文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 高拓

　　今年以來，在“房住不炒”的政策導(dǎo)向與整體資金面趨緊大背景下，首套房貸利率將繼續(xù)成為樓市的精準(zhǔn)調(diào)控工具，抑制一線城市房價(jià)過快上漲。

“房住不炒”利率先行

　　首貸上浮，樓市“加息”

　　本月上旬，四大行表示北京地區(qū)首套房貸款利率將按照央行基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。此前，四大行在北京的首套房貸款利率均為基準(zhǔn)利率的1.05倍；而更早之前，這個(gè)數(shù)字是基準(zhǔn)利率的9折與8.5折。

　　從8.5折到1.1倍，首套房貸利率傳遞的信號絕非僅是“月供多幾百”那么簡單：“房住不炒”政策導(dǎo)向下，首套房貸利率作為樓市“信號彈”，可謂“輕舟已過萬重山”——去年以來，伴隨個(gè)人購房杠桿率不斷下降，一線城市輪番上調(diào)首套房貸利率的進(jìn)程早已啟動(dòng)。

　　筆者認(rèn)為，在基準(zhǔn)利率不變的情況下，提高首套房貸利率對基準(zhǔn)利率的倍數(shù)，本質(zhì)上就是對樓市變相提高基準(zhǔn)利率，以達(dá)到“樓市加息”的效果。今年以來，在“房住不炒”的政策導(dǎo)向與整體資金面趨緊大背景下，首套房貸利率將繼續(xù)成為樓市的精準(zhǔn)調(diào)控工具，抑制一線城市房價(jià)過快上漲。

　　多倫多之鑒：利率急升，樓市“過敏”

　　談及利率與房價(jià)，連漲二十余年的加拿大樓市有發(fā)言權(quán)。

　　1995年以來，隨著加拿大央行基準(zhǔn)利率一降再降，樓市走出了 “波瀾壯闊” 的二十多年長牛。而在這輪牛市中，唯二兩次“像樣”的調(diào)整都發(fā)生在利率升破下行趨勢上邊沿之后——第一次發(fā)生在2008年金融危機(jī)之后，第二次則是去年7月，加拿大央行時(shí)隔7年再度加息之后。

　　這一趨勢在被稱為“全球房產(chǎn)泡沫第一城”，加拿大安大略省的多倫多表現(xiàn)得更為極端：根據(jù)多倫多房產(chǎn)局（TREB）提供的數(shù)據(jù)，自1995年以來，多倫多的房價(jià)年移動(dòng)平均值僅在2008年與2018年發(fā)生過明顯回撤。從圖形上看，2018年的拐點(diǎn)意味甚至比2008年更為深長。

　　伴隨多倫多樓市的拐點(diǎn)式回調(diào)，當(dāng)?shù)胤课蒌N量/新屋供應(yīng)比也出現(xiàn)了斷崖式下跌，反映了在樓市降溫過程中，投資者持幣觀望情緒爆發(fā)，供過于求加劇，房價(jià)進(jìn)一步下跌。

　　在2017年7月以來加拿大央行時(shí)隔7年再度開啟的“加息周期”中，已歷二十年牛市的多倫多樓市面臨“至暗時(shí)刻”：不僅房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象，房屋銷量也隨即銳減。倘若加拿大央行加息進(jìn)程繼續(xù)，市場恐慌情緒將很可能被繼續(xù)放大，新一輪的樓市調(diào)整恐怕難以避免。

　　國內(nèi)樓市：階梯上漲，短期調(diào)整

　　將視線轉(zhuǎn)回國內(nèi)，以一線城市代表北上深為例，同樣從利率與房價(jià)的關(guān)系分析：

　　首先，伴隨基準(zhǔn)利率的中樞下移，北上深房價(jià)在近10年均漲幅可觀，上漲年份占絕大多數(shù)，且調(diào)整期短、幅度有限。隨著國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，階梯式上漲的趨勢有望在未來延續(xù)。

　　進(jìn)一步研究首套房貸利率與基準(zhǔn)利率的關(guān)系，筆者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)首套房貸利率上穿并高于基準(zhǔn)利率時(shí)，北上深房價(jià)承壓，典型階段為2010-2011年：首套房貸利率先于基準(zhǔn)利率上調(diào)，基準(zhǔn)利率隨后迎頭趕上，期間北京與上海房價(jià)均有明顯回調(diào)，而深圳房價(jià)在其后的2012年也迎來明顯調(diào)整。

　　當(dāng)首套房貸利率下穿并低于基準(zhǔn)利率時(shí)，北上深房價(jià)飆漲：典型階段為2014-2016年，首套房貸利率先于基準(zhǔn)利率下調(diào)，兩者差距在2016年達(dá)到最大，期間深圳房價(jià)幾乎翻番，北京上海房價(jià)漲幅也在50%左右。

