市場價格因素的影響

　　實現投資價值是指消費者愿意為某一物業支付的最高價格，或者是投資者愿意接受的最低價格。價格因素是第一因素，也是決定投資收益的關鍵。所以在確定交易價格時，不僅 僅要參考周邊物業和發生過的歷史價格，更應該根據市場的“有效需求群體”來制定。其重要性在于資源總是有限的，這種特性決定了投資房地產的價值所在。

　　地理區位因素的影響

　　由于科技進步、生活方式的改變和經濟活動的發展，常常會引起地理區位的變化、拓展，同時房地產的不可移動性使它不可避免地受到周邊相鄰地區的影響，其中包括有利鄰區和不利鄰區的影響，這些影響在房地產投資決策中越來越重要。

　　在價格因素確定的情況下，為了躲避不利的鄰區影響或者為了接近有利的鄰區影響，投資者寧愿多花一些費用。因為某些地區所在的位置常常隱含著某種特殊的價值。例如這些地區的居民有著某種受人尊敬的地位或者這一地區能夠提供最現代化的、完善的、全方位的功能性服務，從美學角度考慮，具有令人心曠神怡的視野，靠近高爾夫球場、景色優美的公園，或在物業附近具有的大面積水域等等。這些條件造成的某種聲望，對消費者或投資者在地理區位的選擇上具有巨大的影響。最典型的案例就是位于北京以北的“亞運村”周邊和亞運村向北的“龍脈”地區，它們有的不僅提供了部分以上所述功能，甚至還融入了北京這座帝王城悠久古老的文化而受到了消費者和投資者的青睞。

　　隨著城市區域擁擠程度的增加和以汽車為交通工具時代的來臨，使地處市區外圍與市中心交通聯系便利的地理區位的價值得到了增加，同時交通方式的改變也降低了靠近鐵道和公路兩側地理區位的相對價值。從根本上說，地理區位的選擇亦是城市規劃發展方向的決策，雖然地理區位的固定性使任何住址都難免受到周圍房產、社會、經濟的影響，但是在價格因素確定的情況下，具備有利鄰區影響的住址、便利的交通條件、以及隨著時間變化的生活方式和新技術、消費者品位的改變等等因素都是選定地理區位的重要因素。如果投資商能夠分辨出哪一個地理區位在不遠的未來對消費者具有競爭上的優勢，就能夠準確地實現新物業的投資價值。

　　規劃設計影響因素

　　如果一個樓盤規劃設計建設的很差，其結果必然導致特殊性和功能的喪失。目前最為常見的情況是，由于技術進步，人們生活方式和消費者品位的變化，即使原先設計良好的建筑，也有可能功能過時。因此，規劃設計因素成為投資者們是否能夠收回投資收益的決定性因素。

　　另外，預測投資收益時，還應該考慮到供給量和需求量的變化情況，這包括了市場價格因素、相關鄰區變化對地理區位的影響和規劃設計的現代化功能，這些因素都將對實現投資價值產生很大影響。在不斷變化的市場中，能夠影響投資收益的重要因素還有許多。張大剛