酈曉工作室

　　央行出臺的有關房地產信貸的121號文件，非常重要的一條，就是大樓在結頂之前銷售，買房人是不能獲得商業銀行按揭的。

　　北京今典則作了一個應對，由公司自行出資2億元，然后是交由銀行，再由銀行貸給購 房者。那么它是北京今典的自有資金，似乎和央行的房貸政策就不抵觸。當然，貸款周期僅僅是在大樓結頂之前，隨后自動轉化為普通的銀行按揭。

　　銀行方面肯定是樂意接受的，委托貸款風險自擔，此外還可以多少獲得一些手續費，承擔這一業務也是一個契機，接下來就可以獲得按揭的業務。事實上和大多數人想的不同，銀行方面還是比較樂意接受按揭業務的，這被認為是優良的信貸資產。

　　有人或者會提出來，既然有足夠多的自有資金，那么實際上不需要這個過程，可以直接將資金投入到大樓建設中去，等到大樓結頂之后再銷售，這時就可以完全遵循央行的要求了。

　　關鍵在于，到大樓結頂有一個時間差，未來房價可能上漲也可能下跌，如果現在實現銷售，對房地產商可能是劃算的，也可能是不劃算的。但是通常來說，如果房地產商對現有的價位是滿意的，那么他就傾向于鎖定目前的價位，相應也就鎖定了計劃中的利潤。

　　這和中國網概念股絡紛紛發行零息轉債有類似之處，未來的股價是難以確定的，如果現在籌劃增發新股，需時較長，也可能錯過目前的市場行情，未來股價可能更高，但是發行零息轉債鎖定了再融資成本。

　　這里有一個細節很重要：張寶全當然也可以自行和客戶簽訂住房購銷合同，只是等到大樓結頂之后再通過銀行的按揭實施。問題在于，這對今典可能缺乏保障，少量的保證金無法回避今典可能面臨的損失。但是通過銀行系統就不同，按揭者的壓力就大得多。

　　張寶全強調一個，保留住客戶，客戶的交易習慣也是一個重要的方面，不能讓客戶感覺到有什么不同。如果合同方式有很大變更的話，客戶可能會困惑，畢竟房產是昂貴的商品。

　　應該算是一種創新。由于房地產價格還是處于一個變化的時期，當然房地產涉及的是很大的數字，小幅度的變化也是一個很大的絕對額。傳統上大樓越過地平線，或者工程量的30%即可銷售，這到大樓結頂相距時間似乎并不長，但是也很難說。相信會有很多同業效仿。

　　央行的目的還是部分達到了。首先本來要管理的就是兩頭貸款，貸款建房，貸款買房，既然有自有資金，那么委托貸款只是一個方式的問題。其次，給炒樓者還是帶來了一些困惑，一定程度上抑制了這一行為。即便未來發現仍然是不妥，由于今典是通過銀行來操作，仍然在央行的掌控之中。不行，就停了它。