　　筆者認(rèn)為，對于北上深以及它們代表的一線城市房價(jià)而言，首套房貸利率與基準(zhǔn)利率的“交叉點(diǎn)”可視為房價(jià)趨勢的“信號彈”：當(dāng)首套房貸利率“上穿”基準(zhǔn)利率，即首套房貸利率與基準(zhǔn)利率之比突破1，房價(jià)傾向于回調(diào)；而當(dāng)首套房貸利率“下穿”基準(zhǔn)利率，即首套房貸利率開始相對于基準(zhǔn)利率“打折”，則傳遞房價(jià)上漲信號。

　　“信號彈”效應(yīng)的出現(xiàn)，與銀行對資金面“春江水暖鴨先知”的敏感性密不可分——一年多以來北京首套房貸利率從8.5折到1.1倍的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)的正是銀行意識到資金面收緊而未雨綢繆，逐步提升抵押風(fēng)險(xiǎn)意識的過程。

　　2017年，當(dāng)北上深首套房貸利率再度 “上穿” 基準(zhǔn)利率，深圳房價(jià)漲勢明顯放緩，上海房價(jià)轉(zhuǎn)而下跌，而唯一保持此前漲幅的北京，也在2018年率先收到了1.1倍首套房貸利率的“黃牌警告”。若筆者觀察到的“信號彈”規(guī)律繼續(xù)應(yīng)驗(yàn)，北京房價(jià)漲幅將在短期內(nèi)出現(xiàn)明顯放緩，待走完調(diào)整期“階梯”后方可再度上漲。

　　從銷量與房價(jià)的角度來看，“量價(jià)聯(lián)動(dòng)”是過去十年北上深樓市呈現(xiàn)出的最鮮明特點(diǎn)之一：

　　2010年，北上深商品房銷售面積由2009年高點(diǎn)大幅下挫，此后房價(jià)迎來了2010-2011年的“上穿”調(diào)整期，量價(jià)關(guān)系呈現(xiàn)為“量縮價(jià)調(diào)”；

　　2013年，三地商品房銷售面積集體觸及高點(diǎn)（上海為2012年），此后房價(jià)迎來了2014-2016年的“下穿”上漲期，量價(jià)關(guān)系呈現(xiàn)為“量價(jià)齊升”；

　　2017年，三地商品房銷售面積再度由2016年高點(diǎn)下挫，首套房貸利率“上穿”基準(zhǔn)利率，“量縮價(jià)調(diào)”格局再現(xiàn)2017年上海與2018年深圳樓市。

　　結(jié)合中國1-4月房地產(chǎn)銷售面積同比增速創(chuàng)三年新低的最新數(shù)據(jù)與多倫多樓市的前車之鑒，筆者判斷，2017年以來北上深樓市的新一輪量縮價(jià)調(diào)，將加重購房者的觀望情緒，從心理層面引發(fā)房價(jià)的必要調(diào)整。

　　至此，筆者的量價(jià)分析與“率價(jià)分析”指向了一致結(jié)論：長期階梯式上漲趨勢未變，但以北上深為代表的一線城市房價(jià)正處于2017年以來的新一輪“上穿”調(diào)整期。北京首套房貸利率從基準(zhǔn)利率8.5折到1.1倍的轉(zhuǎn)變，一是反映資金面收緊背景下，銀行的抵押風(fēng)險(xiǎn)意識提高；二是北上深三市中，僅有北京房價(jià)在“上穿”后的2017年仍保持了此前漲幅（類比2011年深圳），率先遭到1.1倍首套房貸利率“黃牌警告”有理可循——結(jié)合“率價(jià)”與量價(jià)分析，北京樓市的短期調(diào)整即將到來。

　　“房住不炒”引導(dǎo)樓市良性發(fā)展

　　筆者認(rèn)為，北京的首套房貸利率上浮與多倫多樓市面臨的央行基準(zhǔn)利率上調(diào)本質(zhì)上并無不同。自2017年北上深首套房貸利率“上穿”基準(zhǔn)利率之后，以北上深為代表的一線城市房價(jià)就已進(jìn)入了新一輪調(diào)整期，本次北京首套房貸利率的1.1倍調(diào)整，只不過是對本輪調(diào)整期的再度驗(yàn)證。

　　前有海南限購，后有丹東解圍，在“房住不炒”基調(diào)已定，資金面收緊既成事實(shí)，銀行抵押風(fēng)險(xiǎn)意識持續(xù)增強(qiáng)，且基準(zhǔn)利率大概率不變的前提下，首套房貸利率將繼續(xù)成為樓市“變相加息”的精準(zhǔn)調(diào)控工具。

　　“上穿”調(diào)整期疊加“量縮價(jià)調(diào)”觀望心理，使得一線樓市房價(jià)在進(jìn)入下一階段上漲之前，將大概率先遭遇短期調(diào)整。購房者將因此獲得難得的時(shí)間窗口，房地產(chǎn)行業(yè)也將告別過去的“野蠻生長”模式，在新一輪行業(yè)洗牌中篩選出適應(yīng)政策導(dǎo)向的新龍頭。

　　(本文作者介紹：淳石資本研究部負(fù)責(zé)人，創(chuàng)見研究院首席研究員。)