酈曉工作室

　　人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》一經(jīng)推出，反應(yīng)很大。

　　不應(yīng)該理解有根本地，政策導(dǎo)向性的變化。居民第一套住房的購(gòu)買依然執(zhí)行傳統(tǒng)的首付20%；居民購(gòu)買第二套住房，取消了利率優(yōu)惠，但目前利率水平很低，至于更高的利率和首

付仍然只是對(duì)商業(yè)銀行的建議。

　　問(wèn)題在于，《通知》中人行逐一分析了房地產(chǎn)業(yè)的“流程”：當(dāng)?shù)氐耐凉苤行馁J款收購(gòu)地皮，接下來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款競(jìng)標(biāo)地皮，隨后施工企業(yè)帶資金興建房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分資金應(yīng)該也是來(lái)自于銀行貸款，接下來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)開始預(yù)售，居民再貸款購(gòu)房。

　　至少一部分人購(gòu)房是用于投資，在媒體上這是被經(jīng)常介紹的理財(cái)手段，通過(guò)按揭購(gòu)入的購(gòu)房被用于租賃，隨后獲得的租金收入再繳納月供。

　　流程本身無(wú)疑是存在信用泡沫的，實(shí)際需求變得模糊(最終的需求難道只是“北飄”，或者其他飄的租金嗎？)，價(jià)格則有走高的傾向，并且對(duì)社會(huì)資金存在吸納效應(yīng)。

　　一旦房?jī)r(jià)走下坡路……也可能什么都不會(huì)發(fā)生，由銀行系統(tǒng)承擔(dān)了，而銀行系統(tǒng)存在一種導(dǎo)向上的困惑，放貸行為和發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)聯(lián)系了起來(lái)。關(guān)鍵是提高項(xiàng)目的資本金，總是需要有人為風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任，肯定不能是銀行。

　　至少，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)貸款繳納土地出讓金，本質(zhì)上是很荒謬的事情。最初的資金都是由信貸來(lái)解決的，房地產(chǎn)企業(yè)似乎成了咨詢公司。過(guò)多信用對(duì)行業(yè)本身也不利，獲取資源變得困難，這使很多有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)不能進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

　　《通知》并沒(méi)有新的內(nèi)容，核心內(nèi)容也只是加強(qiáng)管理。比如說(shuō)，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。如果一塊地皮兩年時(shí)間沒(méi)有開工，其實(shí)沒(méi)有收購(gòu)的必要性，許多城市規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所購(gòu)?fù)恋叵拗苾赡陼r(shí)間，兩年后沒(méi)有開工政府要予以無(wú)償收回。

　　其精神實(shí)質(zhì)我是那么理解的：沒(méi)有任何變化，一切照舊，但是銀行系統(tǒng)要承擔(dān)起自己的責(zé)任。沒(méi)有鼓勵(lì)出錯(cuò)的這種說(shuō)法，如果放貸出現(xiàn)問(wèn)題，那么它是一個(gè)個(gè)案，不能推托是大環(huán)境，個(gè)人要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　部分條款則是對(duì)房屋購(gòu)買者權(quán)益的維護(hù)，“……商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。”購(gòu)買者購(gòu)買一份遠(yuǎn)期合同有多少合理性？買的畢竟是商品房不是股份房。如果有爭(zhēng)議，那房地產(chǎn)企業(yè)要檢討，而不是其他方面。

　　人行的難處在于，一方面有必要推出那么一個(gè)《通知》，但是又擔(dān)心各界對(duì)這個(gè)《通知》有過(guò)大的反應(yīng)。上海的周正毅事件是一個(gè)契機(jī)，周正毅無(wú)疑是一個(gè)大的房地產(chǎn)商人，恰好可以作為一個(gè)警示性的精神傳達(dá)，不過(guò)看起來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的反應(yīng)還是很大。

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