一些項目在入住后兩三年都沒有取得房屋產權證。沒有產權證，房屋就不能進行抵押，在此階段中，銀行紛紛采用收押客戶的購房合同的方式，但沒有相關的法律根據。在按揭貸款中好在還有發展商的保證擔保，當借款人不還款時，可以由發展商代還，銀行將風險轉給了發展商，但公積金貸款就不一定有了。在辦理房屋抵押時，律師和政府職能部門服務不到位在很大程度上制約了銀行遠期利益的實現。現在很多房屋都是期房預售，按照《房地產抵押管理辦法》及北京市的相關規定，期房在抵押合同簽訂后30日內要在房地產主管部門辦理預抵押登記，待房屋取得產權證后再辦理正式的抵押登記手續。如果真的這么做了，銀行的利益也就有了保障。但實際情況如何呢？在個人住房貸款中，按揭貸款的抵押工作已由貸款人委托律師事務所來辦理，并且預先繳納了律師費和抵押登記費，但很少有律師事務所按照規定做此工作。有些律師除了知道要收相關的費用外，對抵押應該何時辦理、如何辦理、需要哪些文件都說不清楚，只好含混地說“等產權證辦下來后再說”。一個“再說”可能就是一兩年甚至更長，在這期間如果遇到經辦律師拿了提成并另謀高就，事情可能就更加麻煩了。公積金貸款中沒有律師代辦，抵押手續只能由銀行和貸款人一起去房地局辦理。現在由銀行、開發商和貸款人簽訂《房屋所有權證收押合同》，由開發商承諾一旦房屋產權證辦下后直接將產權證交給銀行收存。這里存在兩個法律問題：一是產權證收押并不代表房地產進行了抵押，《中華人民共和國擔保法》中明確規定，房地產的抵押必須在經過抵押登記后方開始生效，如果銀行認為收押了產權證就萬事大吉，那其利益根本就不能得到法律保障；二是房屋產權證任何人都無權收押，《房地產抵押管理辦法》中規定，房屋在抵押后，產權證書由抵押人(即貸款人)持有，抵押權人(即銀行)持房屋他項權利證書。能夠對抵押房屋擁有處置權的應該是房屋他項權利證書，而不是房屋產權證書。目前外銷房的抵押登記由市房地局主管，內銷房的抵押登記由各區縣房地局主管。對期房的預抵押登記大多數的主管部門都讓你在拿到產權證后再來辦，而所有的主管部門都不知道房屋他項權利證書“長得如何”，有的直接在房屋產權證上蓋章了事，有的則另出抵押證明以替代他項權利證書；如果貸款人委托他人辦理抵押登記，那么所有的購房合同、借款合同、抵押合同甚至委托書都必須公證才行。因此，借款人就不得不花費一筆不薄的公證費。政府職能部門服務的不到位可能也是有的律師暫時不愿辦抵押登記的原因吧。房屋抵押后其處置渠道并不通暢也使銀行的利益難以實現。房屋在售出并抵押給銀行以后，開發商已沒有再次出售的義務，比較通行的方法是拍賣。但房屋作為不動產有其特殊性，以拍賣的方式進行處置從受眾面、對拍賣物的了解程度上有很大的局限性，相關的法律屬性還有待確定。銀行作為委托人，必然要有專門的部門來從事此事，但目前還沒有，似乎在等這種情況真的大量發生時再說，但到那時可能就會晚了。北京進行過“玫瑰園”的拍賣，但它與個人住房貸款中的抵押房屋拍賣不能等同；上海開展過抵押房屋的拍賣，影響較大，但北京不見蹤影；網上拍賣過“現代城”，也只不過是一種變相的商業炒作，更不要說有許多人對“網拍”的合法性提出質疑。這些都是房地產拍賣的有益探索，但畢竟是一種探索，還不完善。可以說，好事多磨。但無論如何，房地產業的發展離不開個人住房貸款市場的發展，離不開銀行的支持，如果在各方面的一致努力下，打破“瓶頸”，有效減少風險，個人住房貸款的前景將更加廣闊，房地產業的前途將更加燦爛。王斌