文/財經意見領袖專欄作家 王茜

　　近來監管部門針對房地產開發商融資設置“三大紅線”，令業內不少房企面臨挑戰，市場不乏擔憂情緒。

　　對此，萬科集團總裁、首席執行官祝九勝8月28日在公司2020年中期業績發布會上表示，萬科對自身的適應能力有信心。他表示，行業政策的總體基調不會發生變化。未來規則可能會不斷細化，公司也會密切跟蹤相關要求。

　　不過，針對媒體關于萬科是否參與了住房城鄉建設部、人民銀行召開的重點房地產企業座談會的問題，祝九勝沒有正面回復。

　　行業政策總基調不變 規則還會不斷細化

　　對于“三道紅線”，祝九勝表示，從媒體報道來看，監管從規范行業和防范金融風險等角度出臺了相應規則，公司對此會認真研究，盡快適應。“不過，我們對自己的適應能力充滿信心，因為公司財務非常穩健。”

　　祝九勝在會上表示，公司“現金為王，手有余糧”。凈負債率維持在27%的低位水平，所持現金是短債的兩倍以上，有息負債占總資產的比例為15.1%。即便在疫情影響下，公司經營現金流也堅持十一年為正。他表示，未來規則可能會不斷細化，公司也會密切跟蹤相關要求。

　　對于政策走勢，他表示行業政策的總體基調不會發生變化，政策工具的組合運用都是維持行業的健康發展。萬科會不斷去觀察、適應，“當好農民種好地 ”。萬科做好自己的本分，也為行業穩定發展做自己該做的事情。

　　值得一提的是，會上也有投資者質疑萬科的低凈負債率是過于保守，對此，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華回應稱萬科未來會繼續在穩健的財務政策下發展業務。

　　據媒體報道，8月20日住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。同時，有消息稱監管部門準備持續收緊地產開發商的融資，為融資設置了“三大紅線”：剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1.0倍。

　　對于以上消息，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，8月20日的座談會有著非同尋常的意義，釋放出以下幾個信號：未來5-10年內，房住不炒或仍持續提出；接連兩次的房產座談會均提到不以房地產刺激經濟，表明疫后房地產市場的復蘇速度政府滿意，在目前開發經營指標能夠自行恢復下，下半年的政策環境較上半年有收緊的信號，但不會全面收緊。房地產調控“穩”是調控的方向。

　　同時，此次會議釋放出的重大信號是房企融資端，對重點房地產企業形成資金監測和融資管理規則。正如這段時間甚傳相關部門融資的三大紅線，會議對融資管理未出臺相關細則，但也證明“三條紅線”并不是空穴來風，上半年，國內貨幣環境寬松，房地產行業的資金穩步恢復，2020年1-7月，房地產到位資金增速回正（0.8%），國內貸款增速在6月率先回正。在企業迅速走出疫情陰霾之下，本次會議釋放出下半年的房企融資環境較上半年有所收緊。

　　其次，會議強調市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險。這也代表房企融資的環境發生改變，不再是之前的“拆東補西”，實現企業自身的穩增長才是重中之重。

　　此外，會議還提出完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度等進行了研究。也說明租賃市場的發展仍受到政策的支持，租賃市場的發展也是長效機制的一部分。“租購并舉”的住房制度未來仍會推進。

　　萬科中期營收同比增5.1% 毛利率下滑

　　2020 年上半年，萬科集團實現營業收入 1463.5 億元，同比增長 5.1%；凈利潤186.3億元，同比下降 3.4%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤 125.1億元，同比增長5.6%；上半年房地產開發及相關資產經營業務的結算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個百分點；

　　每股基本盈利1.11元，同比增長4.0%；全面攤薄的凈資產收益率為 6.39%， 較上年同期下降 0.96 個百分點。 該公司 2020 年半年度不派發現金紅利、不送紅股，不進行公積金轉增股本。

　　針對毛利率下滑，萬科管理層在會上稱，是因為2019年毛利率處于高點，當年結算項目大部分是2017年-2018年銷售的，當前結轉項目的毛利率相對低一些。“我們預計到年底還可能會有一個小幅度的回落。公司會堅持穩健投資和經營，努力把盈利維持在一個合理水平。”

　　銷售方面，萬科集團稱公司單月銷售金額自5月份開始恢復同比增長。1-6月，實現合同銷售面積 2077.0萬平方米，同比下降 3.4%，降幅較一季度收窄 0.9 個百分點；實現合同銷售金額3204.8億元，同比下降 4.0%， 降幅較一季度收窄3.7個百分點。

　　上半年萬科集團實現結算面積 1049.8 萬平方米，同比上升 24.0%。實現結算收入 1289.7 億元，房地產業務的結算均價為 12285.7 元/平方米。 已售未結資源持續上升。截至報告期末，本集團合并報表范圍內有 4743.2 萬平方米已售資源未結算， 合同金額合計約 6953.3 億元，較上年末分別增長 10.6%和 14.2%。

　　分業務類型看，營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為 1381.4 億元，占比94.4%；來自物業服務的營業收入為 67.0 億元，占比 4.6%。分區域看，房地產開發及相關資產經營業務收入中，南方區域、上海區域、北方區域和中西 部區域的占比分別為 27.07%、32.08%、11.74%和 29.11%。

　　受疫情影響，萬科開工、竣工節奏有所放緩。上半年新開工面積1835.6萬平方米，同比下降6.0%，占全年開工計劃的62.8%（2019年上半年：54.1%）； 實現竣工面積 1074.5 萬平方米，同比增長 1.4%，占全年竣工計劃的 32.4%（2019 年上半年：34.5%）。萬科預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。

　　購地方面，上半年萬科集團獲取新項目55個， 總規劃建筑面積980.2萬平方米，權益規劃建筑面積504.6萬平方米。上述項目的權益地價總額約321.3億元，均價為6368元/平方米。截至報告期末，在建項目和規劃中項目的總建筑面積約15719.7萬平方米。

　　截至報告期末，萬科集團凈負債率為27.0%。有息負債金額為2729.8億元，較年初增加 151.3 億元，占總資產的比例為15.1%，其中短期借款和一年內到期的有息負債合計 968.2 億元，占比為 35.5%； 一年以上有息負債 1761.6 億元，占比為 64.5%。

　　現金和存活方面，報告期內萬科集團實現經營性現金凈流入 226.1億元。截至報告期末，持有貨幣資金1942.9億元；存貨金額為 9321.1 億元，較2019年底增長 3.9%。

　　萬科表示，下半年經營形勢依舊復雜，無論是疫情還是宏觀經濟都存在諸多不確定性。集團將繼續堅持“聚焦產品服務，深化組織重建，鞏固提升基本盤”的年度工作主題。萬科還提及未來會堅持積極銷售，“每天都是賣樓的好日子”；持續深化組織重建、事人匹配，提升組織競爭力，服務業務發展等。

　　(本文作者介紹：供職新浪財經，專注華南地區上市企業報道，畢業于香港浸會大學傳理學院，財經新聞方向。)