山莊

　　發展房地產是建設全面小康社會的需要

　　如果說中國加入世貿，房地產投資的積極發展速度，刺激了國民經濟GDP指標而波瀾壯闊，那么房地產作為國民經濟支柱型產業所表現的驅動力，還遠遠沒有到達波峰。如著名經 濟學家、現為全國政協經濟委員、北大教授、博士生導師蕭灼基先生近期在《發展房地產是建設全面小康社會》講演中說到：“我認為不能輕言房地產泡沫，如果這樣一棍子打死了，會弄得大家縮手縮腳，不敢放手發展。”

　　“未來20年，中國人均GDP要達到3000美元，比現在翻兩番。中國前20年的經濟也是翻了兩番，與此同時，中國人均住房面積也翻了兩番。今后20年，人均住房面積不可能再達到翻兩番這樣的高增長速度，但也足以給房地產市場提供了極大的發展空間�！睂＜姨崾荆喊l展房地產行業與增加房地產投資是實現全面建設小康社會的奮斗目標。

　　房地產好并不代表房地產股票也好

　　查閱去年我國房地產行業有關發展數據是這樣描述的，1至12月全國房地產開發投資7736億元，同比增長21.9%；全國房地產開發面積2億平方米，同比增加45%；銷售面積1.5億平方米，同比增加30%，銷售額3536億，同比增加37%，其中銷售到個人同比增加40%。

　　一連5個“同比增加”足以擋住了2002年國際新經濟寒流不景氣的侵襲，房地產以接近平均35%的投資增長速率、和汽車行業并列成為國民經濟發展的發動機。高成長與高速度吸引了國內外眾多經濟富商投身房地產開發，從新希望集團的民營資本到香港大資本家來內地投資，有錢人都看中的是房地產。但房地產與股市中的地產股票走勢卻相隔千里，因為在地產股票前10大股東中難以找到這些富商的名字。

　　據不完全統計，2003年初滬市房地產指數收盤為1324.8點，截止7月31日指數收盤為1261.24點，相對上證指數年初1311.68點到目前1476.74點整體走勢，一個是同比年初指數降低0.05%，一個同比年初指數畢竟還上幅12.5%，兩者不可比擬的數據，奠定了房地產投資與股市房地產股票走勢的兩重天。

　　如果揭開2002年上市公司房地產每股效益分析，就會顯得更為遜色。北京本地房地產平均每股效益0.22元；深圳本地房地產平均每股效益0.098元；上海本地房地產平均每股效益是負的0.083元，就連當地房價較高的兩橋一嘴其中一家處于虧損，平均每股效益也只有0.066元。而現有的86家房地產概念股平均每股效益只有0.053元，同比兩市平均每股效益0.16元，相差近三倍。

　　與其說是98年就開始走向高速發展的房地產行業，使最初投資房地產人群逐漸走向富有，還不如說投資房地產股票的人群，如果不是買了深萬科式的上漲股票，已從小康走向貧農，實現全面小康卻出了問題。

　　有錢人為什么不投資房地產股票

　　因為投資地產股票不僅不能帶來接近35%的增長，反而大部分個股虧損不只35%。不可否認房地產行業已經納入銀行金融、移 動通訊、汽車生產等利潤豐厚的產業之中，就連福布斯2002年富豪榜上沒有一個是因為炒股票炒成富商。相反，一半以上的富商卻出自房地產行業。

　　假如有人在說越來越多的城市將變成一個個大工地，但又誰來刺破未來房地產泡沫中的功與過，至少不是我們，但虛擬經濟下的股票市場，卻決不是廣大投資者到此可以挖到一桶金的地方。正如廣大股民質疑市場所說，虛假財務報表、違規資金入市、莊家聯手上市公司、溢價發行高價增發，圈的是錢，不是推高股價。象這種看不見、摸不著的風險投資，溫州大老板即使房地產事業做的不順心，也許賣襪子、賣鞋恐怕也要比買股票強。

　　房地產投資與房地產股票走勢兩重天

　　房地產每季度同股票市場一樣也有行業分析報告，現綜合列舉去年后三個季度房地產行業報告。

　　趨勢預測：今后十年住房建設持續發展，房地產經濟將繼續成為國民經濟發展的重要促進力量。

　　強勢：受國家宏觀經濟發展形勢及申奧影響，全國房地產銷售形勢良好，雖然市場供應總量供大于求，但價格仍略有上漲。

　　弱市：土地上市量逐年減少，全國房地產市場發展不均衡，市場發展不規范，市場存在泡沫。

　　風險：市場不規范和相關國家政策不完善，將給投資者帶來不確定性。

　　根據預測再看房地產市場，今年一季度35個大中城市房地產銷售同比增值4.8%，固定資產投資同比增長27.8%。雖然房地產開發投資7736億元，銷售總額僅占54%，但房地產投資后增收并沒有減少，房價也沒因此而高位回落。

　　相反股市上的地產股票行業報告與投資房地產行業報告卻有本質區別，趨勢預測應該一樣，強勢卻略有不同。受宏觀經濟發展及申奧影響，股票市場沒有出現供大于求，新股發行沒有到發不出去的時候，價格沒有略漲，反而跌勢不止。分析弱市與風險基本同在，股票市場沒有改進，泡沫和不規范不可能沒有，但融資與擴容是確定性政策。

　　因為房地產實行“外緊內松”政策，即使市場一些地方不規范，政策上不完善，但還是在發展中前進。而地產股票卻實行“外松內緊”政策，即宏觀經濟總體持續向好，市場內股票就是不漲。

　　可能還有最后一條理由，就是目前房地產股票并不是市場最好，象華潤、中信、光大、仲盛等一批房地產優秀企業并沒有上市。其實到股市就都一樣了。

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