文/新浪財經(jīng)意見領袖專欄作家 管清友團隊

　　編者按 

　　1、中國大陸核心城市中心城區(qū)房價僅次于香港、新加坡、巴黎，如果剔除建筑和使用面積的差別，深圳、北京和上海房價排全球第2-4位，僅次于香港。

　　2、京滬深房價收入比修正前位居前五，深圳和北京僅次于香港；修正后深圳全球最高，京滬深均超過40倍，家庭儲蓄四十年以上才能買到一處中心城區(qū)普通住宅，買房負擔極重。

　　3、京滬深中心城區(qū)和非中心城區(qū)的房價租金比領先，深圳全球最高，遠超過國際通行臨界點25，要么是房價高估，要么是租金低估。

　　4、與2018年相比，除羅馬和倫敦外，其他全球核心城市房價都有明顯的上漲，有6個城市漲幅超過25%。漲幅最大的是中國臺北，高達101%，其次是廣州，漲幅為64%，接著是巴黎和芝加哥，漲幅均超過30%，然后是柏林和深圳，漲幅均在26%左右。不難看出，本輪地產(chǎn)周期中，中國大陸的廣州、深圳表現(xiàn)突出。

　　5、全球大部分核心城市都面臨高房價的難題，尤其是香港，比內(nèi)地的房價高的多。不能以單純的房價高低、收入或者租金比來判斷房價是否合理，即便有高估，也不一定會崩潰，至少短期不會。

　　從全球來看，中國的房價到底有沒有泡沫？這是一個難以回答的問題。國際對比是一個很好的參考，但直接拿中國和國外房價對比非常危險，因為中國的房價太不一樣，直接對比很容易產(chǎn)生系統(tǒng)性偏差。所以，我們選取Numbeo的數(shù)據(jù)，這是目前世界上最大的在線協(xié)作數(shù)據(jù)庫網(wǎng)站，通過用戶在線協(xié)作實現(xiàn)全球國家和城市生活成本信息實時更新，便于進行數(shù)據(jù)比較。為提高可比性，我們選取全球最具代表性的全球核心城市作為樣本，具體包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、臺北、莫斯科、芝加哥等20個城市，自上而下分析全球核心城市的絕對房價和相對房價水平。

　　01

　　絕對房價：修正后僅次于香港

　　我們直接選用一線城市中心區(qū)域和非中心區(qū)域平均房價進行對比，可以發(fā)現(xiàn)中國一線城市京滬深中心城區(qū)平均房價名列前茅，但和排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比還有一定的差距。根據(jù)Numbeo 2021年 6月核心城市中心城區(qū)的最新房價數(shù)據(jù)，香港以32218美元/平方米遙遙領先，緊隨其后的是新加坡和巴黎，分別為18023美元/平方米、16709美元/平方米，深圳、北京、上海分別以16490美元/平方米、15987美元/平方米、15515美元/平方米的價格位居第四、第五、第七，排名十分靠前，深圳、北京中心城區(qū)房價已超過倫敦，上海超過紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京等國際一線大城市。由此可見，中國內(nèi)地一線城市京滬深房價位居前十，在全球處于領先地位，比肩巴黎、新加坡、倫敦、紐約、舊金山等全球知名城市，但與排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比，仍存在一定的差距，京滬深中心城區(qū)房價約為香港的一半。

　　但是考慮到中國內(nèi)地常用的為建筑面積，核心城市多為帶電梯住宅，選用75%的得房率，進行折算后可以發(fā)現(xiàn)，深圳、北京和上海中心區(qū)域?qū)嶋H房價分別為21986美元/平方米、21316美元/平方米和20687美元/平方米，已經(jīng)超過新加坡和巴黎，僅次于香港，且與香港差距進一步縮小。

　　再來看一下非中心城區(qū)：20個全球核心城市非中心城區(qū)房價與中心城區(qū)差距明顯，部分城市非中心城區(qū)房價不到中心城區(qū)的一半，但非中心城區(qū)總體排名幾乎無變化，僅有個別城市調(diào)換順序。根據(jù)Numbeo網(wǎng)站2021年6月核心城市非中心城區(qū)的最新房價數(shù)據(jù)，深圳、北京、上海核心城市非中心城區(qū)平均價格分別為8968美元/平方米、7800美元/平方米、7596美元/平方米，約為中心城區(qū)的一半，位居第五、第八、第九，排名依然靠前，但相對中心城區(qū)排名有所后移。

　　非中心城區(qū)也按照75%的得房率進行折算后，深圳、北京和上海非中心城區(qū)房價分別為11958美元/平方米、10400美元/平方米和10128美元/平方米，僅次于香港和巴黎，成功超過舊金山、新加坡、臺北和倫敦。

　　02

　　相對房價：全球最高，沒有之一

　　第一個指標是房價收入比：修正前僅次于香港，修正后全球最高。一般用于衡量房價相對居民收入的合理程度，比如京滬深中心城區(qū)的房價收入比平均達到34倍，意味著家庭儲蓄34年以上才能買到一處中心城區(qū)普通住宅。Numbeo網(wǎng)站采用的是公寓價格中位數(shù)與家庭可支配收入中位數(shù)的比值，公寓價格選用中心區(qū)域和非中心區(qū)域房價均值，公寓中位數(shù)為90平方米，假設50%為女性勞動力，凈可支配家庭收入定義為1.5倍平均凈工資，在2021年6月份核心城市中心城區(qū)的最新房價收入比數(shù)據(jù)中，香港以44.95排名第一，深圳、北京、上海的房價收入比分別以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五，遙遙領先其他城市，第四名孟買為35.19，和上海相差不大，第十名之后的城市房價收入比均在20以下。

　　如果用得房率折算修正后的房價去計算房價收入比，那京滬深更是高的驚人，深圳、北京和上海分別達到57.97、55.80和45.55，均超過香港，成為全球買房負擔最高的城市。

　　第二個指標是房價租金比：深圳全球最高。從直觀上說，每平方米的房價與年租金之比，度量房屋出租取得的投資回報情況，可用于判斷是買房還是租房劃算。再進一步說，租金更能反映實際的居住需求，房價如果相比租金高出很多，那意味著房價存在投機炒作的金融成分，可以理解為存在泡沫。

　　京滬深的中心城區(qū)和非中心城區(qū)的房價租金比均位于前列，租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時假設一臥室公寓有50平方米，三臥室公寓有110平方米，未考慮稅收或維護費用。在2021年6月核心城市最新房價租金比數(shù)據(jù)中，深圳、北京、上海中心城區(qū)的房價租金比分別以82.15、60.39、47.97位居第一、第五和第六；非中心城區(qū)中深圳也是位居第一，北京和上海名次各后退了一位，房價租金比均超過49。國際通行的臨界點是25，超過臨界值表明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值變小，租房比買房更加經(jīng)濟。如前所述，租房的都是實際居住需求，買房的有些是投機需求，房價租金比高說明投機需求超過了實際居住需求，有一定的泡沫。

　　(本文作者介紹：如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟學家。)